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上海楼市观察之:阴霾下入市的上实·海上湾
作者: 邓敏华     时间: 2010-05-28 01:10:28    来源: [ 观点地产网 ]

上海高端物业市场的阴霾有可能让上实发展通过海上湾项目实现业绩反转的如意算盘落空。

  观点地产网 邓敏华 进入上海朱家角8年之后,上实发展终于推出了自己的豪宅代表之作——上实·海上湾。6月中旬,上实·海上湾将正式入市,成为上海高端项目的一支新军。

  上实的厚望

  上实发展对该项目寄予了厚望,除了大量的广告轰炸之外,在五一期间,上实发展还专门携带该楼盘参加了上海的房地产春季展示会。

  据上实发展公开的项目资料显示,上实.海上湾项目一期包括了占地1亩的小独栋、200平方米左右的联排别墅、100到120平方米的花园洋房等三大类产品。

  “上实发展在朱家角区域的项目销售将成为其今明两年业绩反弹的主要来源”,长期跟踪上实发展的一名分析师对观点地产新媒体表示。

  作为最早进入朱家角的开发商,上实集团在朱家角拥有大量优质的土地,而上实.海上湾位于朱家角最好的区域位置,项目依托于淀山湖、大淀湖、生态湿地公园,总面积达到了80万平方米,上实发展将该项目分为六期开发,本次即将推出的是首期项目。

  然而,上海高端物业市场的阴霾却有可能让上实发展通过海上湾项目实现业绩反转的如意算盘落空。

  高端市场低迷

  “朱家角市场在整个上海房地产市场中处于一个比上不足,比下有余的一个状态。相对于市区成熟的高端物业而言,朱家角在地理位置以及配套上都要稍逊一筹,但与一些普通郊区的别墅相比,朱家角的旅游小镇概念让在其区域的别墅定价更高一些。”上海佑威数据研究中心副主任陆骑麟对观点地产新媒体表示,朱家角对于买家的吸引力并不是很大,相比于朱家角,上海的购房者更加热衷于在上海周边的城市昆山等地置业。目前朱家角的成交均价大约是在2.5万元左右。

  而来自戴德梁行的数据也显示,今年以来朱家角的别墅成交并不是很活跃,其中在今年4月份成交为0套。而三月份仅为3套,二月份为2套,即使在2009年楼市回暖的情况下,去年同期4月也仅为7套,3月份为6套,2月份为9套。

  在这样的市场背景下,定价可能超过4万元的上实·海上湾确实前景堪忧。

  事实上,上实发展去年6月份在朱家角还推出过其第一个别墅项目:海源别墅。相对于海上湾项目,该项目规模较小,总共只有60套房源,在市场火热的2009年,海源别墅的销售也并不理想。

  目前海源别墅还有一批在售的500-800平米的独栋别墅,总价在3000-5000万元/套。平均销售达到了5万元/平方米。而几乎是同期开盘的中信泰富朱家角新城项目,其别墅售价也仅为3.5万元/平方米左右。

  不仅是朱家角,不少业内人士甚至认为,今年整个上海的高端物业市场可能都并不乐观。一份来自中原地产研究部的报告指出,随着成交的减少,以近一年来平均月度销售量衡量,上海的豪宅公寓存量至少要花50个月左右才能销售完,别墅存量要花15个月销售完。而就房价而言,上一周,上海的新房成交价格首次跌破两万元,其重要的原因正是5万元以上的高端楼盘成交量出现腰斩,最终导致成交均价的走低。

  上实发展似乎并未在意市场的变化,其正积极为上实·海上湾的入市造势。

  在房地产市场迅速反弹的2009年,上实发展业绩并不理想。而其提出的定向增发融资方案截止目前也尚未通过国土部的审核。新政公布以后,上实发展的股价已经跌破其增发价格的55%以上,成为跌势最为严重地产个股之一,这使得其增发的难度也进一步加大。

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