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观点一周评述:限购难退 2011年楼市多悬案
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-01-03 23:52:36    来源: [ 观点地产网 ]

除货币政策这个根本之外,2011年的中国房地产市场仍然有诸多未解决的政策风险,其中最为令市场关注的无疑是房产税试点。

  本刊编辑部 被称为中国经济最为复杂的一年已经过去,但就在这新的一年到来的时刻,中国经济甚至中国房地产似乎仍然没有迎来一个确定的未来。

  就连曾经看似确定的事情今天也变了卦。日前,曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日为止的的福州、厦门、海口等城市作出决定,限购政策将继续执行,暂时还不会终止。

  这让寄望于限购令取消来拉动楼盘销售的开发商们感到失望,在这几个城市中,短短几个月的限购令确实有效地打压了不少楼市投资性需求。

  大多数业内人士可能对这样的结果并不会感到意外。在这几个实行限购令的城市当中,成交的下滑可能还有所体现,但政策并没有带来房价的回落,反而一直处于僵持状态,政府低估了市场。在这种情况下取消限购令,显然一切都会前功尽弃。

  房价与政策的激烈博弈,是2010年整个国内房地产市场最为显著的一个特征。从2010年1月10日国务院发文要求遏制房价过快上涨,到2010年4月,被称为“国十条”的多项调控政策出台,而后到2010年9月底,国务院“新国五条”出炉,并由此引发的各地楼市调控细则,短短一年内,三轮严厉的楼市调控都在不同程度上遭到了市场的强烈“反击”。

  这种反击最为直接的表现就是长时间居高不下的房价。从2010年4月份以来,全国70个大中城市房价持续上涨的趋势就未曾改变。根据国家统计局的数据,截止到11月,全国商品房销售面积已经同比增长9.8%至8.25亿平方米,而当月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,环比也上涨0.3%。

  不可否认,2010年以来政府采取的一系列楼市调控措施确实在打击楼市投机行为上起到了一定的作用,但同样应该看到,这并未减缓中国房地产市场中蕴含的风险。

  风险的病根当然在于疯狂的货币流动性。2009年以来,为走出危机而实行的适度宽松货币政策所埋下的隐患,在2010年的楼市里得到了充分的体现,这也是多轮楼市调控政策有如打在棉花上的根源。

  因此,12月份召开的中央经济工作会议上,对货币政策的调整应该说是关上了流动性的阀门,房价继续高位运转已经没有多少底气,现在需要确定的是,流动性回收的周期会有多长?

  央行在2010年里多次加息和上调存款准备金率之后,中国经济进入加息周期已无悬念。不少专业机构预计,在2010年上半年,央行能还将加息2-3次,对称升息的机率也将上升,M2货币供应量增速目标会在15%左右。

  目前,央行已经将货币供给总量常态化定为2011年货币政策最主要的任务,相信在2010年上半年之后,货币政策对房地产市场的影响将开始越来越明显。

  但除货币政策这个根本之外,2011年的中国房地产市场仍然有诸多未解决的政策风险,其中最为令市场关注的无疑是房产税试点。

  2010年喊了大半年的房产税试点最终没有在年内得到实现。房产税何时征、如何征、怎么征等诸多问题依然众说纷纭。最新的说法是,在房产税改革中,中央和地方政府出现了分歧:现有地方试点方案,均是修改现行房产税,将已有房产税的征税范围扩展到居民自住房屋,这与国家部委意见不一。有学者认为,地方与中央立法精神不一,未来将可能会出现很大的麻烦。

  而在2010年12月制定的十二五规划中,涉及房产税的表述是“研究推进房地产税改革”,这与9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作,并推广到全国”的表述也有了不同。

  狼来了不可怕,就怕狼没有来,房产税将是中国房地产在2011年乃至整个十二五规划期间的一个最大“悬案”,如果房产税方案能够得到试点或实施,其对房地产市场带来的影响将不亚于2004的土地“831大限”政策。

  而与“限购”一样,现行的房地产调控政策在2011年里得到继续执行几乎也无悬念,如果房价没有一个合理的回调,严厉政策出台的风险就无时不在。展望2011,中国房地产依然要面对不确定的一年。

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