世联地产:深圳南山区市场播报

   为进一步扩大内需、保持经济平稳较快增长政府出台了各项金融服务政策、土地政策,明显可见政策对房地产的阶段性利好。

  第一部分

  宏观政策播报

  1.宏观政策分析

  1.1 政策法规类

  [国务院:十项措施扩大内需 2010年底前投4万亿]  新华网  2008-11-10

  国务院总理温家宝5日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议认为,近两个月来,世界经济金融危机日趋严峻,为抵御国际经济环境对我国的不利影响,必须采取灵活审慎的宏观经济政策,以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,出台更加有力的扩大国内需求措施,加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建,提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平,促进经济平稳较快增长。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。初步匡算,实施此十项工程建设,到2010年底约需投资4万亿元。

  [住建部紧急部署五大任务]  住房和城乡建设部新闻办公室   2008-11-14

  2008年11月13日,住房和城乡建设部召开电视电话会议,贯彻落实国务院做好住房和城乡建设各项工作战略决策,促进经济平稳较快增长。县(县级市)以上城市住房和城乡建设主管部门、有关勘察设计、施工企业和行业协会的主要负责同志参加了会议。

  住房和城乡建设部部长姜伟新在会议上指出,为抵御国际经济环境的不利影响,党中央、国务院做出了进一步扩大内需,促进经济增长的重大战略决策。住房城乡建设部在这次扩大内需中承担了多重任务,责任很大。全国各级住房城乡建设部门必须把思想和行动统一到中央对经济形势。的判断上来,统一到中央决策部署上来,统一到贯彻落实科学发展观的要求上来,把扩大内需工作作为当前各项工作的首要任务,周密布置,扎实工作,确保圆满完成党中央、国务院的战略部署任务。

  姜伟新指出,当前住房和城乡建设部门的主要任务是:1.加大廉租住房和经济适用住房建设规模。2.加快市政基础设施和公用设施建设。3.积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作。4加快推进建筑节能工作。5.稳定房地产市场和规范市场秩序。

  [忧虑楼市继续下行 监管层再酿系列新政]  第一财经日报  2008-11-17

  中国政府在加大保障性住房建设力度的同时,对房地产行业近期能否保持稳定也甚为关注。来自监管层的信息显示,为了稳定房地产市场,中央将在此前出台的税费减免的基础上,进一步出台更具体化的政策。《第一财经日报》从知情人士处获悉,因房地产业涉及行业众多,对国民经济影响重大,相关部门将加快工作进度,以落实中央已经出台的稳定房地产市场的政策。而对于相关政策需要细化的部分,涉及房地产市场调控的相关部门,正在抓紧研究和协调,以求尽快推出。此外,对于地方的稳楼市措施,相关方面将继续及时分析和研究,总体上以鼓励为主,但要在中央的统一政策范围内实施。

  [国土部:明年起国家逐步适当提高征地补偿标准]  观点地产网  2008-11-20

  国土资源部近日发出关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知,通知强调,要加强农村集体建设用地流转管理,规范集体建设用地入市行为,农村集体土地不得建设商品住宅。此外,为切实保障被征地农民的合法权益,从2009年起国家逐步适当提高征地补偿标准。国土资源部指出,在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,非农建设使用农村集体土地,实行国家征收。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外,交通、能源、水利等基础设施,以及国防、军事等公益性用地继续实行国家征收;除用于乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地以及农村村民法定的宅基地外,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,在符合土地利用总体规划的前提下,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。不得利用农村集体土地建设商品住宅、不得建设高尔夫球场、不得建设其他违反国家产业政策和土地供应政策等法律法规规定的项目。

  [发改委:社会工资大幅增加 住房货币补贴提高]  新快报  2008-11-24

  一份旨在扩大居民收入、全面刺激国内消费的方案正由国家发改委紧张起草。发改委有关人士称,方案涉及调高个税起征点、大范围提高社会工资、建立对低收入阶层补贴的长效保障机制、提高住房货币补贴的标准等数个领域。

  这意味着继本月上旬出台4万亿投资计划后,中国试图将拉动居民消费作为扩大内需的又一引擎。记者获悉,该方案最快将在12月初举行的中央经济工作会议上讨论,待相关部委议商之后,陆续出台实施。

