被掩盖的中国住房危局

  去年11月下旬,在新加坡访问的温家宝总理说过的一席话,曾经引起极大的回响。他说:“如果提起人民生活,我最为关注的是住房问题”;“近些年来房价上涨较快,人民有很大的意见”;“老百姓总告诉我,不要忘记房价”。

  为什么在温家宝总理的眼里,提起人民生活,最关注的“是住房问题”?为什么老百姓总是告诉总理 “不要忘记房价”?我们从一系列“救市”的声中冷静下来,有必要重新反思当前中国房地产市场和住房问题的真正的危局究竟何在。

  全面盘点一下当今中国城镇居民的住房现状,人们就不难发现当前中国房地产市场和住房问题所面临的“不可思议”的“危局真相”:

  一、在“全民土地”下的买房负担,竟远超国际水平创“世界纪录”

  世界上常用居民的购房支出和他们的收入之比(房价收入比),来定量分析和比较国民的买房负担系数。根据国际惯例,合理的房价水平及居民家庭买房的平均总支出,和他们的平均家庭年收入之比应该在3—6倍之间。即一个家庭用3—6年的全部收入,就可买到一套住房。按照国际上通用的分析,只要一个地方的房价收入比超过5,就会认为该地的房屋购买力将“极低”;当一个地方房价收入比超过6,就会被公认为属于房地产泡沫区;当一个地方房价收入比超过7以后,就会在世界上公认为国际房价最难承受地区。

  早在九八房改文件解释房价合理负担时,建设部就提出过房价收入比4的概念。即如果一个地区60平方米的经济适用住房(当时政策规定的供房主体)的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,国家或单位“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。”既我国城镇居民买房支出上的合理负担,应该在房价收入比4以内。

  必须指出的是,我国城镇、尤其是大中城市居民的住房标准本来就已较低。我们城镇居民初步的“住房小康”为人均30平方米,户均90平方米的公寓房毛坯房;而欧美国家一般为户均200多平方米的装修独立屋;日韩为80—100平方米使用面积、带家用电器的精装修房。但就是如此的“较低标准“,城镇居民的买房负担水平却高出“国际平均水平”很多倍。

  由于全国各地城市真实的“平均房价”和“人均收入”方面的数据,不是早已“秘不示人“,就是受父母官的“政绩”的影响而没有多少的参考价值,所以我们只能进行一些“常识性“的推算。

  2007年全国城镇的平均房价大概在每平方米4000元左右,90平方米就是36万元。而同期城镇居民家庭的平均年收入在41358(按照三口之家的收入计算)。考虑到现在贫富两极分化严重、65%左右的市民达不到“平均收入“的现状,所以我国城镇居民的家庭年收入的中位数至少比“平均数”低10%左右,在37222元上下。而这样的家庭年收入要买一套90平方米价格为36万元的“准小康住房”,需要花费他们9.67年的全部家庭收入,及我国城镇一般居民家庭的房价收入比为9.67,比国际上公认的房价最难承受地区(房价收入比为7)还要高出近40%。

  实际上,9.67的房价收入比还远远不能反映当前中国大中城市居民买房的真实负担水平。目前不仅在一般的中国大中城市很难见到每平方米4000元的房价(仅指市区,不包含郊县),而且也很少有地方的市区居民可以用当地一般居民家庭10年的收入(收入的中位数),就可以买得到一套90平方米的市区“毛坯房”。用各大中城市一套90平方米的平均房价和一般市民家庭的年收入相比,多数城市的房价收入都是在15以上,一些房价收入比超过了20以上的大城市也绝不是少数。这比国际上“房价最难承受”的地区的房价负担系数,还要高出2—3倍。

  近日,北京市公布的调整后可“享受优惠政策的普通商品住房价格标准”,就为城市居民的买房负担水平做了“生动”的诠释。据报道,“北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币的住房”,交易时均可作为“普通商品住房”享受优惠政策。

  而普通的北京市民,究竟不吃不喝要花费他们全家多少年的收入,才能买得到这样的“普通商品住房”呢?根据北京市统计局最新公布的“北京市主要经济社会指标”,今年1-10月城镇居民人均可支配收入20651元,相当于北京市三口之家一年收入74343.6元。以此计算,普通的北京市民要在三环内买套“普通商品住房”,最高需要支出他们全家28.9年的全部收入(房价收入比28.9);三环和四环之间的也需23.5年家庭全部收入,四环至五环之间为22.19年,就连偏远的五环以外,每套 “普通住房”最高也要他们支出13.45年的全部家庭收入。

  由此不难看出,我国城镇居民的买房负担及住房支出,已经远远超过国际平均水平,甚至“创造”了这方面的“世界纪录”。我国城镇居民所承受的买房负担系数,甚至比农村居民的买房负担还要高出数倍。

