五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
陈淮:城市化决定市场需求

  主持人:谢谢陈诗涛女士,接下来进入沈阳行论坛的演讲议程,在经历了2008年房地产全行业的调整之后,2009年我们的行业将何去何从,我们的产业政策究竟往哪个方向发展,今天我们的演讲议程将包含以下几个主题:

  1、形势与预测,2009年中国房地产走势之变;

  2、沈阳城市发展与全国性房地产市场调整;

  3、沈阳城市文化与城市建筑个性。

  好,下面我们就正式开始今天沈阳行论坛的演讲环节。本次论坛我们将请出:著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生; 阳光100集团董事长易小迪先生;SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生;佛山市顺德区乐华陶瓷洁具有限公司总经理助理孟义先生为我们奉献精采的城市观点沈阳行论坛演讲。另外本次论坛除了正常的演讲,我们还安排了观点答问的环节,下面我们有请今天第一场主讲演讲嘉宾特约评论员上台就坐,他们是广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生,请您上台;时代商报经济新闻中心主任刘长杰先生,请您上台。

  在请出特约评论员之后,我们马上请出今天第一位奉献演讲嘉宾,有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生,提醒一下,您的演讲时间为25分钟。

  陈淮:谢谢大家,也谢谢美丽的主持人!我是个守规矩的人,绝不超过25分钟。站在这儿很忐忑,忐忑的原因是不知道说什么好,刚才好在我们看到了时代商报的片头介绍里面有几个中心词,让我有了一点灵感,一个是西伯利亚寒流,一个说了中产阶级,另外主办方给我的通知里也说了,也包括刚才主持人说了一个产业政策,三个核心词。

  我们说的确全球经济遭受了金融风暴或者是金融海啸的冲击,而且到今天为止,我们还不能说这个给全球经济、人类社会造成影响的世界已经过去了,或者说已经见底了。但是我们的确有理由相信,人类总能够战胜和克服这一次冲击,因为从上个世纪90年代以来的20年中,人类的科学技术发展,已经取得了前所未有的突破,科技成果在社会经济领域的应用已经有了前所未有的普及,大家摸摸兜里的手机就可以可见一斑。

  

著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮

  第二、上个世纪90年代以来的将近20年中,人类获取物质产品的生产能力有了前所未有的规模扩张,这就包括了我们今天熟悉的一个叫“新兴经济体”的词,包括13亿人正在大踏步的走进工业化、城市化这个阶段。我们之所以在去年、今年和今天我们坐在这讨论房地产,正是人类包括中国在物质生产能力上有了极大的扩张,经济社会有了进一步的发展的明证。

  第三、从上个世纪90年代以来,资本在全球范围内的配置效率不是降低,而是大规模提高了,这就有了我们所熟知的一个词叫“中国正在成为世界制造中心”这个词。我们确确实实的感到了这样一个历史变迁给我们带来的促进推动,也确确实实感到了它对我们的影响和挑战。所以,三天前温总理在泰国讲到两句重要的话,他说:“第一个中国救不了世界”,“第二个中国离不开世界”。这是我们考察这个金融危机的必要性,也同时是我们认为这个危机不足以撼动人类继续向前发展、社会经济向前发展的脚步。

  事实上金融危机发展到今天,你听说到全世界哪一个国家因为这个金融海啸的海啸倒过一间房子,死过一群人没有?它和自然属性的危机、灾害不一样在于,它并未给人类社会发展的物质基础造成任何实质性的损害。什么地方出毛病了呢?就是那个叫钱的东西出毛病了;所以我们刚才主持人说回暖呀还是探底,或者我们那个观点杂志的负责人说,回暖还是进行深度探底,其实都是一个并不真实的话题在于我们面对的是货币本身找不着北了。货币本身找不着北了,所以这场金融危机中由于货币本身的长短处于一个不确定、紊乱的过程中;所以企业之间、国家之间、社会群体之间,你欠我的钱、我你的钱不知该还多少了,咱们做买卖不知该付多少了,或者按照约定付的钱实际上总有一方受到了巨大的损失,所以就有了这个金融危机的危机;所以才有了周小川行长说我们需要寻找一个超主权货币作为储存货币来衡量社会群体利益之间标准尺度的问题。务必弄明白,离开这个货币危机的本质来谈论金融危机我们可能找不着北。

