五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
观点时评:“五一”楼市盛大的“喜宴”

  市场价格要真正上涨应该是供不应求的时候,但当前,情况显然并非如此。

  4月29日,广州“五一”推盘达到高峰,《广州日报》甚至推出“置业地图”,接下来的“五一”可能是广州2008年以来推盘量最大的一次节假日。

  但一个基本的乱象在于,自2004年以来,整个广州都没有这么混乱的定价。与去年广州“五一”与“十一”的销售一边倒的降价、优惠全然不同,2009年的“五一”,有在广告上打优惠折扣的,有打具体价格的,也有啥价格都没的。

  合生创展和恒大当然是折扣推盘的两家主力开发商。最近合生在广州的营销玩得比较花,要不就是“置业节”要不就是“置业专列”,总之多个楼盘集体推出,整合打包,所有楼盘定价不同,但广告给出的优惠相同,统一的九八折。恒大是老一套,“开盘必特价,特价必升值”,而且是旗下多个楼盘集体推出,依然是罗列一系列的特价户型。

  与此相反,大多数楼盘在“五一”的推盘广告中是没有给出价格和优惠的。部分楼盘在电话咨询当中有折扣,也有有报价没折扣的。

  有趣的是短信推盘——2008年收到的楼盘推盘短信很是直接,开发商直接告诉你我推出多少套特价房,抑或说多少折扣。但显然2009年开发商们只告诉你楼盘开售,抑或是新推出的套数,绝不告诉你价格。

  不仅如此,经过一季度的销售周期之后前一段时间广州市场的销售主力开始避开销售高峰,退出“五一”期间的竞争,抑或说“五一”期间的推盘力度远不如之前更大,更多的有些开发商开始将目光瞄准的是“五一”节之后的市场。于是整个“五一”节市场广州各大开发商的定价及销售策略居然呈现出“百花齐放”的态势。

  此外,2008年“五一”期间,广州市场主要以保利、恒大、富力、雅居乐等旗舰级企业推盘,但2009年,一些非知名的房地产企业旗下的楼盘开始涌入市场,以期能在市场当中分到一杯羹。

  开发商们似乎很久没有像今年的“五一”一样的热情去抢占市场了。一个有趣的事实是,1-3月楼盘推广当中,乃至到清明节期间,楼盘短信推广非常少,相较去年同一时间里的短信推广量简直是小巫见大巫,但时至4月中旬开发商的短信推广陡然增多。

  一位朋友戏言,开发商的房子可能又卖不出去了,原因是价格又涨上来了。

  事实上,此前广东省房协召集广州地产巨头们召开的新闻发布会透露的信息未必准确,承诺“五一”不涨价是一个不能相信的东西。尽管类似于合生及恒大这样的房地产企业在推出的楼盘当中确未有涨价的信息,甚至打折优惠依然在继续,但显然其打折优惠的幅度远不及去年大,也许实际成交价格比2008年低峰值时期更高。

  另一方面,不能不警惕的是,在房市回暖的时候地方政府对地价回暖的迫切心态。你很难想象广州十大开发商会在广东省房协的集体新闻发布会上统一发出“补仓”的信号。

  想来也是,恒大不是没有地可以开发,大不了把绢麻场地块开发了就是了;富力也不是没有地可以开发,他们还有白云区的“地王”。如若对市场真的如此有信心的话,就应该告诉公众,恒大绢麻场地块抑或是富力白云区“地王”开工了。

  相反,我们得到的信息是恒大和富力放弃了这两块地。谢国忠有些话没错,例如他说当前市场的需求上不足以在短时间内消化当前的市场存量,市场需求更无法支撑“地王”地块的开发,这些道理开发商心里比谁都清楚。其实要说涨价,也未必涨了多少,一般的楼盘每平米涨个100-200元市场能够接受也就罢了。

  市场价格要真正上涨应该是供不应求的时候,但当前,情况显然并非如此。

  当然,房地产有结构性的供需矛盾问题,市中心的楼盘价格的大幅度上涨和部分高档楼盘价格较2008年有一定幅度的上扬甚至是大幅度的上扬是可以理解的。但可怕的一旦结构性的供需矛盾造成的整体均价上涨假象的时候,开发商决计不会像当初那样强调不应该看均价,而应该看区域价格,但现在开发商显然更愿意看均价。

  更要担心的是投资客进入市场,但显然开发商还没有看到投资客大规模进入市场的迹象,否则,价格早上去了。

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