2009博鳌房地产论坛_复苏与改变中的房地产新未来
专访:物业税的基本作用是调节财富平衡

  Q:物业税应该是一个怎样的税种?

  丛诚:从西方国家的物业税来看实际上是财产税的一种,物业税里更多的是作为补充地方公共财政的税种出现的,它是地方税种当中最后的税源。当地方财政入不敷出的时候,差额部分往往是通过物业税来补充的,税收标准按照建筑物所包含当时的市场价值所占整个城市总的建筑物的价值的比重进行分摊。这是物业税的原理,是一种“量出为入”的税种。

  所以整个物业税是一个地方地公共财政的账户,另外一个方面,要纳入财产税的范畴。从这个意义上来讲他是用来平抑社会存量财富、调节社会财富占有不均具有一定的作用。实际上国外的物业税就是这两个含义。

  Q:那么物业税实施的难点在哪里?

  丛诚:首先中国的公共财政制度要建立。物业税是一个“量出为入”的征收体制,税收本身应该等于税率乘以税基,其中物业税的税基是建筑物的价格。这就关系到中国政府公共财政体系的建设,首先是财政体系要透明。无论是中央财政还是地方财政,目前来看透明度远远不够,我觉得这是中国开征物业税最大的障碍。

  第二,在整个物业的价格评估方面,中国还没有一整套权威的物业价值评估体系。从国外的经验来看一般是市政当局专门有评估委员会,当地的所有建筑物都要纳入这个评估委员会的评估范围,并形成评估报告,在每年物业税开征之前要将评估报告寄发给业主,或是称纳税人。

  这个方面我们很难做到,全国房屋的估价方面的专业人才是很难满足这个要求的。而且中国还没有形成相对权威的核算和评估机构,这其中包括物业评估和资产审核。总体上房地产的评估行业非常分散,而且没有权威性,目前这些评估主要用于抵押贷款和法律纠纷方面,常常受当事人的委托,为当事人的意见所左右,公平性很难确保。

  此外物业评估与纳税人本身对物业的估值可能有差异,那么纳税人可能和评估机构你会产生纠纷,这就需要建立一个仲裁机构,而中国没有这样的仲裁体系。

  第三是信息的统计。我们征收物业税往往需要区分住宅本身是用于自住还是非自住的,但现在我们国家这方面信息系统比较混乱。物业税的征收应该是以家庭为单位的,但在家庭的住房套数统计方面有一些复杂的技术方面的问题,这个需要克服。此外物业税的征收应该和官员的财产申报制度结合在一起,现在整个物业税的开征应该是一视同仁,但是我们在财产申报制度还没有建立。如果要征收物业税的话,那就必然让人产生怀疑,官员的物业税是不是按标准上缴了。

  第四,我们现在整个诚信系统还没有确立。现在从个人所得税的公民纳税意识来看,个人所得税实际上还是有单位代征,代扣的,还没有个人主动缴纳的。但是物业税是要求公民主动申报的。

  因而物业税肯定是牵涉到一个大范围的体制改革问题甚至是公民纳税意识改革的问题,和私有产权制度的确立有着极其紧密的联系,与房地产市场当中的土地出让制度,与整个国家的税收体制都有紧密的联系。

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