  时间关系我们只能择其要而言,中国经济到今天我们有理由相信,如同温总理判断的,看到了我们率先、稳步的向好的方向发展,迈进新阶段的步伐,从哪判断呢?我们在座很多媒体人士包括我们的主办方,大家扪心自问,闭上眼睛一想就可以感觉到,在过去三天;过去一周;过去一个月或者更长的时间里面,你从媒体上读到的以美国为主的发达国家与中国的信息相比较的话,会发现一个很重要的区别,中国的经济已经明显领先于美国等发达国家一个节拍。现在美国等发达国家的政府和货币当局,拿出的政策资源,比如说财政资金或者说信贷、信贷规模或者说增发货币等手段,还用在补窟窿的时候,还用在打强心针上面,还用在防范危机进一步蔓延、企业破产上面,到今天早晨的消息奥巴马说,这个强心针打下去,病人呼吸略见平稳,仅此而已。它的政策资源还用在这个时候的时候,而中国的财政与货币资源,也就是政策性资源,我们注意到了1—3月份,中国的信贷资金规模前所未有的大扩张,政府拿出4万亿的投资计划,所有这些政策资源已经实实在在的用于了扩张经济、刺激投资、促进消费、关注民生,所以也同样的三天前温总理讲中国经济向好的四大理由之一是,我们高兴的注意到一季度投资和消费都有明显的回升趋势,打个通俗的比方,如果两个人同时在一个恶劣的天气中受凉了,生了病,假若是一个美国的病人现在还躺在抢救室呢,他每天付的钱还用在打强心针、上呼吸机上面,这口气熬得过熬不过来还不知道呢。而中国的病人已经出院,再吃两天好的身体恢复了就上班。这个阶段明显的我们已经处在领先一个节拍的地位,我们不需要专家来证明,你只要自己把你在过去一个不长时间内听到的信息归纳一下,你也会有此感觉。

  第二,我们还认为,从市场来看,从舆论来看,我们也有理由认为,出现了明显的向好的趋势。去年第四季度的时候;去年末的时候;甚至到“两会”之前的二月份的时候,我们的商报也好,各种媒体信息也好,出现频率最高的词叫“救市”,记者问的最多的问题是政府下一步还出什么政策,而今天如果你到互联网上看看、到媒体上看看,人们已经从“政府下一步还会出什么政策”这个问题,转向了我们这个“销售量回升还能持续多久”的讨论上,这意味着人们的信心基础、社会的信心基础,已经从依靠吃药、依靠政府转向了依靠市场、判断市场,这是一个非常好的迹象。什么时候经济真正的长期的可持续的健康成长,是市场的内在动力,人们不要指望老局,当人们觉得自己的主观愿望比客观规律更重要的时候,当人们觉得政府比市场更聪明的时候,这个时候正是一个很危险的时候,什么时候我们都要学会“敬畏”的词,要敬畏客观规律、敬畏市场。

  我刚才说了西伯利亚寒流,但是这个寒流并没有把中国的城市化发展冻僵,中国经济增长的几个发动机中唯一不需要看华尔街脸色的就是城市化的步伐,我们所说的不论是沈阳,还是其他城市的房地产建设,都只是中国城市化的历史进程中的一个组成部分,但是我们也注意到,刚才商报的片头语中,给我们讲了一个中产阶级,刚才音频讲的中产阶级的画面出现了一个尊贵美属的画面,有点差距,中产阶级的住房是把一切支出,一切功能集中于给自己住,而不是给别人看的住房,即便是别墅,炫耀性的,用于表达自己身份的这个功能和成分,不是中产阶级的特征,这不是中国今天才想到的,我们随便到北美、美国、加拿大等地方考察一下中产阶级的别墅住宅,就可以发现它最大的功能,一切的支出是围绕着满足自己生活居住的需要,而不是满足炫耀和给别人看的功能,这叫中产阶级。中产阶级休息日干什么?中产阶级休息日钻在汽车底下给汽车换油,拿一个油漆筒给自己的篱笆刷油漆,这叫中产阶级,在自己的花园里有个Workshop里面布满了工具,可以动手做一些实用的东西,这是中产阶级的生活方式。

