观点时评:房地产市场价格变化的逻辑

观点网

2011-05-19 04:17

  • 整个市场持续处于货币供大于求产品供不应求的饥渴市场,因此这两年房地产市场价格上涨幅度几乎超过100%。

      观点地产网    这个标题的直接含义就是房地产价格的下降之路。这会是一个很多人感兴趣的话题,当然也是一个让一部分人感到愉悦的话题,但本文并不准备说明房产什么时候下降,或者下降幅度会有多大,以及采取什么样的政策可以促使房价下降这些命题。本文仅从逻辑上分析,房产市场通胀结束的逻辑路径和支撑。

      

      本文的第一个观点是房价的上涨,取决与双供求市场。第一个供求市场是货币的供求市场;第二个供求市场是房地产产品的供求市场。这两个市场之间的关系是前者为后者的充要条件。也即货币供求关系一定会影响到产品供求关系;但产品供求关系也一定会影响到货币的供求关系。

      这里的逻辑路径是同等产品供求关系,货币增加将导致产品价格上涨;而货币供应减少,将导致产品价格下跌。在同等货币供求关系下,产品供求关系上涨,将导致产品价格下跌,产品供求关系下降将导致上涨。

      这里有点混淆和混乱,因为这里包含了两组双向辩证关系。一是产品供求关系内部会存在供求对应变化;二是货币供求关系会存在货币供求的对应变化。从这个角度来说,房地产行业是一个双层思维变化关系。因为每层供求关系都会有3个结果,这个逻辑推理下来,整个市场就会出现9种运行的可能。但这里面会存在5种供求关系的单向化,即货币市场供求关系相等情况下的产品供求关系会简单的归结为产品市场内部市场;而在供大于求与供小于求的情况下均分别存在产品供求关系相等的情况,这种情况可以归结为货币市场的内部市场。这五种市场关系中,排除货币供求市场平衡和产品供求市场平衡的双平衡市场(这是一个静止的市场)前两者的关系为,货币市场不变,产品市场供大于求,价格下跌;产品市场供小于求,价格上涨;后两者的关系为:产品市场供求平衡,货币市场供大于求,价格上涨;供小于求,价格下跌。

      排开这五层关系以后,剩下四层较为复杂的关系,即货币市场供大于求,产品市场供大于求,这里会存在一个供大于求的程度导致的价格变异问题;第二层是货币市场供大于求,产品市场供小于求,这个结论最明显,即产品价格显著上涨;第三层是货币市场供小于求,产品市场供大于求,这里的变化总体趋势确定性的产品价格下降;第四层关系为货币市场供不应求,产品市场供不应求,这里产品价格变化也会随两者程度不同而产生变异。

      从确定性的情况来说,产品价格上涨会在以下几种逻辑关系上成立:货币供求平衡;产品供不应求;货币供大于求,产品供求平衡和供不应求。确定产品价格会下跌的有:货币供求平衡,产品供大于求;货币供不应求,产品供大于求和供求平衡。两者情况下价格不确定:即货币供大于求,产品供大于求;货币供不应求,产品供不应求。

      

      如果我们把这些逻辑弄清楚以后,那么再回过来看今天房地产市场是否能够得到有效解释。当然我们紧紧想解释当前市场。因为货币市场供应是一个确定性的市场,即货币当前供过于求,因此我们的推论实际上少了很多假设条件而变得更加简单和清晰。

      关于货币供大于求可以从两个角度来分析,第一,近两年中国投放的货币总量多了,因此房地产行业的货币供应量相应会增多,这是个普遍性的优势分析;其次是房地产行业近两年行业比较优势明显,一方面是行业平均利润率大大高出其他行业,导致外行业资金涌入,这在供应方面表现为吸收了其他行业的投入资金,在需求方面表现为购房金额积压了消费金额;另一方面是房地产行业的对资金吸纳的规模优势,这个条件会强化房地产行业第一个优势,两者共同导致行业相对优势的扩大化。

      如果用事实来证明,相对来说比较容易,在供应方面是这两年所有做眼镜的,做火锅的,做网络的,做医药的,做电器的都有进入房地产行业的大量案例的存在;从需求方面来说,压缩其他一切消费来购房的行为比比皆是。

      关于房地产行业货币供过于求的另一个明显的通路是行业内金融杠杆放大,导致货币内生性供应激增,一方面08年以后,开发企业的自有资本金从35%下降到20%,另一方面整个市场多层次的分次付款体系与多层抵押体系,又将整个市场金融杠杆极大化;而需求方面则是2008、2009年与2010年的贷款比例放大与贷款规模放大,导致的房地产行业资金激增。

      

      我们刚才已经证明的是,当前房地产行业的行业状态是货币供过于求的市场前提。接下来我们要分析的是,在这种假设条件下,产品市场的三种关系,即产品供大于求,供求平衡,供小于求。

      货币供大于求,产品供不应求的情况是价格出现显著上涨,行业的情况是,少量的产品生产对应了大量的货币供应,这样导致产品价格大幅度上涨。这里的上涨呈现出两者累加的态势,即产品价格的上涨幅度超过了任何单一要素形成的价格上涨极限。货币供大于求,产品供求平衡情况下,价格的上涨为货币供应量上涨的比例的反应。

      很显然,我们2009年与2010年市场基本处于这两个市场之间,严格来说基本处于货币供大于求而产品供不应求的市场环境当中,因为产品供求均衡是个静态概念,在动态的市场过程中,整个市场持续处于货币供大于求产品供不应求的饥渴市场,因此这两年房地产市场价格上涨幅度几乎超过100%(09年1月到10年12月月度价格)。没有一个产品市场能够形成这样的疯狂,除了房地产市场。

