合生创展:大规模开发模式绝对不可持续
作者: 武瑾莹     时间: 2011-04-01 03:03:55    来源: [ 观点地产网 ]

大规模消耗土地资源,在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是绝对不可能持续的模式。

  观点地产网 武瑾莹 3月的最后一天,合生创展行政总裁薛虎携副总裁廖若清、集团高级会计经理岑咏诗出席了2010年的业绩发布会。

  年报显示,合生创展去年营业额为143.8亿港元,同比上升28%;净利润上升1.6%至58.9亿港元;销售及预售合约出售的物业总额则较2009年150.87亿人民币减少26.8%,至110.4亿人民币。

  广东、上海、北京的合约销售贡献分别达到27%、32%、38%。

  截至2010年年底,合生创展土地储备达3020万平方米,年内在昆山及上海订立若干土地出让合同,涉及总建筑面积约833574平方米。

  以下为现场问答整理实录:

  现场提问:合生今年销售的预计目标是多少?大概的推货量有多少?京津新城未来还要投入多少资金?预计这个项目会有多少的销售业绩?去年合生拿地大部分集中在华东,少量在北京,广州拿地则比较少,是出于什么考虑?

  薛虎:2011年是国家调控政策比较快、比较猛的一年,基本上所有的热点城市、一线城市都已经推出了限购限卖政策,所以今年我们制订目标的时候是慎重和审慎的。我们制订目标有几个基本原则,这是我们和其他公司不一样的地方。

  第一,要保证经营安全,因为我们是十几年的公司,是上市时间最长的一个房地产公司。合生这么多年有一个比较强的特点,就是稳定、持续。

  我们一直保持稳健的财务政策,所以制订目标的时候也要非常地稳定和稳健。第一个考虑保证自己经营的安全,这是在政策环境下第一个要考虑的因素。因为我们看到,大部分公司2月份销售下降60%-70%,在这样的环境市场下,处理这个问题要非常地小心,要保证能够稳定、持续地经营和发展。

  第二个问题,我们和其他公司不同的是什么?我们的毛利水平一直保持在40%左右,这么多年一直是这样。这个也是我们对股东和投资人最好的回报,我们是上市十几年的公司,这么多年对股东的回报、对投资人的回报,这是考虑最多的问题。所以,首先要经营水平、利润水平、盈利水平不能下降,这个也是我们商业模式所决定的。

  从2004年之后我们开始摸索和研究,原来的快速发展消耗资源的模式是不是能够适应未来的发展?是要做一个昙花一现的只有几年的企业还是做长期发展的企业?

  大规模消耗土地资源,在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是绝对不可能持续的模式。如果珍惜自己拿到的土地资源,就应该让土地资源本身发挥应有的效益,这才是既对投资人负责,也是对国家、社会负责。

  所以我们逐步进行了调整。第一个,不注重所谓的规模,我们更强调的是品质。所以,我们在各地基本上都强调的是品质,做高品质的项目。高品质不等于高价格,但是高品质在市场上是有竞争力的。

  另外,考虑到财务安全,一般来说不会去拿地王或者高价的土地,也不在土地市场竞争比较激烈的时候出手,自己造成太大的财务风险。

  对已经拿到的土地上会非常珍惜,会控制开发的速度。大规模在市场获取土地的时代已经过去了,不可能再持续下去了。所以在消耗资源方面也是要根据自己的能力,根据市场的要求、消费者的消费水平和国家经济发展水平,逐步为市场提供适合的产品。

  追求速度还是追求品质?我们选择追求品质、追求效益,做珍惜资源的工作,所以这么多年一直在调整发展模式和产品结构。

  另外,针对中国的一线城市现在经济发展水平比较高,商业机构比较多,对于写字楼、商场等需求量也比较大,我们也把很多的项目,包括原来准备销售的项目及时转化为持有性,把销售量主动控制下来,为企业的长远发展提供更稳定的现金流。

  2010年我们在上海、广州和杭州有3个写字楼投入使用了,现在的招租状况也是比较理想的。这几个项目原来也是销售的,包括北京项目时代帝景,原来准备是做住宅销售的,因为考虑到朝阳区当地的商业配套问题,我们转化为持有性的商业项目。

  就是说现在我们也在转变整个发展模式和经营模式。在这样的情况下,衡量企业模式的时候有非常明确的方向和目标,不是简单地看卖了多少,而是能不能保持稳定的经营水平,能不能保持产品的品质和档次,能不能满足社会的需求。这个是我们这么多年一直坚持的东西,而且我们认为是非常对的。

  现在中央的调控政策也说明了这一点,中央的调控政策和我们原来的预期完全一致。中国的房地产市场不可能再这样大规模地消耗资源,中国没有那么多土地资源消耗。

  所以我们提前几年做的调整是非常正确的,而且也为现在的市场所证实。比方说去年我们投入3个新的写字楼,今年还有商业项目使用,现在商业项目招租情况很好,在未来几年,稳定的现金流就会形成。我们在上海、广州、北京这三个城市的中心区域都有一批商业项目,去年、今年和未来陆续投入使用,为企业以后提供稳定的现金流,是保证企业持续、稳健的发展必不可少的一步。

  而且这也规避了企业产品结构单一的风险,如果只有住宅,那么受限购及各种政策的影响也是比较大的。所以在整体安排过程中,我们现在的目标、战略、模式已经稳定了,已经能够按照预定的目标在逐步实现。

