低迷的中国楼市

  如果说有一个指标将决定中国经济放缓持续时间的长短,那就是房地产价格。

  房地产一直是中国经济繁荣的支柱之一。房地产投资不仅占到所有投资的四分之一左右,而且一直对其它经济部门产生了巨大的溢出效应。过去的10年,数亿中国人购买了自己的第一套住房,这带动了电视、洗衣机和空调的消费。

  然而,也正是房地产导致了目前的不确定性。中国南方的房地产市场今年年初开始走软,这一过程已经蔓延开来。各城市或省份的房价一直存在周期性泡沫,但自10年前私人住房市场启动以来,中国的房价首次出现下跌。

  住房市场指标显示,需求已急剧下降。今年头9个月,居民住宅销售面积下降近16%。中国最大的房地产开发商万科(Vanke)表示,10月份销售量同比下降35%。

  房地产市场低迷已引发了连锁反应。钢铁产量、化工产品需求以及大型家电的购买都陷入停顿。中国建筑活动疲弱,是近几个月全球大宗商品价格暴跌的原因之一。

  长期的房地产市场低迷将带来其他问题。大约30%的银行贷款是贷给购房者或地产开发商的,因此银行坏账可能开始飙升。而正是这个时候,政府呼吁银行加速放贷,以避免经济进一步放缓。

  房地产市场低迷也对地方政府构成了沉重压力,而后者是中国政府赖以实施财政刺激方案的另一个领域。在一些地区,大约40%的财政收入源自土地出售,但这个来源在许多地区已接近枯竭。

  更广泛地说,房价不断下跌是打击消费者信心的因素之一。政府希望财政刺激方案和医疗方面的投资将鼓励人们减少储蓄,增加消费。但如果中国人看到自己的住房价格持续下跌,他们可能会更为谨慎。

  然而,尽管存在这些围绕房地产市场的悲观论调,还是也有一些很好的理由认为,房地产市场低迷可能是短暂的。更为乐观的观察人士预计,房地产活动将在明年年中开始复苏。

  中国建设银行(China Construction Bank)副行长范一飞表示:“房地产市场最糟糕的时期可能已经过去。”

  不仅财政刺激方案可能向房地产市场注入新的资金,同时中国房地产行业还得到了一种强大趋势的支撑——这种趋势在房价下跌的其他地区表现得并不明显。首先,城市化进程还有很长的路要走。在今后10年时间里,预计每年将有1000万至1500万人从农村迁至城市。

  即使相对收入而言,中国的房价十分昂贵,但根据一些人的计算,近几年在中国,人们的负担能力有所提高。这是因为,尽管房价一直在上涨,但收入的涨幅更大。

  此外,中国房地产市场没有象美国和英国那样,受到加剧泡沫的金融杠杆的影响。中国一般的抵押贷款都要求30%左右的首付,而所有房屋中,三分之一是用现金购买的,这意味着只有在房价大跌的时候,才会出现负资产。

  在中国的许多城市,房地产市场只是部分受到了经济放缓的影响。真正的问题一直在高档公寓和中产阶级住宅区。分析师表示,就低成本的住房而言,价格的上涨一直不那么明显,而需求的下降也没那么令人注目。

  龙洲经讯(Dragonomics)董事总经理葛艺豪(Arthur Kroeber)表示:“要记住一件重要的事情,那就是中国其实有两个住房市场。低端部分受到基本需求的强劲支撑,而高端部分则受收入不断上升的支撑——这种支撑不那么稳定,并包含巨大的投机因素。”

  然而,即使在低端房地产市场,也存在不确定性。作为财政刺激方案的一部分,中国政府计划投资兴建较为廉价的住房。葛艺豪警告称,如果官员们不够谨慎,这可能进一步打压低端住房的价格。

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