“最好”的奥园:上市之后 调整三年
作者: 武瑾莹     时间: 2010-11-11 02:47:28    来源: [ 观点地产网 ]

上市之后,奥园把重心放在了内部的调整上。经过近三年的调整,现在才是奥园最好的状态。

  观点地产网 武瑾莹 11月8日,奥园地产集团在广州南沙区举行的一场媒体考察会上,奥园首席财务官林锦堂详细地介绍了目前的销售、公司发展策略等情况。

  林锦堂一再强调,奥园去年多宗土地的购入奠定了今年及以后的发展基础。事实上,今年在北京豪宅销售榜单上排名第三的长安8号项目就是在去年获得的。

  凭借此项目,奥园不但顺利进入北京市场,也有了能够成为代表的豪宅项目。

  销售

  林锦堂表示,公司截至10月底合约销售28亿元,认购金额达42亿元,相信全年可实现50亿销售额。他表示,本月将再推沈阳及中山项目共4万平米。

  据悉,奥园在10月完成销售金额为5亿元左右,而认购则达14-15亿元,10月销售均价为11400万/平方米左右。其工作人员解释,主要是因为奥园今年销售项目以豪宅为主,价格大多超过周边楼盘。

  和认购金额相比,其合约金额相差比较明显,林锦堂解释,主要是因为沈阳项目及番禺奥园广场都是10月底开盘推出的,很多认购金额还没有转为合约销售额。

  林锦堂称,奥园今年50亿元的销售目标一定没有问题,11月奥园将继续推出不少楼盘,约有3万平方米的可售面积,因此“剩下的8亿元,沈阳完成2亿,中山2亿,北京2亿,商铺等收入2亿肯定没有问题”。

  10月30日,奥园旗下位于番禺的商业项目“奥园广场”正式开盘,认购金额达到9.1亿元。该项目第一期140间商铺,认购金额6.7亿元;同时,第一期286套公寓,开盘当日即售260套,认购金额2.4亿元。

  对于该项目的热销,林锦堂表示原因有三:一是商业地产受宏观调控影响较小;二是奥园广场项目位置好,而房地产最重要的就是地段;三是番禺是奥园起家的地方,因此品牌认可度很高,宣传也很到位。

  至于接下来的销售价格,林锦堂表示暂时不会调整,目前还是以销售现有货量为主。

  风波

  在奥园今年的销售业绩中,做出最重要贡献的是北京长安8号。然而,该项目从奥园收购起就处于波折之中,最近又因10套房源出现退订被推至风口浪尖。

  10月13日,北京房地产交易网上长安8号出现了1套退房信息,所退房屋的签约认购日期是今年8月27日。10月15日,长安8号又出现了9套退房信息,所退房屋的签约认购日期均为2009年3月13日。

  有媒体报道称,一次性被退的9套房屋均为长安8号南区的公寓,根据当时4万多元/平方米的成交均价,长安8号也需要退出已经“赚到手”的1.4亿多元。

  随后有调查称,认购日期为去年3月13日的9套退房当时还在该盘的前任东家香港世纪协润手中,而“当时开发商以低价内部认购的方式销售,主要的目的还是缓解资金压力。而开发商也与购买方‘有言在先’,当开发商资金状况得到缓解后,可以回购售出的公寓。”

  11月8日,奥园方面首次就长安8号“退房”事件给予正面回复。林锦堂称,收购之前奥园已经知道有9套已经签约认购了,当时和世纪协润就此事协商过,要求对方“要不自己解除合同,要不追回款项”。

  林锦堂强调,这几套房源的销售金额从未纳入奥园的业绩之中,因此即使出现退房也不影响奥园的业绩。

  对于长安8号项目,林锦堂也表现出了奥园方面一直持有的乐观态度,其称,今年1-9月北京5万元以上的豪宅销售长安8号排名第三,足以证明该项目是受到市场认可的。

  另一方面,北京今年针对定价3万元以上的豪宅项目采取了比较严厉的管理,对此,林锦堂表示奥园不会和政府“对着干”,如果政府真不让卖奥园也不急,比如商铺部分可以先租再卖,以长安8号这么好的位置,未来的升值空间巨大。

  土地

  11月8日的考察会上,林锦堂反复强调,2009年是奥园的关键一年,正是去年奠定了奥园发展的基础。而主要原因就是去年奥园完成了重要的扩张,长安8号仅是其中一个项目。

  除此之外,2009年,奥园还收购了昌盛中国的中山地块;9月,奥园又通过招拍挂取得了沈阳地块。

  而这三个项目在今年已经先后开始销售,并取得了不错的销售业绩。

  奥园在2009年完成扩张的主要方式是收购及兼并。林锦堂对此表示,这样的方式土地成本相对较低,而公司目前还是要以现金流为主,合作是不错的选择。

  除了收购之外,奥园另一个补充土地储备的方式就是华南的旧改项目。据悉,目前奥园已经分别在深圳和广州签下了旧改项目。其中,深圳旧改位于深圳湾附近,而广州旧改则是番禺的广州南站。

  林锦堂指,此类项目毛利率约20%-30%,虽然未必比别墅高,但前期投入较少,资金3年内回笼,故值得做。

  融资

  2009年,在香港上市的内地房企都忙着发债融资,如碧桂园、雅居乐、恒大等,而奥园还是保持了其在资本市场一贯的沉默。

  对于奥园的融资策略,林锦堂称,未来或与房地产基金合作。目前已有数家外资基金在洽谈,受惠于人民币升值,对方要求的回报率较之前为低。林锦堂表示,基金合作作为未来的发展趋势已经更加明显。

  林锦堂续称,目前国内的融资渠道逐渐收紧,房地产商的融资压力越来越大。如国内的信托已经停滞;银行贷款不能用来买地而是做开发,银行授信拨款要拿回总部批准,因此要提前多花时间沟通安排。

  “现在很多银行都上市了,他们的资产负债表也是每月、每季都要给投资者看的,因此现在收款都很紧,贷款也管得比较严,以前授信此类支行可以发话,现在都必须拿回总部审核签字。”

  不过,虽然国内融资渠道收紧,但奥园在香港还是能从银行获得资金。今年6月,奥园就从香港银行获得了一笔贷款。

  事实上,从2007年上市之后,奥园在资本市场并没有太多的融资动作,其融资主要还是依靠银行贷款。

  林锦堂回忆称,2007年奥园赶上了香港上市的末班车,成功挤进资本市场。上市之后,奥园把重心放在了内部的调整上,包括人力、项目、资金等方面。

  “我们从中海、星河湾等找来了一些业内行家。”显然,林锦堂认为,经过近三年的调整之后,现在才是奥园最好的状态。

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