  去年天津只是销售京津新城一个项目,今年下半年在天津滨海新区会推出新的项目。

  京津新城的概念和其他房地产项目不一样,它是国务院小城镇建设项目,我们只是其中的一个开发商。这个项目是分组团建设、分区域发展、分功能实现的。像这个项目,我们分别实现了文化板块、旅游板块,包括酒店等等在建的。另外原来分期推出的产品,每一期基本上卖完了,现在这里没有货量,预计今年会有一批新的产品推出。

  从这个项目的整体操作来讲,我们认为还是非常理想,而且这个项目为带动整个京津地区的发展起到了必不可少的作用,它是战略性的作用。

  整个京津中心区域原来是一片芦苇滩、盐碱地,现在形成了大量的投资性企业和生产性企业进入的区域,我们是领头羊,我们做了开拓者的工作和作用,对于国家的建设和发展是非常有意义的。

  这几年我们的拿地思路就是以北京、上海、广州为中心,向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张,根据企业的发展需求及时地补充资源。

  财务上会坚持量力而行、量入为出的原则,去年我们在上海市场的很多项目进入中后期阶段,所以需要及时地补充土地资源。如果在其他的地区有合适的、能达到我们的用地标准和评判标准的项目,也及时地进行了补充。

  像广州的纺织城项目,有50万平方米而且是在中心地段,这样的模式也是非常好的,能积极参与政府的旧城改造,我们认为是比较好的一个方式。

  这三个地区都是我们的中心,不存在偏重于哪一个方面,从贡献来讲是希望三足鼎立。而且从现在的城市分布来讲,我们进入了很多的二、三线城市,所以这样的整体安排是一个比较有利、也是比较正确的。

  现场提问:合生现在的商业地产有六个板块,包括养老、商场写字楼等等,集团对这六个板块的规划是什么?

  薛虎:公司成立了商业地产管理中心负责操作管理全国所有的写字楼、酒店、商场等项目。这些项目我们希望以后收入、赢利水平、获利方面能够占20%以上。

  中心城市比较好地段的项目会继续持有,适合销售的项目会进行销售。而且整个商业地产的板块能够尽快自我滚动,不会对住宅板块的发展带来更大的影响。

  现场提问:现在的比例是多少?占到20%预计什么时候可以达到?今年落成的面积里面大概有多少的商业物业会用作持有?另外今年的合约销售目标是165.7亿吗?

  薛虎:现在的比例比较小,去年才有三个完整的写字楼项目投入使用开始招租,今年收入水平会上升。未来几年每年都有新的项目投入使用,几年以后我估计情况会比较好一点。

  我们希望2015年以后能达到20%以上,因为在上海、北京的大项目也都是2014年、2015年才能够正式竣工投入使用,然后还有培养期。现在从建设的进度和工作安排来讲还是非常的正常、非常的良好。

  现在按照这个目标在努力,今年截至三月底有接近30亿的销售业绩,和去年比略有一点下降。至于今年落成的面积中商业大概是10%左右。

  现场提问:刚才说今年会进入一线周边的城市,可以具体透露有哪些城市吗?今年销售应该也是以一线城市为主,合同销售目标也有增长,可是调控方面可能对你们有一些影响吗?为什么可以完全这个目标?在均价方面会不会有什么样的优惠折扣?

  薛虎:其实这几年,北京、上海、广州周边的二三线城市都在我们考察的范围内。去年在华东地区进入了江苏的昆山、太仓,以后还会进入浙江、江苏、山西、辽宁的一些城市,比如太原、大连等周边发展情况比较好的城市。

  我们投资方向主要看成是城市发展的前景,城市投资发展前景比较好,投资的风险不大的我们会考虑。

  关于销售增长来自于几个方面。一个是自然的增长,因为我们项目挺多,去年有些项目没有推出来,准备今年推出来,今年项目多了自然会有一些增长的基础不一样。

  还有一些项目的供货量大了,有一些项目原来是没有供货的,但是区段、地段比较好,还是有很多消费者需要买,这样会有一些供货。

  还有大家所关心的像北京现在在售的三个项目,有两个是实际上是商业项目,是商改住的项目,用地性质还是商业,这样的项目是不受限购、限外影响的,最近销售也不错。

  我们做预测有几个前提条件,一个要安全;一个是保持自己的经营水平,不能太大的波动。我们经过充分的考虑和分析,基本上来说是希望能够争取到的指标。

  均价应该说和2010年差不多,现在各地政府也制定了新建住房价格,大家有了一个目标。以前开会的时候别人问我,价格未来是增长还是下降?现在政府说了,我们就好办了。

  现场提问:今年新开工大概有多少?去年开工量有多少?今年的资本开支是多少?

  薛虎:我们今年新开工大概200-300万方,还要看市场的情况实际销售的情况来决定,有一部分是在商业里面。

  去年因为广州、上海受亚运会和世博会影响比较大,所以去年新开工的量不到200万方,只有100多万方。

  今年预计土地方面大概有70亿左右的余款,不过这不一定全部要支付的,是按照合同约定达到条件才需要支付。

  还有一年到期的银行信贷50多亿元,但是这和一般的银行贷款不一样,这是项目的开发贷,是滚动贷款。项目的开发贷是根据项目你卖就还了,是按照建筑工程来贷款的,然后建安费用是大概是50亿。

  融资的计划也暂时还没有。

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