  我想,正因为有这个差距反应出我们房地产市场的发展,还有某些不十分成熟,不十分到位。不要紧,我们正处再一个人们往城里搬,老百姓的利益诉求从满足吃穿,到满足住行这样一个历史转折过程当中,这个过程绝不会因为一个叫金融危机的事件而中断,也绝不会因为我们对客观规律的认识,在一个渐渐成熟的进行,而有所延误,不畏,我们中国人足够聪明,我们会学会驾驭认识客观规律的本领。

  我刚才说主办方给了我一个词叫“产业政策”,很不幸,本人恰好是学产业经济学科班出身,但是我所说的产业政策、规范的产业政策和我们很多在座的人也包括我们观点的负责人以及一些我们媒体上说的一些产业政策不一样在于产业政策不涉及短期内总量平衡关系的问题,也就是我们今天销售量增加还是减少、房价上升和下降的问题。产业政策研究的是在一个中长期的发展过程中,这个产业如何健康发展、提高国际竞争力的问题;如何推进它的技术更新的问题;如何调整产业内部大中小企业之间的组织结构问题,以及这个产业和国民经济整体与其他产业之间的相互协调问题。所以我们说的短期内的保增长和产业政策不直接相关。但是中国的政策体系一个最大的国情特点就是我们把短期的宏观调控政策也就是总量调控政策和结构性的产业政策结合在一起的特征比较明显。所以我们才有09年保增长这样一个过程中又同时推出了所谓十大产业振兴的问题。如果我们希望这个产业健康发展的话,那么可能我们有一些令大家忐忑的话告诉大家,产业政策将推进这个产业内部的参与者的优胜劣汰,也就是它不是让一切开发商都活下去或者活的比较好一点的政策,它是注定了有一部分人,而且要通过政府之手的政策推动让一部分人退出这个领域的政策。在一个过程中不断淘汰,并购个体促进群体素质提高的政策。

  第二,这个政策一定是要求商业利益、市场利益和公共利益、长远利益密切结合的政策,包括更优先化解决那些低端入群体、住房困难群体住房问题的政策,节约资源的政策,与环境友好的政策,促进城市与农村协调发展的政策,这叫产业政策。

  第三,产业政策一定是促进这个产业不是脱离国民经济单兵冒进,而是要顾及到包括金融、包括平衡总量关系、包括就业、包括社会群体之间的利益关系不至于趋向激化和于对立的政策,这些政策叫做产业政策。没有一条是管房价上涨和下跌的,没有一条是管你的资金链是否紧张的,这都不是产业政策的内容。

  最近大家在关心市场中成交量一定程度的恢复会不会带来价格上升的问题,我个人看法是持乐观态度。请注意,别着急往本上记。我说的乐观是这个成交量恢复还会继续持续。因为中国的城市化不会因此中断脚步,中国老百姓在生活改善的过程中,在解决了吃穿以后进一步改善住行的问题的脚步不会因此中断,但是请注意,09年一个明显特点是住房市场的价格由供求关系以外的因素决定的程度比较大,并不因为需求量的上升就一定推动房价上升,不一定。勿请大家注意到在供求关系以外的影响房地产价格的因素,而且这些因素在09年将发挥更大的影响力:

  第一、重置成本,也就是我们所面对的这一个房地产发展过程中,钢材、水泥,从全世界以及中国看大宗商品的价格已经有了极大幅度的下跌,而且目前还看不到迅速回升的可能,包括土地的拍卖价格也实际上在趋于下降,由于各种要素的重置成本下降,不支持产品价格的上升,用媒体更熟悉的语言面粉都在降价你要求馒头涨价的基础是不存在的。这是一个供求关系以外的因素,这还只是一个小因素,还有一个更大的因素在于当我们讨论包括房价在内的价格的时候,实际上人们经常忽略的是它是两方面的因素决定的:一个是房子本身,便宜贵的;另一个方面是你衡量这个房子值多少钱的那个货币本身不稳定。币值本身的变动问题,事实上一开始我讲到这场所谓金融危机说到底不过是一个货币危机,这全世界的贷币包括人民币、美元相对于CPI是升是跌了;也就是居民消费价格吃、穿、用一揽子价格指数是涨是跌了;和相对于资产价格比如说楼市、股市、其他投资品的价格来说是涨是跌了;以及相对于大宗产品市场来说比如说相对于石油是涨是跌了;以及相对于其他国家的货币、美元、日元、欧原、英镑是涨是跌了。它有多个尺度,务必不要相信,现在最靠不住的是一个叫钱的东西,人们认为北京的房价也下跌了,但是和一年前相比如果我们不拿一个叫钱的东西来衡量这个房子便宜贵的话,而改成用实物来衡量的话,一年前这个时候买北京的一平米房子你付8桶石油够了,现在买北京同样一平米的房子你得付20到22桶,也就是说如果我们用实物标价的话,那北京的房价可能不是跌了,而是涨了2.8到3倍,不可靠的是钱,靠不住的是眼睛,我们想说不支持房价上涨的第二个因素是在资产价格上,在资产价格意义上货币包括全世界的货币,相对于股市、货币市场或者是债券等所有投资品来说都已经大幅度升值了,或者说那些价格跌得很多了。

  中国的楼市相对于全世界的楼市,中国的楼市相对于中国的A股市场仍然是一个相对的高位,投资品价格的相对比价关系不支持投资性需求大规模进入这个领域。所以我认为成交量回暖还会乐观的看,但是说这个成交量就会带动价格大幅度回升我不认为具备这样的社会基础和经济基础。

  最后一个说投资需求,投资需求不是一个恶魔,不是一个黑社会,投资性需求实际上分为四种情况。我们以为很多时候在公共性信息上,不好意思,经常看到一些比较片面的说法,好像投资性需求就是跟老百姓改善住房过不去的一种需求,错了,投资性需求之中只有一种为卖而买把房子当股票炒的需求,也就是我们说带投机欲需求才是不健康的,导致房地产市场的房价大幅度波动的投资性需求。第二种投资性需求恰好是房地产市场稳定的力量,比如说为长期获取出租收益而买房子的需求,或者说为持有这个资产希望获得长期稳定收益的大投资机构,这些投资性需求是稳定房地产市场价格的力量,而不是相反。第三种投资需求是在这个市场中,在供和求之间存在着一个巨大的资金力量,它们在房市低迷的时候低息,在房价上涨的时候陆续抛出,起一个蓄水池作用的这样的做事商,这样的力量也同样是平抑供和求他们的周期不同步的时候出现的差距的一个投资力量。最后,普通老百姓买房子,无论你意识到没意识到,承认不承认到,只要你涉及到“买”字来解决住房的时候都带有投资的意义,但是对大多数老百姓来说他的投资意义不在于便宜的时候买了在贵的时候卖出去,那您把股市的观念用在房地产市场中,对绝大多数人来说,买房子投资性意义在于他在20、30或者更长一段时间规避货币贬值的风险,是这个投资意义。二十年前的房子,二十年前持币到现在和二十年前持有住房实物资产到现在,没有一个国家的货币哪怕是最稳定、通胀率最低的国家,在二十到三十年中,货币本身它自身的贬值也是不可避免的,它并不是为了卖而买,将来我住到二十年后房价比现在贵得多,这我就叫投资成功了,不是,它规避了持有其他私人财富的时候贬值的风险的投资意义。因此,不要轻言对投资性需求的排斥,只有一种不良的投资性需求规模过大的时候会导致房地产市场不健康,也就是为卖而买的投资性需求,短期炒作的需求、烘抬物价的需求、欺诈消费者的需求,这我们认为应当是逐出这个市场的一个投资性需求。

  我想关于今天的有关话题,因为给我指定讲产业政策,同时提到了中产阶级,我有以上的不成熟看法。谢谢大家!

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