五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
三城演义 地产风云

  2009城市观点论坛郑州行、沈阳行、冰城行

  2009年4月11日-19日,由观点地产新媒体主办、箭牌卫浴•瓷砖全程协办的城市观点论坛郑州行、沈阳行、法恩莎全程协办的冰城行三站连开。陈淮、孟晓苏、潘石屹、胡葆森、易小迪、易宪容等知名专家、学者、企业家联袂奉献了一轮思想盛宴。

  城市一:中部崛起与郑州地产

  4月11日,“城市观点论坛”再次走进郑州。在现场,著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮,全国人大代表、中房协副主席、建业地产董事局主席胡葆森,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟,均针发表了演讲。

  -胡葆森:别想着赚钱,生存下来才是胜利

  对于形势,胡葆森认为,“长期持乐观观点,但是对短期要持谨慎观点。”事实上,胡葆森的确表示出了他的乐观,并提出要在希望再用三年到四年的时间,建业地产能够占到河南省份额的接近8-10%。胡葆森“现身说法”,告诉每一个地产商要抱着他这样的乐观心态,去制定自己长期的发展战略,并奉劝“如果你长期不看好这个市场或行业,那你提早转行,把你现在的地做完就赶快转行”。他认为,企业家要果断决策、从长计议,在这一轮的冬天生存下来就是胜利,不是说赚多少钱。

  对于在当前形势下的“企业长青之道”,胡葆森认为,企业最后能不能立足只有两点,第一是产品,第二是服务。此外,他还提出一个“匀速前进”的观点:“就像跑马拉松,不讲求绝对速度,讲求的是速度耐力,需要匀速发展,直奔终点。”

  -钟伟:房地产市场调整即将结束但不够深刻

  “今年我给房地产公司的建议是买入——买公司、买地。”钟伟很肯定地表示,房地产公司现在“手持现金已毫无意义”,“现金为王”的时代已经过去,房地产市场的回暖是持续的,调整行将结束。他表示:“次贷危机的第二波很难成立,金融体系再度陷入像2008年10月份那样极度恐慌的可能性是比较小的。就目前而言最坏的时刻已经过去。”同样地,钟伟认为此一轮的金融危机并不算是坏事,他说:“现在中国很痛苦,但很大程度上是甜蜜的痛苦,次贷危机对中国来讲目前来看是一个不幸,放三到五年来看也许是不幸中的万幸。”

  特别强调的是,就像认为次贷不会有第二波一样,钟伟也不认为今年下半年中国经济会有更大的衰退。但最后,钟伟也不无担忧地说:“回暖也意味着房地产行业的调整是不够深刻的,意味着有一些劣势的、处于行业靠后的、该出局的企业很侥幸,他们居然没有出局。”

  -陈淮:不要低估金融危机的严峻性以及持久性

  对于形势,陈淮在某种程度上认同钟伟乐观的看法,而且认为他的判断不过分。但是,陈淮亦保持了其一贯以来的谨慎,他表示:“我们别对世界金融危机的严峻性以及它的持久性低估。”

  对于房地产市场是否回暖陈淮并未作出判断:“还是那个问题,暖不暖鞋穿在自己脚上,自己知道,买房子的人和开发商自己心里有一本帐。”

  对于房价,陈淮则坚持了其在3月武汉行论坛上的观点,即“房价作为资产价格,它的决定因素第一是币值,第二个是重置成本,第三个叫价格的资本化因素。”目前的情况,正是“供求关系以外的因素正在影响着房价。重置成本下降的态势和目前的价格水平不支持房价上涨。”

  最后是关于住房保障体系的问题,陈淮认为保障性住房并不会挤压商品房市场:“大排挡卖盒饭的未必影响了卖海鲜的生意,在火车站的卖大碗茶的仍然是最好的生意,市场的需求是多样的。”

  城市二:新价值大沈阳

  4月14日,沈阳行论坛正式开幕。著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮,SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹,阳光100集团董事长易小迪等嘉宾为现场六百多位听众带来了精彩的演讲与观点的交锋。

  -陈淮:不保证开发商都能活下去

  “房地产产业政策是推进产业内部参与者优胜劣汰的政策,而不是让一切开发商都可以活下去、或者是活得更好一点的政策。”陈淮首先就给对监管层推出的新产业政策抱有极高期望的开发商“泼冷水”:“产业政策注定会通过政府之手,让一部分人退出房地产开发领域,从而促进群体政策的提高。”

  陈淮认为,开发商应该跳出对政策期待的误圈,从市场上寻找去寻找突围之道:“没有任何一条产业政策是管房价上涨或下跌的,也没有任何一条产业政策是管你的资金链条是否紧张的。”此外,陈淮表示,不能将一切投资性需求都看成是“洪水猛兽”。比如“为了获得长期出租收益的购房需求”恰好是稳定房地产市场的力量之一,而且,“买房子的投资性意义在于他在二十年、三十年,或者更长一段时间内规避了货币贬值的风险。”

  -易小迪:二、三线城市会成为未来十年的热点

  易小迪认为,这次全国的房地产步入同一个周期,是有史以来第一次。但是这次改变并没有从本质上改变城市化的规律,也没有改变二、三线城市城市化的规律。

  对于危机前的房地产过热,易小迪表示:“过去要说房地产有暴利的行为,其实更多的是土地价格带来的。”同时,易小迪提出了自己的建议,他说:“经过这次危机,房地产企业要由过去的这高度扩张或者说粗放式管理转向精细化管理、专业化分工,这种转型,是大家应对这次危机的对策。”

