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旧改入夏 新鸿基的华南路径
作者: 武瑾莹     时间: 2010-03-18 03:50:41    来源: [ 观点地产网 ]

从首次进入深圳以失败退出,到通过入股合作参与广州首例旧改,再到今日单枪匹马拿下佛山及广州旧改项目,新鸿基正在逐渐扩大其在华南地区的旧改版图。

  观点地产网 武瑾莹 在经历了以失败告终的深圳旧改尝试和与合作方试水猎德村旧改项目之后,新鸿基或许认为已经摸清了广东旧改项目的门道。在参与猎德村项目两年之后,新鸿基于2009年底开始以独立的姿态,全面介入广东省各地的旧改项目。

  2010年3月17日,甚少在内地高调的新鸿基在广州举办了广佛记者招待会,就佛山澜石与广州林和旧改项目进行了一次详细的介绍,新鸿基地产执行董事苏仲强与新鸿基发展(中国)有限公司南中国总经理黄少媚出席了活动。

  佛山澜石

  2月22日,新鸿基在香港以33.7亿港元拿下将军澳地块的同时,在佛山亦斥资47.05亿拿下佛山澜石片区改造的最后一片综合地块。

  根据出让公告,新鸿基所拿下的地块为编号佛禅(挂)2010-002、003、004、005、006号地块,该四宗地块捆绑出让,均为商住用地,使用年限为住宅70年、商服40年,总出让面积达41.56万平方米,挂牌总起始价为人民币46.8亿元。

  佛山本次土地出让仅有一名竞买人,也仅有一次报价,最终新鸿基旗下的嘉荟有限公司以47.05亿元竞得该四宗地块。

  2009年12月30日,新鸿基曾以34.6亿元夺得佛山澜石三宗地块,折合楼面地价2688元/㎡。据了解,澜石旧改项目至今除安置房用地已全部出让,其中澜石改造片区A地块由新鸿基独得,土地成本逾80亿元。

  黄少媚曾在接受采访时表示,新鸿基集团决心将澜石旧区改造成一个商住新城。黄少媚直言,新鸿基非常欣赏佛山对旧城改造的决心和整个城市的规划。

  在昨天的记者招待会上,黄少媚再次表示澜石项目有很便利的交通特别是地铁资源。黄少媚介绍,该项目处于广佛一小时生活圈内,而未来,也会处于广州到香港的一小时生活圈里面。

  然而一个颇为意外的事情是,就在昨日的记者招待会上,新鸿基坚称将自行开发的澜石地块,在晚间即传出将有新伙伴入场。而这个新伙伴也是新鸿基的老搭档,与其一同开发猎德村的合景泰富。

  据17日晚合景泰富的公告称,3月17日,合景泰富及其子公司富来与新鸿基签订协议,以20美元认购其项目公司20%股权,共同开发新鸿基在佛山的第一批地块,即12月30日所拿地块。而2月22日新鸿基所得地块,合景泰富同样以20美元收购20%股权的方式进入合作阶段。

  在此之前,合景泰富将入股新鸿基佛山旧改项目毫无预兆。

  广州林和村

  3月初,新鸿基将参与广州林和村改造项目的消息被媒体披露。据了解,此前林和村曾与多个开发商接触,但都没有达成最终协议,此次新鸿基地产以9.5亿元"进场费"的代价成功签下了框架协议。

  根据协议,香港新鸿基必须在3月10日之前向双方共管账户中汇入9.5亿元首笔款项,其中2.2亿元为村民安置临迁费,3000万元用于原林和小学扩建,另外7亿元是保证金。

  据悉,林和村在广州所有城中村改造项目中首次提出了保证金这一项,主要用于防止复建房烂尾,而这一款项从最初的3.8亿元升至去年的5亿元,今年则以7亿元的价码最终确定。

  目前,在林和村内可以看到,村委会已经贴出公告明确表示,在今年4月15日之前村民搬离住所,并处理好与短期租户的关系,4月16日,林和村改造将正式启动。

  在刚刚发布的新鸿基中期业绩报告中,新鸿基表示,公司将参与林和村旧城改造项目,并拥有70%的项目产权。据称,林和村中将建设18.5万平方米的豪华住宅,为中央商业区提供配套。

  据黄少媚介绍,林和村将在亚运之前完成拆迁,在2011年动工,在2012年推出第一批住宅。

  根据最新规划,林和村复建房总建筑面积约37万平方米,主要分为两大片区,北部为6栋48层的村民回迁房,南部为4栋商品楼(为开发商所有)。曾计划保留的村中池塘将填平,开发商将在中央位置建一栋大楼。池塘南北两侧各配套建一座高规格会所,会所总面积约1万平方米。另外,地块东北角将建起一栋总建筑面积2.5万平方米的商业大厦,作村集体经济发展之用。

