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开发商应该如何吸引在“等待机会”的楼市需求特别是其中的投资性需求？是坐等政策松动还是主动降价？

　　本刊编辑部 春夏之交的楼市与天气一样，总是复杂多变和难于预测。

　　五一假期时，深圳中海等少数几个楼盘的热销抢购还没有影响到大多数人对于楼市趋势的判断，但是半个月后，碧桂园却在南京制造了“万人抢购”。

　　5月8日有消息称，碧桂园将于5月15日一次性推出南京凤凰城4200余套房源，业内为之哗然。

　　有人欢呼叫好，有人担忧碧桂园的推盘策略，有人则认为南京楼市难于消化如此巨大的货量。

　　经过一个星期的酝酿后，虽然碧桂园最终推出货量并非如此前消息所说是4200套，但是“腰斩”后的2000余套单位还是在一天时间内被抢购一空。

　　这样的楼市景象似曾相识，在调控下，“日光盘”早已经成为了业内一道独特而且固有的风景线。

　　大多数业内人对于碧桂园2000套“日光”的感受应该是复杂的，一方面是楼市需求在长时间调控高压之下依然旺盛；另一方面，我们不得不承认，价格因素是“日光”与“抢购”的最主要原因。

　　从第一方面分析，可以看出即使经过长达一年多的宏观调控，楼市的刚性需求以及投资性需求依然存在，只是一直在等待机会。

　　另一方面来看，开发商应该如何吸引在“等待机会”的楼市需求特别是其中的投资性需求？是坐等政策松动还是主动降价？

　　主动降价显然是楼盘销售必杀技，无论是任何时候、任何市况，只要适当让利降价，对于楼盘销售提升都会具有决定性的作用。但问题是，即使已经日渐艰难，开发商们为什么还不降价？

　　从深圳中海1349套限价房源在4月30日被抢购一空，广州碧桂园凤凰城“天麓山”组团单日认购800多套，以及上述南京碧桂园2000套房源的“日光”等个案中可以发现，价格虽然是热销的决定性因素，但我们并不能就此认为，中海与碧桂园选择了主动降价。

　　以深圳中海为例，坊间就质疑其推出房源有精装修与毛坯房的价格差因素，而且中海在深圳此举更有可能只是清场套现，是个别现象。

　　至于南京碧桂园2000套房源热销，亦有业内人士认为，碧桂园南京凤凰城定价较低自有其原因。

　　首先是土地成本低；其次，碧桂园以大盘开发模式著称，擅长于控制开发流程，建安成本较低；第三，项目地理位置较偏远，位于句容市黄梅镇，距离南京市区车程约45分钟。

　　因此，南京碧桂园凤凰城毛坯均价5000元/平米、精装修均价6280元/平米的价位，在某种程度上只能说是一个适合该项目的定价，并非是降价。

　　忘记个案，回到整体楼市的层次来观察，未来的发展却依然难于判断。

　　从政策层面来说，中央政府和温家宝总理在五一期间再一次强调了房地产调控与“降房价”，寄望调控政策的退出显然不太可能。

　　从金融方面来看，央行于5月12日宣布了今年第五次存款准备金率0.5个百分点的决定，此次上调后，大型银行存款准备金率达到历史新高点30%。

　　流动性一直在收紧，4月份居民消费价格同比上涨5.3%的统计数据也已经不再让人们意外，随之而来的更有可能是新一轮加息。

　　在所有的政策与大环境影响下，楼市成交量一再下降，房地产行业可以说陷入内外交困的局面，但是目前房价却依然稳如泰山，并非如部分分析家所言，如果CPI保持在5%左右的话，实际房价已经开始下降，中国房地产市场拐点已经来临。

　　也许最终我们都不愿意看到整个局面滑落至如潘石屹所言：“给所有的保障性住房提供按揭贷款，所有的商品房不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来”。

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