  1.2 货币政策类

  [中国人民银行:下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率]  人民日报 2008-11-27

  为贯彻落实适度宽松的货币政策,保证银行体系流动性充分供应,促进货币信贷稳定增长,发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用,中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。

  央行宣布,从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。

  从2008年12月5日起,下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时,继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

  [住房和城乡建设部:个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点]  观点地产网  2008-11-27

  央行近日将个人住房公积金贷款利率下调0.54个百分点,其中,五年以下(含)住房公积金贷款利率由原来的4.05%降至3.51%,五年以上原来的4.59%降至4.05%。

  1.3宏观政策小结

  为进一步扩大内需、保持经济平稳较快增长政府出台了各项金融服务政策、土地政策,明显可见政策对房地产的阶段性利好;

  短短两个多月之内,央行连续第四次降息,且幅度远超市场预期。市场人士认为,这一着眼于刺激宏观经济的货币政策,也将对楼市产生重大提振作用。楼市将慢慢回归理性,趋于稳定。

  第二部分

  11月一级市场播报

  本月14日,深圳市土地房产交易中心发布《关于T101-0047宗地挂牌起始价的通告》。11月26日,深圳在时隔7个月之后,再次挂牌出让土地使用权。这是深圳居住用地在连续5个月"零出让"之后的首次出让。 南山月亮湾地块以8亿元底价拍出,苏州冠城宏业和深圳森帝两家公司联合竞得,折合楼面地价不到4000元/平方米,低过关外去年地价。

  T101-0047地块为改造项目,宗地位于南山区月亮湾大道、棉山路交汇处,总用地面积49581.66平方米,是近年特区内推出的罕见大宗地块。根据10月28日发布的《深圳市改造项目改造权及土地使用权出让公告》(深土交告(2008)26号),该宗改造项目规划指标如下:T101-0047宗地重建的土地用途为居住、商业、办公。住宅用地使用年期为70年,公寓、办公及酒店用地使用年期为50年;计入容积率的总建筑面积为205693平方米,其中,住宅91419平方米(住宅用地28569平方米,其容积率按3.2控制),商务公寓11427平方米,办公51240平方米,酒店51287平方米(公寓、办公及酒店用地21012.66平方米,其容积率按5.43控制),配套邮电所150平方米,垃圾收集站50平方米,再生资源回收点50平方米,公共厕所60平方米,环卫工人作息站10平方米;其他规划指标以市规划部门核发的规划许可条件为准。

  第三部分

  11月二级市场播报

  1  整体市场动态播报

  1.1  市场供应及成交量

  08年11月份,深圳市可售住宅面积约为724.95万平米,销售面积约59.22万平米,销售率约为8.16%,明显高于10月份的5.17%的销售率。存销比有所下降,但市场存量依旧很大,仍需后续长期消化。见图1:

图1 11月份深圳各区住宅可售面积与成交面积比较  数据来源:国土资源网

  从成交面积来看,11月份各区域销售面积都高于10月份,其中南山环比增长89%。另外,宝安和龙岗两区在成交面积上也有大幅增长。可见新政细则的颁布增长了消费者信心,刺激了一部分刚性需求。见图2:

图2 11月份深圳各区住宅成交面积比较  数据来源:国土资源网

  1.2 户型供应及成交情况

  从户型供应来看,除龙岗片区以90平米以下小户型为主,其他片区户均面积均大于100平米,可见市场存量以改善型大户型为主;而11月份各片区成交户均面积均在90平米以下,可见新政实施后,有效刺激了小户型购房者需求。同时,今后大户型供给与小户型需求的矛盾将会更加凸显。南山、福田、罗湖关内片区尤为明显。见图3:

图3   11月份深圳可售户型与成交户型户均面积比较  数据来源:国土资源网

  从10月份与11月份成交户均对比来看,除龙岗片区成交户面积较10月份增加3.15平米(近期有个别楼盘别墅项目开盘),其他片区成交户均面积均有所下降,可见政策导向明显,小户型受益货币政策的刚性需求被市场拉动。见图4:

图4  11月份深圳成交户均与10月份成交户均面积比较  数据来源:国土资源网

  1.3  市场整体价格走势

  08年11月份全市成交住宅均价为12387元/平米,较10月份的12978元/平米下降了9.5%,其中除南山区成交均价较10月份上升外(曦湾华府、纯水岸等豪宅项目开盘),龙岗和盐田片区均价与上月基本持平,其余片区均价较上月均有所下降。市场呈现价跌量升的态势。见图5:

图5 11月份深圳各区住宅均价比较 数据来源:深圳房信网

  从08年深圳市场价格整体走势来看,仅7月、8月份均价有所提升,但总体来说价格呈下降趋势。南山市场均价较深圳市整体均价略有不同,未见明显联系规律,可见片区差异以及个盘影响的重要性,对于各个片区市场的深入分析显得尤为必要。见图6:

图6   市场整体价格走势                数据来源:深圳房信网

  2、将售项目动态播报

片区
项目/地块名称
建筑总面积
总套数
主力户型描述
项目进展描述
预计开盘时间
华侨城
联泰·红树湾
52150
140
独栋/联排/叠加
前期
2009年
蛇口
澳城二期
74650
未知
规划中
前期
2010年
轩泰地块
87680
未知
规划中
前期
未知
宝能项目北区
153550
未知
规划中,预计135-144M²的三房及160-180M²的四房为主
前期
2009年底
宝能项目南区
77591
未知
90平米以下小户型为主
已打基础
2009年7月
三湘项目
186885
未知
规划中,有一栋公寓,中大户型为主
前期
2009年上半年
鸿威项目
106008
未知
规划中,预计以大户型豪宅为主
前期
2009年下半年
半岛城邦2期
65029
1300
110-200平米三房、四房
售楼处、样板房展示并蓄客 
2009年
皇庭港湾
52925
375
180-250拼合户型、大户型
销售中心及高层样板房开放
11月底样板房开放,办理VIP卡,内部了解约80张
汉京峰景苑
47400
未知
未知
未知
2009年底
玉建填海项目
157000
未知
未知
前期
未知
华侨城湾厦花园二期
74000
914
61-67平米两房
35-39一房
将售
2009年
前海
中泰天成
18617
225
规划方案调整
前期
未定
汉京小西格项目
31880
未知
未知
未知
未知
月亮湾别墅
20000
100
200-350㎡叠加、退台、联排、独栋
前期
2009年
月亮湾地块
(编号0027)
62577
未知
容积率3
新拍地块
未知
泛海拉菲花园
68234
未知
71-89两房、217-274TH
临时咨询处开放
2009年初
恒立心海湾花园
185829
未知
未知
出地面
2009年初
鼎太风华7期
55000
850
50平米一房和70平米的两房
蓄客
2008年12月
中海阳光玫瑰园
110498
1500
90平米以下的一房、二房、三房
临时展场
2008年12月
西丽
西丽朗苑
1000/14500
未知
一房、二房,面积区间为40-80㎡
未知
2009年10月
德意名居
50680/14020
700
公寓、HOUSE、两房、三房
未知
2009年初
城市假日二、三期
129333
500
140平米以上大户型
蓄客
2009年中

表2      08年南山将售项目情况一览(时间:2008年11月)            数据来源:市场调查

  南山市场受新政影响,11月份出现成交小高峰,主要是由于开发商将各银行贷款细则及时反馈给客户,使得客户购房信心回升。另外,11月份部分优质个盘开盘,因其性价比较高,加之政策利好,使得成交量迅速上升。

  南山市场各周成交套数:第一周89套→第二周249套→第三周374套→第四周290套→第五周220套。二、三周市场成交量迅速攀升,可见市场对新政的快速反应,第五周较第四周有明显回落,主要是因为11月27日又有新政出台,客户期待其细则出台,呈现短期观望现象。

  虽然政策回暖趋势明显可见,但在世界金融危机的蔓延下,房地产业下行趋势难改,房地产业需要等待降息的累积效应:首先,开发商所面临的巨大的资金压力并无减少,资金链断裂的风险依然很大。其次,市场并没有因为降息而放弃房价进一步下跌的预期,所以场外观望氛围浓重,需求难以真正被激发。行业发展有其自身的内在规律,持续降息的货币政策虽然为企业"雪中送炭",但是很难扭转行业的下调趋势。长城证券认为,促使行业真正意义上反转的两个因素是:合理的房价和宏观经济预期的好转;目前政策出手力度虽大,但是只能减缓行业的调整幅度,而不能够改变行业趋势。中原证券认为,政策效应是一个累积见效的缓进过程;收入预期的好转、有效购买能力的积累和全球金融危机下恐慌氛围的消退都需要时间来完成。