  入股猎德村

  可以看出,佛山澜石项目与广州林和项目,虽同属旧改,却有着不同的拆迁合作方式,新鸿基目前拥有的澜石项目与其过去曾有的旧改项目更为相似。

  新鸿基在内地的旧改项目,过去曾经参与的只有猎德村一个。但该项目并非是新鸿基获取的,是在别的开发商拿下之后,宣告介入开发,与合景泰富忽然宣布参与澜石项目以有惊人的相似之处。

  2007年9月29日,猎德村商业地块的最后成交价为46亿,这个价只比起拍价高了7亿元,富力与合景泰富联手捡起了这个大便宜。

  两个月之后,新鸿基即宣布,将与合景泰富及富力地产共同合作发展广州珠江新城大型商业综合项目,项目包括甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅。

  而在此前9月29日竞拍猎德村失利的新鸿基也终于如愿以偿的入主了“猎德村”。彼时富力地产董事长李思廉在记者会上表示,位于珠江新城的猎德项目,地价为46亿元,总投资额将达到100亿元,新鸿基、富力及合景泰富所持权益各为三分之一。

  但而后,在长达约1年半的时间里,猎德村项目却一直悄然无息,毫无任何开工的迹象。探其原因,被告之因"政府的拆迁工作尚未完成"。

  事实上,该项目自2007年出让之后,能否顺利开工曾一直受到外界的质疑。尤其是进入2009年之后,该项目长久以来的一片"寂静",广州业内人士更有猜测其已经陷入困境。而不管是富力、合景泰富还是新鸿基,面对外界的询问,总是一副讳莫如深的态度。

  2008年8月,新鸿基高层人事大换血,之后开始传出新鸿基退出内地项目的传言,而猎德村项目也在传闻之中。一直到2009年5月,黄少媚才对此传闻进行了否认,并表示猎德项目一直在进行规划。

  时间到了2009年8月23日,沉寂多时的猎德涌西区工地终于迎来了动工的锣鼓声,猎德村项目动工仪式正式启动。

  据昨日媒体见面会上黄少媚透露,今年下半年,猎德村项目临江的7栋公寓将率先面世。主要由新鸿基负责的综合体商场部分目前也在顺利设计中,亚运会之后将正式动工,而新鸿基已经做好了招租的准备。

  深圳试水

  事实上,在加入猎德村项目之前,新鸿基还曾经单枪匹马接近拿下深圳的4个旧改项目。

  2007年9月份,原新鸿基实际控制人郭炳湘和深圳龙岗区政府签约,表示将投资建设布吉、坂田、龙岗三个街道的4个旧改项目,预计总建筑面积超过70万平方米,投资将达近50亿元,原计划于2011年完成。

  据当时的报道称,该项目是龙岗区引进的重点项目,也是新鸿基在深圳的首次重大投资。

  郭炳湘当时曾承诺要在龙岗投资建设高质量高档次的住宅、商场等,其中龙岗中心城项目将建成地标性建筑物。

  而龙岗区政府也将新鸿基的进入视作提升区位形象的契机,要求各有关部门和街道尽快完成旧城改造的审批手续,尽快研究申报规划,实施拆迁安置工作等。

  在2008年年中新鸿基家族剧变之后,随着郭炳湘退出管理核心层,新鸿基打算退还深圳4个旧改项目的消息也逐渐传开。但不管外界的消息如何,新鸿基对此均未作出任何回应。随后,这4个旧改项目的事情随着新鸿基的沉默不了了之。

  在昨日的活动上,苏仲强首次对此事作出回应,其表示"在广佛,拆迁问题的解决应该比较容易"。

  从首次进入深圳以失败退出,到通过入股合作参与广州首例旧改,再到今日单枪匹马拿下佛山及广州旧改项目,新鸿基正在逐渐扩大其在华南地区的旧改版图。

  猎德旧改探试

  在17日的活动上,黄少媚表示,新鸿基在香港有丰富的旧改经验,可以将这样的经验带入国内。

  新鸿基参与香港旧改已久,其最近一次与香港市区重建局合作是在2009年,新鸿基发展了西九龙形品项目,为西九龙的城市繁荣增添时尚一笔,在过去香港发展中,新区沙田开发、旧区观塘改造均有新鸿基地产的足迹。

