地王风险 阳光城半年三次信托融资
作者: 李宁     时间: 2011-05-26 01:14:12    来源: [ 观点地产网 ]

阳光城这两年开始在全国布局,扩张比较快,资金对于阳光城在全国布局以及项目进展方面都很关键。

  观点地产网 李宁 继5月12日向中信信托融资5亿元后,阳光城再度通过信托融资获得15.5亿资金。5月25日,阳光城集团发布公告称,平安信托拟对公司控股子公司阳光城福建公司设立信托计划。

  公告显示,平安信托拟设立本次信托计划,期限为24个月,资金规模不超过15.5亿元。目前,阳光城福建公司的股权结构为,阳光城集团出资3亿元占总股本的17.96%,公司子公司阳光房地产出资13.5亿元占总股本的80.84%,福建骏森出资2000万元,占总股本的1.2%。

  融资支撑地王项目

  公告表示,平安信托以信托资金受让福建骏森100%股权并向其增资,随后,福建骏森向阳光城福建在原出资2000万元的基础上增资不超过15.3亿元,增资完成后,阳光城福建注册资本将增加至32亿元,阳光城及阳光房地产将合计持有其51.56%股权,福建骏森将持有48.44%股权。

  此外,阳光房地产以其持有的对阳光城福建21亿元的应收债权认购信托受益权,认购结束后,平安信托成为阳光城福建的债权人,阳光房地产持有信托计划受益权。阳光城集团控股股东阳光集团向平安信托提供连带责任担保。

  阳光城表示,此次融资的目的是为促进阳光城福建所开发项目的建设进度,增强其项目开发的资金配套能力。

  关于此次融资,早前就有业内人士向观点地产新媒体表示,“阳光城肯定要通过融资来开发今年公司拿的地王项目。”

  地王项目是指,阳光城在今年2月10日以30.5亿元人民币竞得福州光明港地块,作为去年净利润不超过5亿元的阳光城,该投资地块也堪称为“地王”

  据了解,该地块位于福州市台江区光明港以南、鳌峰路以北,土地面积142611平方米,合213.92亩,折合楼面价8555元/平方米。土地用途为商服、住宅用地、公共绿地。

  果不其然,阳光城正好通过此次融资来为该项目的开发做筹备。而事实上,算上此次融资,这已经是短短半年之内阳光城的第三次信托融资。

  半年三次信托融资

  早在去年12月21日,阳光城表示,同意子公司阳光房地产与山东信托签署信托贷款合同,阳光房产此次发行的信托贷款金额不超过2亿元,不高于3亿元,贷款期限为18个月,具体募集的金额以信托计划实际筹得资金为准。

  今年5月12日,阳光城表示,中信信托对公司子公司福建汇泰房地产开发有限公司设立“中信阳光.汇泰股权投资集合信托计划”,初始规模不超过人民币10亿元,期限不超过36个月。

  其中,中信信托以信托计划资金人民币5亿元对汇泰房地产进行增资,增资完成后汇泰房地产注册资本增至10亿元人民币,中信信托持有其50%的股权,阳光城持有其37.5%的股权,名城地产(福建)有限公司持有其12.5%的股权;同时,中信信托受让公司及名城地产合计持有的对汇泰房地产5亿元的应收债权。

  另外,作为汇泰房地产履行偿还债务的担保条件,汇泰房地产还与中信信托签订《抵押合同》,以其拥有的土地项目抵押给中信信托。

  抵押的地块位于福州市台江区鳌峰路北侧,是原蔬菜及家禽批发市场一期地块。土地面积为45289平方米、合67.93亩的商业、居住用地,其中商业面积小于4000平方米。

  在房地产高压调控,以及银监会曾多次表态,收紧房地产信托和加强房地产信托业务监管的当下,阳光城接二连三的信托融资,自然格外引人注意。

  一直有关注阳光城发展的太平洋证券分析师周炯认为,在目前国内房企融资基本无门的情况下,阳光城通过信托融资,也是唯一的选择,因为它自身不属于国企或者做保障房方面的房企,而要发展资金是最重要的,虽然现在融资的成本过高,但能增加公司的现金流,对公司的发展是有利的。

  另外,阳光城之前发展更多在福州,而这两年都开始在全国布局,今年以来扩张也比较快,所以,资金对于它在全国布局以及项目进展方面都很关键。

  阳光城模式风险

  据了解,今年1月13日,阳光城发布公告称,其子公司阳光城集团海南实业有限公司于1月12日以1.25亿元人民币竞得海南省昌江黎族自治县地块。

  该地块位于海南省昌江黎族自治县棋子湾旅游度假区,土地使用面积为9.0万平方米(计136.4亩),土地用途为商服用地。

  4月18日晚,阳光城再度发布公告称,公司于4月15日竞得武夷山市四个地块,总面积395275.32平方米,成交总6.09亿元。

  而在发布与平安信托融资的同一时间,阳光城还表示,公司以2.14亿受让母公司阳光集团持有西安国中星城置业有限公司(国中置业)100%的股权,

  国中置业目前开发的项目楼盘名称为“林隐天下”。位于西安市高新技术开发区二次创业核心区域,项目总用地面积约378.51亩,项目规划建筑总面积约50万平方米,为商住类型。

  对于靠信托融资来支撑对外扩张的阳光城,有市场人士就认为,这种模式存在三方面风险。

  一方面,阳光城对外扩张的步伐,是在现阶段房地产市场持续调控的环境下,市场存在较大的不确定因素,环境对其拿地开发和销售的影响都很大,并且它自身资金紧张,不可能有源源不断的信托资金来支撑,如果项目进展较慢或销售滞后的话,公司都将面临一系列问题。

  另一方面,从阳光城去年的销售净利润来看,并未达到当时的预期,去化率也不高,最后还是大股东通过资金来填补了一部分利润。以去年整个市场销售来看,是很不错的,但它都未能达到,今年的市场比去年更糟糕,所以,它的销售前景以及对外扩张都令人担忧。

  最后,因为现在通过信托融资成本非常高,对阳光城自身的财务压力势必会进一步加强,而同时,现在信托公司借款的条件也很苛刻的,阳光城之前是需要以项目为抵押,这一次公告里面具体条件没有谈到,但不排除在私底下或签署一些条款。比如,到期还不了,可能会以股权的方式来置换。

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