  针对目前的市场回暖,易小迪同样有自己的看法,在他看来,一个是回归稳定,另一个是回归理性。基于这个观点可以判断,理性的消费会持续下去,销量也是在稳中有升、稳中有降的阶段,不会再出现大起大落。最后,易小迪预测二、三线城市会成为未来十年的热点,中国房地产不会就此结束它的时代,还会成为未来十年的热点。

  -潘石屹:中国房地产的问题源于外国资本的追捧

  潘石屹的上半段故事中说,全球的金融海啸之所以愈演愈烈,其根本原因是西方金融行业不断地制造泡沫引起的,是“杠杆”使财富泡沫化,与我们日常生活和实体经济完全脱节了。

  下半段则发生在中国,只有把西方的上半段和中国的下半段加在一起,才是一个完整的故事:我们的财富是靠从土地上种粮食获得的,而西方的财富是电脑上衍生出来的。“华尔街一位基金经理一年的年薪相当于中国西部一个40万人口的县城的财政收入。”但中国房地产的问题正是源于外国资本的追捧而脱离了实际的价值,进入迎合资本市场的怪圈。

  2008年初,这个疯狂的故事开始谢幕。到了2008年底,中国大多数的开发商都难以渡过年关,因为欠银行的钱太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。幸运的是,在政府的鼎力帮助下,中国房地产企业在2008年底、2009年初的生死关头获得注血,度过了这一生死劫。

  潘石屹最终强调,这种方法只是救急不救穷、治标不治本,是注血而不是自己造血,房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入。贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。

  城市三:东北转型下的哈尔滨地产

  4月19日,“冰城”哈尔滨召开的“2009城市观点论坛”现场,中房集团理事长孟晓苏,经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容,永安信金融服务机构董事长乔志杰等嘉宾出席并发表演讲。

  -孟晓苏:是谁在“折腾”中国的房地产

  孟晓苏用“罪与罚”这个词,描绘我们房地产和住房政策的发展及现状,并强调:“现在经济已经开始回暖,房地产市场开始回暖,我们需要在这个时候回顾前一段的经验和教训,记住这个经验和教训。”孟晓苏认为“中国房地产行业本身并没有罪”,但因为是我们自己错误地判断了中国的经济发展,把前几年中国经济的持续快速发展误当成了经济过热,而被认为导致经济过热过热的原因正是前几年房地产行业的快速发展。

  因此,孟晓苏分析:“在总结30年经验教训的时候,胡锦涛总书记讲了这样一句话叫‘不动摇,不懈怠,不折腾’。我们在房地产政策上的折腾确实值得我们反思。”

  第一个原因是,“这些年来在推进住房商品化取得伟大成果的同时,忽略了一个重大的内容:经济适用房比例太小,廉租房基本没有建设。”第二,是政策过度打压房地产市场,为“过热”的房地产市场开出并不对症的“药方”。第三,开发商自己唱衰楼市,孟晓苏说:“我们看到前几年,政府部门说降价,说来说去没有用,卖房人说降房价真的是起到了对人心的重大影响。”

  -易宪容:当前房地产市场形势与未来发展

  中国房地产当前到底发生了什么事?中国的房地产未来出路在哪里?易宪容给与会者带来了严重的话题:“我们辛辛苦苦干了几十年,现在什么都没有了,都缩水了。所以大家想想,金融危机严重到什么程度。”金融危机会改变我们整个世界经济发展模式,改变世界的经营体系,改变世界的消费模式或生活方式。这样的一个重大事件可能在未来几十年都会是一个巨大的冲击或影响。

  但易宪容认为,幸运的是,中国的房地产市场在危机爆发之前的2007年就已经开始调整,不然的话,中国的问题可能会比美国更严重。易宪容对此前几年政府出台的房地产调控政策是完全支持的态度,与孟晓苏的观点持不同态度。

  对于危机之后的房地产市场发展方向,易宪容认为,未来的房地产市场一定会调向中小住宅,中小户型为主导,消费者为主导的市场。房价、投资性消费必然会受到限制。易宪容强调:“为了保证它持续稳定的发展,保证房地产成为未来中国经济的综合动力,我们一定要使房地产成为一个居民住房消费的市场。”

  -乔志杰:地产与金融结合才有未来

  乔志杰作为房地产金融领域的专家,他强调的是:“如果你想在未来的地产行业继续的生存和发展,不断壮大的话,我希望大家全面的去提高自己的金融能力。”

  他告诉大家:“我们会看到,我们地产在政策上从来没有受到今天这样受到真正意义上的支持。”同时,“2009年之后我们做地产的人将会面对更多的金融工具。未来的房地产真正的核心竞争力是金融。”

  乔志杰始终强调金融对未来房地产发展的重要性:“这一切都告诉大家,新的金融时代来了、新的金融工具出现了、新的地产变化了,它已经使金融能力成为了核心竞争力。大家一定要强化和加大金融的能力,大家一定要关注新的金融产品了。如果您做到了,那么我就告诉大家,未来的地产的春天就是属于你的。”

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