  但新鸿基或许没有意识到,因政治形态、开发制度、拆迁条例等的不同,那套在香港行之有效的旧改项目方式能否在内地成功复制,可能还有无数个问号。

  作为广州首例进行尝试的旧改项目,猎德村项目目前看来是成功的。2007年6月,猎德村经济发展公司草拟的改造方案被政府批准通过。这个颇多变通、颇多大胆做法的方案得到许可,城中村猎德的再造工程也可以实质上启动。其时广州尤其是繁华城区的城中村改造一度因各种分歧停滞,猎德村的新消息不亚于一个兴奋点,它不仅为推动这一进程提供了标本,也意味着这项僵持已久的工作得以破局。

  事实上,在猎德村改造方案中,争议最大的拆迁补偿问题经过协商,许多核心条款有了大胆的突破。猎德村总体的补偿原则是"拆一补一",即拆1平米就补回1平米,以四层为上限,实施阶梯式安置。曾在改造中争执不下的违章建筑,也优先享受补偿安排,框架结构房给予每平米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积,将按照每平米3500元的单价购买。除了村民个人补偿安置部分,猎德村还将在保留的专属用地内,建设一座酒店,作为集体经济发展的支撑项目,为村民获得长期分红奠定稳定来源。

  广州有138个城中村,由于众所周知的原因,针对它们的城市化始终处在难以驾驭的态势。城中村改造面临重重障碍,其中,村民的获利预期和改造所供应的承诺往往难以调和,以此形成的利益格局复杂繁芜,这让改造的欲望面临政策救济不足的严重考验。也许猎德村的新进展,并没有完全消除各种利益博弈,但它的可贵之处在于,能够将多种利益诉求归拢在一起,在集体土地和国有征地之间有进有退,有取有舍,体现了现实情势下的灵活手段。根据改造方案所透露的内容,猎德村民的谋利冲动是受到保护的,只是被限定在合适的范围内。如此,社会改造的进入也被赋予有效途径,其参与的动力被激活。

  事实上,对于每一个参与旧改的开发商而言,拆迁及回迁才是整个工程中最困难、最关键的地方。而猎德村对此的解决办法是,开发商通过招拍挂出资,政府出面进行拆迁工作,拆迁完成后政府交净地到开发商手中。

  显然,这个方法的好处就是政府不必再为资金头疼,开发商也不用面对最为难搞的拆迁问题。于是猎德村的模式被认为开辟了广东旧改的新思路。

  暗渡曲线获地

  目前新鸿基在佛山获取的澜石项目也是比照这种模式。新鸿基支付土地款中的部分将用作拆迁费用,佛山禅城政府出面完成拆迁问题。

  但林和村项目是另一种开发模式,"直接由村成立合作公司去开发",黄少媚如此表述。

  在这个项目中,新鸿基是真正第一次面对旧改项目中的主题人群,而这也是旧改项目最容易出问题的环节。

  但新鸿基对此似乎颇具信心,苏仲强称,广州林和村项目居民全票支持新鸿基地产的改造方案,因此企业获得了参与改造的入场券。

  然而颇为有趣的是,面对媒体询问林和项目的总投资金额及拆迁补偿方式、货币补偿标准时。新鸿基表示"还有其他的改造项目,目前不方便透露"。但其称“监管资金即将支付”。

  对于林和村项目的未来定位,黄少媚也描述了一个颇为美丽的蓝图,其称"我们希望能够在这个天河北内的地区做一个天河最好的一个配套"。

  黄少媚介绍,新鸿基团队正在花很大的心血在研究,怎么样把它做成一个CBD最好的一个配套。为整个天河树立它的CBD的中心位置,总部经济提供一个最好的社区配套的住宅出来。

  事实上,除了林和项目优越的地理位置和可观的前景吸引着新鸿基外,另一个隐藏在背后的原因是,新鸿基以此打开了进入广州中心城区的缺口。

  回顾过去两三年,新鸿基在广东省的拿地动作虽不少,但其获得的土地多集中在珠三角二三线城市或者是广州的城郊地区,比如玖珑湖、花都凯旋门项目等等,一直未进入广州中心城区。虽然城郊大盘是别墅大盘所需的条件之一,但对于能在香港市区打造出天玺豪宅的新鸿基来说,在寸土寸金的城市中心充分挖掘土地价值也是其乐此不彼的追求。

  去年年底,观点地产新媒体曾专访了新鸿基的一位高层,该高层称广州的地价往往超过新鸿基的底线,“新鸿基一直没有找到机会,新鸿基将通过不同的方法找地,找人合作、参与旧改、进行招拍挂都有可能”。目前看来,新鸿基是希望旧改项目能成为其进入广州市区的捷径。

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