地产G30
观点一周评述:用箩筐来收诚意金

  3月28日,广州市海珠区,广州市逸景翠园售楼处,尚处认购阶段的该楼盘用箩筐来收购房者的诚意金。

  尽管数据上显示,3月中旬以来的成交量在开始回落,但显然这并不代表购房者本身的购房热情在回落。

  一直以来没有搞清楚一个矛盾:从2009年的各类信息来看,宏观经济并不乐观,但是房地产市场却在回暖,购房者热情高涨,为什么会出现这样的反差?

  开发商自己也搞不清楚,他们说经济学家是扯淡,宏观经济本身和房地产市场没有必然的联系。但事实上,没有多少人愿意接受开发商这个解释,将房地产市场和宏观经济本身剥离开来显然是没有道理的,最起码从现实层面来考量,大多数房地产开发商不敢在这个时候大幅的涨价。这与开发商消化存量有关,也许更与开发商对目前市场需求的价格要求无法做出准确判断有关。

  假按揭的说法显然是坐在书桌上没去过售楼处写出来的东西,关于开发商托市的说法这个年代很流行,此种说法权当一笑,经历了2008年,开发商哪有这么多钱来做假按揭?

  可行的解释是2008年1-2月份疯狂释放的信贷,但很显然借钱买房的说法是缺乏依据的,最起码现实的描述当中很难想象银行贷款如何通过各种方式流入楼市。

  但很显然,1-2月的疯狂信贷为中国的各类市场注入了流动性,且中央政府银行注入的流动性具有极高的带动效应,其不但可以带动资本市场游动的资金,同时也可以带出居民的储蓄。

  在现实的情况下,房地产市场一级市场及二级市场均是消化流动性的最佳场所。

  在上周举行的“城市观点论坛武汉行”上,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松2009年的判断是:2009年的优先选择是持有资产,因为市场本身具有流动性,货币贬值的风险大于资产持有的风险。

  如果大多数购房者不是从理论角度而仅仅从对市场及家庭资产配置本身的敏感角度而言,春节之后的房地产市场回暖似乎可以解释,居民会选择不动产作为储值工具,而不是放在银行里的货币。

  就市场本身的需求而言,市场目前的价格在购房者可以接受的范围,并且作为长期投资尚有升值空间的判断似乎是共识。

  诚然,仅仅判断二级市场的对住宅抑或是物业的持有是不够的,与二级市场相同的是房地产一级市场也即是土地市场在2009年初的走势并不悲观,与二级市场一样,土地市场的成交价格未必上涨,但仅仅从土地成交而言,大多数开发商对2009年吸收土地储备并不排斥,各地土地成交有回暖的趋势。

  另一种对流动性的解释在于当前资本市场的资产置换。典型的是李嘉诚,一边卖一边买,各大投行似乎亦有这样的打算。只不过部分投行的困境在于手中的股权抑或是固定资产被套牢。股权投资解套也许比较困难,但不动产的解套在现在显然并不是特别的困难。

  此外,银行在1-2月的信贷释放的带动效应在于其将各类资本的流动性刺激起来,各类市场的效率开始提高,房地产市场同样如此。

  在流动性的刺激下中国经济和房地产市场是在复苏的?未必!

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