      四

      2011年的房地产市场,会迎来一个什么样的市场环境。关于货币市场,其实我们还是可以很轻易得到一个结论,或者相信一个结论,即货币市场供大于求,一方面人民币升值和美元贬值同时进行,导致今年的FDI大量增加;另一方面中国外储持续增加,外汇占款导致的人民币供应量增加在持续进行;三方面是套利热钱的涌入;四是外行业资本的持续涌入,人民币升值恶化的外贸企业导致不能持续经营的外贸企业资金流入楼市;五是09年贷款和10年贷款进入第二轮循环周期,还没到最后结算周期,依然在市场上流通,加上今年新增贷款依然较大,整个经济货币供应量依然过剩。

      但货币市场也有结构性的萎缩,萎缩最为厉害的是需求类资金进入,主要原因在于货币杠杆被压缩,二套房的5成按揭,4成按揭大大压缩了货币杠杆;另一方面货币成本的提高,导致了货币周转速度的下降与货币效率的下降,这两者共同抑制了今年需求市场的货币供应量。供应市场尽管有一定的影响,但供应市场更多的影响仅仅是货币供应的方式的变化,即原来的银行贷款,证券市场融资变成其他的方式,由于房地产行业的比较优势存在,其他行业资本总会绕过各种壁垒,流进房地产市场。

      今年产品市场呢?目前来看,产品市场正走向供大于求的局面,这里主要是两方面因素导致,一是高房价对需求市场的隔阻作用体现,导致需求量的减少;二是政策限制导致的需求减少;三是供应量受到2009年5月以来土地市场激增,以及2010年以来房地产开工量的激增,市场供应量无法抑制的持续增长。这点从今年统计局公布的供应量数据与去年供应量数据对比可以看出(这里还不能明显显示,在各大城市还存在着政府抑制供应量的释放问题,更为科学的数据应该是开工量的累积增加存量的持续增长)。

      以一个具体市场数据来说明,笔者采用重庆市场的数据来说明这个问题:2011年1—4月重庆新增预售许可证放量为656万方,成交量为387万方;2010年1—4月新增预售许可证放量为:596万方,成交面积为712万方。今年市场存量为:269万方,2010年存量为(—116)万方;三个数据之比分别为:1.1;0.54;3.3.即今年预售许可证同比上涨10%;成交量同比下跌46%;存量同比净增加385万方。

      

      好了,这里我们来到了一个转折点。即我们先前所探讨的货币供应过剩,产品供应过剩的环境中来了。市场会沿着怎样的方式转化,因为未来未知,所以我们必须进行新一轮逻辑假设。假设一:当前市场环境不变,供应量放量持续增加;需求持续被部分抑制,或者说需求持续跟不上供应的增长,导致市场存量越来越大;另一个假设即市场供应量放缓,需求市场开始反弹,存量被有效控制在一定的范围内的局面。

      关于两个假设的可能性,谁大谁小,这是个市场判断问题,不在本文要讨论的范畴之内。故我们只讨论两者假设出现的可能后果。

      前者导致的情况是市场存量迅速放大,当大到一定程度的时候,会出现什么局面。为了便于说明,我们再次启动假设,我们假设房地产企业的纯利润为20%(高于保利,高于万科的纯利),如果资金及时支付的情况下,供应方能够承受的极限存量为20%;我们再次假设,即供应商的资金能够按时收回,且可以将所有的中间款项延迟3个月支付,那么供应方能够忍受的极限存量为:20%的销量+3个月中间款项的周转时间;我们再次假设,供应方能通过预期利润抵押获取存量的50%的资金。这上面的三层假设,几乎可以看做供应方的存量极限,第一个我们已经量化,第二个我们也已经间接量化,第三个我们可以简单量化为40%的销量,这么一简单累计,供应方能够承受的极限存量为60%的存量+2.4(3个月的0.8)月的极限,这里的60%的比量关系对应数据应为开工量和土地储量的总和,尽管这里面土地储量不会发生3个月的延期支付。因为相互之间的关系过于繁琐,所以笔者在这里取一个简单值,即将所有企业的存量简单等同为1年的开工量(尽管数据看来有些离谱,但考虑到开发商会有卯吃寅粮的状况,也基本靠谱),那么开发企业能够承受的最大存量极限为10个月左右,这点与重庆市2007年与2008年的数据相对比较接近,也算一个注解吧。如果这个推论成立,那么市场将在6个月存量以后,发生较大的变动,在结构性的市场中,只能抵抗6个月以下的企业开始逃命(变卖企业,抵押等多种方式,不一定通过销售市场),但在6—10个月之间,供应方开始大规模现金短缺,集体的逃跑将取代个体的逃跑。一场价格的风暴在这个区间,将不可避免发生。

      如果出现第二种假设,那么市场很简单,性质将界定为货币市场供过于求,产品市场轻微的供过于求,市场挤压并不存在。市场将保持量价关系的正常运行,即没有动机刺激供应方出货,也没有动机刺激需求方加速进货或者尽量不进货。市场价格也就不会出现较大的变化。

      当然在这里,如果你比较细心,你会发现我们遗漏了个问题,即在第一种假设中,剩余货币对供应环节的补给问题,以及剩余货币的加速购买问题,这两者是因为当前现实的行业环境,当前政策在极力截断供需双方的资金补给通道,从而阻碍或者延缓了资金的到达时间,速度和规模。

      

      引文本文旨在探讨逻辑路径,因此不对现实环境做任何假设性判断,因此本文不打算讨论各种可能背景下,政府政策的应对对市场造成的短期冲击和波动。如果我们承认上面这些分析,并运用这些分析来将政府影响行为市场化,应该也可以找到市场运行的方向和趋势,给予较为准确的判断。故笔者不打算在本文中赘述。

      王雪松 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:王雪松    

    审校:0



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