成熟中的洼地:广州白云新城土地出让调查
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2010-11-15 01:23:41    来源: [ 观点地产网 ]

自从万达广场和5号停机坪购物商场落户白云新城后,白云新城商业圈日趋成熟。

  观点地产网 见习编辑 陶鲤 11月5日,广州市国土局在广铁南站地块后,再次推出4幅位于白云新城的地块。

  据了解,此次推出的4块地中,1幅为商业用地,3幅为住宅用地。而且,这是白云新城首次推出住宅用地。

  自从万达广场和5号停机坪购物商场落户白云新城后,白云新城商业圈日趋成熟。此外,随着地铁开通、湿地公园规划及配套设施完善,白云新城居住环境也得到了的改善。

  商业用地有门槛

  此次挂牌地块中的商业用地编号为AB2910001,位于白云区云城西路东侧,用地面积为3.97万平方米,起价9.9亿元。

  对这幅商业用地的最后归属,业界人士纷纷揣测。

  广州资深地产专家韩世同认为,由于这块商业用地对竞买人设定了比较高的申请门槛,比如竞买申请人同时须承诺在商业部分引入世界500强企业的条件,实际上就限定了部分企业。

  考虑到万达广场先租后建的经营模式,以及规划中的白云新城万达广场总建筑面积接近40万平方米,而去年万达集团底价竞得的四块地总建筑面积只有28万平方米,韩世同个人认为政府极有可能再次将这块商业用地内定给万达集团。

  去年10月29日下午,万达未费吹灰之力,就以11.22亿元的底价竞得广州白云新城四幅商业地块。因为只有万达符合竞拍条件,甚至取消了现场竞价环节。

  据经纬行分析,由于该商业地块比较接近万达广场,且资金和经验要求过高,不排除政府和万达集团之间有协议。

  合富辉煌首席分析师黎文江则表示,万达集团去争夺这块地的可能性不大。关键还是取决于这块地的价格,如果价格不高,万达集团还是有可能会拿下这块地,与万达广场共同开发;但如果价格过高,则万达集团不会去争夺这块地。

  同时,黎文江认为,万达广场和5号停机坪购物广场是一种错位的商业布局,新的商业项目,更可能是一种商业互补。因此纯粹的住宅开发商不会去拿这块商业用地,但是一些有商业意向的上市开发商,不排除有争夺这块商业用地的可能性。

  除了万达,有业内人士在详细比对了竞买人条件之后认为,买家应该是保利地产。

  资料显示,该地块“竞买人2009年企业总资产达到700亿元人民币以上,净资产达到150亿元人民币以上。竞买人具备开发180米以上高层项目的经验(已竣工),持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米,并且具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验。”

  经查询,2009年保利地产总资产为898.3亿元,净资产250.88亿元。截止今年5月,保利地产拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业,保利地产位于佛山的综合体项目保利水城总商业面积愈40万平方米。

  另外,保利地产目前所开发的180米以上高层项目包括有武汉保利文化广场、保利佛山超五星级酒店。

  住宅用地或争抢

  除了引发拿地企业猜测的商业地块之外,还有三幅位于白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧的住宅地块也将一并出让。

  其中,编号AB2907008-1地块是三块中最大的一块地,占地面积41967㎡,建筑面积117927㎡,加上该地块内需要建设幼儿园,总占地面积达到47485㎡,折合起拍楼面地价为7153元/平方米。

  编号为AB2907008-2与编号为AB2907008-3的地块占地面积分别是18998㎡和20795㎡,规模较小。起拍楼面地价也达到6900元/平方米。

  黎文江分析这三幅地受到关注主要有以下几点原因,首先是万达广场与5号停机坪购物广场商业项目的入驻及周围居住配套设施完善;其次白云区的住宅供应相对减少,房价普遍突破万元以上;另外相对于广州中心区,白云区目前的地价还是一个价格洼地。

  黎文江表示,由于三幅块地的总面积比加大,而且白云区的土地价格相对便宜,因此结果难以预测。结合本月1日推出七宗地块的拍卖结果,外来开发商出于进入广州的战略考虑,可能会出现最终由外来开发商取得白云新城三幅住宅用地的结果。

  韩世同则认为,由于三幅住宅地的门槛不高,所以即使不在这一区域有项目的大开发商,仍有可能去竞争这三幅住宅用地。但是考虑到新世界中国地产在这一区域的布局,他个人认为新世界比较有可能去争夺这三块住宅用地。

  据了解,包括新世界在内的万科、富力和时代地产均有项目在附近。

  业内人士称,参考周边最近的在售项目白云尚城,该盘地铁上盖物业,均价已经达到16000-18000元/㎡。开发商来只有把三块全部拿下成片开发才可以获得更高的利润,也更方便地块的规划和社区产品的打造。

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