  第四部分

  11月三级市场播报

  1   整体市场成交情况播报

行政区
成交套数(套)
成交面积
环比增幅
成交均价(元/平米)
 
环比增幅
罗湖
941
76282.7
27.42%
10462.52
2.55%
福田
956
96817.34
37.01%
14178.91
2.25%
南山
697
90250.81
35.49%
10594.86
-26.17%
盐田
1
48.5
-18.49%
12628
31.86%
龙岗
713
83305.22
149.23%
7451.097
16.65%
宝安
535
54593
-21.90%
8390.429
8.30%
全市
3879
403377.57
34.22%
10837.95
-3.23%

表3   深圳11月份三级市场整体统计  资料来源:深圳市国土资源和房地产管理局

  根据统计数据,11月份全市二手商品房的成交面积为403377.57平方米,成交套数为3879套,成交面积较上月247000平方米增加156377平方米,交上月2676套增加约12039套,增幅幅为34.22%;随着政策回暖,二手房成交套数和面积都出现明显上升。

  各行政区成交情况方面,除盐田区、宝安区外,其余五区11月份的成交面积都有不同幅度的增加,其中赠幅较大的是福田区和南山区,增幅分别为37.01%和35.49%。

  从成交均价看,和10月份相比,全市二手房成交均价下跌了3.23%。其中主要为南山市场跌幅26.17%所致。

  2   三级市场报盘情况播报

  统计时间:2008年11月1日--11月30日

  统计范围:南山各片区代表性楼盘

  数据来源:房地产信息网

【深圳湾填海区】
项目名
面积区间(m2
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
红树西岸
115-238
24000-29000
300-500
372-496
32000-40000
1200-2000
恒立听海花园
68-225
6900-22000
68-500
中信红树湾1-2期
155-266
17000-29000
300-790
458-469
37000-53000
1700-2480
城1-2
84-188
16000-29000
148-560
278-332
17000-23000
590-650
 
【蛇口】
项目名
面积区间(m2)
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
半岛城邦
86-164
13000-18000
115-290
220
20000-22000
460-500
兰溪谷
123-186
16500-20000
255-281
200-330
21000-5000
450-1650
花园城1-3期
49-179
10000-16000
70-260
米兰第二季
41-78
9000-11000
47-72
南海玫瑰花园
83-267
15000-35000
130-950
蔚蓝海岸
75-155
11000-15000
90-265
 
【前海、大南山】
项目名
面积区间(m2)
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
星海名城1-5期
47-180
8400-12000
55-230
城市山林1期
77-113
9300-12000
75-138
鼎太风华1-5期
75-146
8300-14000
85-198
 
【南头】
项目名
面积区间(m2)
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
阳光棕榈园
70-133
7400-12300
56-170
南山豪庭
45-184
8500-11000
42-183
莲城花园
80-122
6500-8700
62-100
 
【西丽】
项目名
面积区间(m2)
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
桑泰丹华园
75-168
8800-21000
74-250
桃源村
64-93
7300-10200
52-95
南国丽城
78-117
6300-10000
56-122
 
 
【后海】
项目名
面积区间(m2)
单价区间(元/ m2)
总价区间(万元)
广博星海华庭
71-116
9000-12500
85-145
金色海琴苑
62-88
8500-12000
58-90
海月花园
70-185
10800-16300
76-235
                      
【科技园】
项目名
面积(m2)
单价(元/ m2)
总价(万元)
豪方现代豪园
74-100
9000-12500
75-116
科苑花园
52-139
9370-15300
54-180
硅谷别墅
169-458
16000-34000
460-1450

  三级市场报盘小结:

  受政策利好影响,整个南山三级市场报盘数量较十月份有所上升。

  整体三级市场报盘价格上仍然呈现下降趋势。尤其是填海区、蛇口区等热点片区报盘价格较十月份有较大幅度下降,其余片区价格区间较十月份未有大的下降。

  十一月份南山市场整体呈价跌量升的趋势。

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