绿城之鉴 杭州“二哥”滨江试水合作开发
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-11-14 22:32:35    来源: [ 观点网 ]

无论是滨江还是绿城，采取代建模式均意在借助合作方在资金以及土地方面的优势，突破自己资源瓶颈。

　　观点网 梁嘉欣 继绿城之后，滨江集团也踏上合作开发之路。

　　不到一个月时间内，滨江集团就接连发出两则公告，先后宣布与三花置业及创恒实业合作开发项目。

　　11月8日，滨江集团公布，将与上虞市创恒实业投资有限公司共同出资设立项目公司开发上虞市城北31-5号地块。该地块由滨江集团于今年10月19日以10.1亿元的价格竞得。

　　相关资料显示，早在今年10月11日，滨江集团就已与创恒实业签订《合作意向书》，就上虞市城北31-5号地块达成合作开发意向。

　　而在与创恒实业签订合作意向书的同一天，滨江集团宣布，与浙江三花置业公司共同出资设立一家项目公司作为杭州江干区采荷单元地块的开发主体。该地块于9月21日被滨江集团以25.65亿的价格竞得，楼面价23902元/平方米。

　　股权合作

　　业内人士透露，滨江合作项目的合作对象都是在当地具备一定影响力的企业，无论是在资金、资源、地方关系等方面也都具备一定的优势。

　　据了解，创恒实业主要参与项目投资，经营建筑材料、金属材料、机电设备、五金、轻纺原料、日用百货的销售。三花置业则是浙江当地规模较大的空调实业企业。

　　合作方式方面，据公告披露，上虞城北地块项目由滨江与创恒实业“平分”，双方共同投资设立的项目公司注册总资本为5.05亿元，滨江集团与创恒实业双方都以现金方式出资2.53亿元，双方出资均占注册总资本的50%。

　　杭州江干采荷单元地块项目公司的注册资本为9亿元，滨江集团以现金方式出资6.3亿元，占注册资本的70%，三花置业以现金方式出资2.7亿元，占注册资本的30%。

　　这种合作的方式与绿城的代建模式十分相似。绿城更将这种模式称为“股权合作”。

　　早前绿城与海尔在山东济南合作的项目正是采用该模式。“实际上，海尔和我们的合作，类似于财务投资的方式。”罗钊明曾在接受观点新媒体访问时表示。

　　业内人士表示，无论是滨江还是绿城，采取代建模式均意在借助合作方在资金以及土地方面的优势，突破自己资源瓶颈。

　　据了解，长期以来，滨江集团都在杭州发展。业内人士指出，滨江选择合作开发的模式，很大程度上是出于扩张的考虑。

　　绿城之鉴

　　业界普遍认为，当初绿城走上代建这条道路，很大程度上与资金链吃紧有关，而高负债一直使得绿城深受诟病。

　　代建模式成为绿城缓解现金压力的良策。绿城常务副董事长寿柏年更曾表示，希望透过代建业务的开展让高企的负债率变得“合理化”。

　　这难免让人联想，滨江选择合作开发，是否也与资金链紧张存在关系。

　　根据滨江近日公布的三季报数据，因三季度项目预售回笼资金较多，公司的货币资金较年初增长109.12%达34.5亿元，但预付款项却较年初增长150.9%。

　　此外，滨江目前仍有短期贷款2亿元，长期贷款51.7亿元，因为贷款增加的原因，相应的财务费用较上年同期增长224.37%。

　　虽然三季末滨江预收账款达126.2亿元，较年初增加76.3%，净负债率也较年初下滑2.8%至56.4%，但这依然是较高的负债表现。

　　与此同时，碍于调控的不断加码，中央对房企融资贷款方面有所收紧，滨江25亿元的募资方案至今仍未通过。

　　有分析人士担忧，如此高负债加上资本市场的零融资，将对滨江的扩张速度将会造成一定程度的影响。

　　此外，杭州限购令出台后，近期杭州的成交量开始明显回落，对滨江接下来的销售是否有较大的影响仍有待考察。

　　如此看来，合作开发是目前形势下滨江必然的一种选择。而且，在滨江之前，绿城就已经把这种商业模式做大并做成规模，这成为滨江很好的示范。

　　“在融资收紧的情况下，滨江作为一个房地产公司想要做大，肯定要寻找一些其它的融资渠道。而合作企业具备很强的资金优势，可以弥补滨江自身资金的不足。”业内人士指出。

　　未雨绸缪

　　分析人士表示，滨江本身在房地产开发上已经具备一定的经验，在高端项目等专业领域有优势，如果利用这些优势与其它企业进行合作开发，除了能弥补资金的不足，还能加快发展的步伐，在市场上抢占较大的份额。

　　“现在有些企业资金有余，大量资金闲置，如果能与该些企业合作，在市场不好的情况下去拿地，目前还是一个抢占市场份额的好时机。而且滨江其它企业合作，对滨江整个品牌及占有率均有提升。其它企业的管理、销售等渠道对滨江都有帮助作用。”分析人士表示。

　　有相关人士指出，虽然滨江和绿城的投资目的一样，但与绿城相比，滨江此举只能算是“未雨绸缪”，只选择个别外扩项目合作开发，只为备足主营地区项目开发的资金。

　　此外，滨江未来或未必如绿城一样，把合作开发作为主要的开发模式。

　　“如果是资金需求不那么高、风险较低的项目，滨江肯定肯定自己做。”分析人士指出：“滨江接下来如果采取合作开发模式，将多数以外地项目开发为主，特别是三线城市，以及一些风险较大的项目。”

　　与滨江相比，绿城现在是量、速度取胜，如果说绿城现在已经走到第三四步，滨江才走第一步。“第一步可以往前走，也可以往后退。但绿城只能往前走，只许成功不许失败。”

　　据了解，绿城代建开发业务的资金和土地来源，主要来自于合作方。这在无形当中让绿城项目日后的开发上增加较大的风险。

　　上述业内人士续称，绿城的代建模式如果失败，将是满盘皆输，滨江如果失败了还有保命钱。

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