  在没有开发商暴利模式的农村,虽然农民 “年人均纯收入”只有3587元(注:2006年国家统计局数据),是同期全国“城镇居民人均可支配收入 11759元”的三分之一左右, 但他们要有一套90平方米的住房价仅仅只需34713元(2006年我国农村竣工住宅的平均造价为385.7元),房价收入比也只有3.23。这就是说,中国农民只需用3年多一点的家庭收入,就可换来一套90平方米的住宅(资料均据中国统计年鉴)。

  收入比农民高得多的城镇居民买房上的负担竟然是农民兄弟的数倍以上,直接导致城镇中大多数人买不起房。事实表明,城镇居民中日益突出的住房矛盾,不是因为他们的收入太低,而是现在的住房供应模式和房地产市场的“重商轻民”导向,已经产生了严重的制度性偏差。按照我国的社会主义制度属性和宪法,国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。 在我国农村体现出的这方面的制度优越性,在我国城镇“异化”后却出现相反的效果。

  二、“房改”声中,城镇的无房户和“半无房户”越来越多

  我国城镇居民的现有住房,绝大部分是依靠当年房改时的“福利分房”而取得。在1998年开始的以“取消福利分房”为目标的房改,实施的“过渡期”(也就是大规模的“突击分房风”)一直延续到1999年底。它主要在既有“城镇户籍人口”、又有单位或房产局公房的城镇居民中展开。一个普遍乐观的看法认为,在当时全国城镇约3.9亿户籍人口中,最多有3.12亿(80%的全国城镇户籍人口)的民众通过“房改末班车”的福利分房而拥有了自己的住房。根据中国统计年鉴,1999年全国“城市人均住宅建筑面积”为“19.4平方米”。

  到2007年底,全国城镇人口已经增加到59379万人(据国家统计局统计公报)。8年时间里全国城镇的新增人口加上原来老的“无房户”已达到2.8亿人。而由于房价的不断暴涨和住房保障政策的滞后,这些“新老无房市民”真正买得起商品住房和享受到廉租房或经济适用房等住房保障的,估计各在10%左右(全国城镇平均买得起房的约占人口的20%,享受到住房保障的约为 10%)。也就是说,在2.8亿的“新老无房市民”中,有2.24亿人至今依然是无房户。加上因城市拆迁改造而无力购房的“拆迁无房户”(在全国每年大约 600万拆迁户中大约占了100万户300多万人左右,5年就有1500多万人)。全国城镇现有的实际无房户人口,推算已高达2.4亿人左右,占到了整个城镇人口的40.4%。这就意味着,全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”(主要是这10年城市化高速发展下增加的“新市民”)。

  除了数以亿计“无房户”外,还是数量庞大的“半无房户”人数的高速增加。虽然现在全国城镇的人均住房面积为17.54平方米,但由于住房上的两极分化和炒房者人数众多,所以全国至少有六七成的城镇人口住房面积没达到这个“平均数”(含无房户),连人均35平方米的“住房小康”标准的一半也达不到(称之为 “半无房户”)。这意味着,从住房全面小康的标准来讲,全国城镇现在还有4亿左右人口是“无房户”或“半无房户”。据分析,如果现有的住房政策和房地产市场的导向不变,按照现有的城市化发展速度和住房供应状况趋势,到2010年,中国城镇居民中“无房户”的比例,就有可能超过整个城镇人口的一半以上(这里应该特别指出的是,在全国开展的新一轮住房普查中,有一些地方已经明确规定,“无房户”不在调查统计之中)。

  三、 房改十年,全国城镇居民人均住房水平已降到房小康标准的一半

  根据朱镕基前总理在2003年最后一次政府工作报告, 1998年至2002年“城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米,农村居民人均居住面积由22.5平方米增加到26.5平方米。” 而按照国家统计局统计数据和建设部的资料分析,到2007年,全国城镇人口已达59379万,城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右,这就是说,到2007年底,全国城镇的人均住房面积就是17.57平方米。就是按建设部所说的以城镇户籍人口计算的话,全国“城镇(户籍人口)的人均住房建筑面积,也仅仅只有18.05平方米(这比原建设部所称的28平方米,还要低上近10平方米)。

  在建设部制定和公布的《全面建设小康社会居住目标》报告中,全国的城镇居民“住房小康”指标为,到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020 年人均住房建筑面积为35平方米。”从目前人均17—18平方米的状况来看,不仅2010年城镇人均住房面积达到30平方米肯定成为完成不了的“历史任务 ”,而且到2020年实现人均35平方米的全面住房小康的目标也极有可能成为“纸上蓝图”。众所周知,“小康不小康,关键看住房”。作为全面小康指标体系中加权比重最重要的指标,城镇住房的严峻现状,已经对“全面建设小康社会”构成了最大的威胁。

  四、基本民生成了“高消费”,“七成城镇居民买不起房”凸房市显畸形怪相

  和衣食住行的其他方面一样,拥有住房居住是最基本的生存需求和最大的民生支出,也是国人传统上“成家立业” 的保障和象征。

  按照世界各国住房发展的规律,随着经济社会的高速发展和旺盛需求的释放,这几年中国理应进入住宅产业高速发展、住房水平空前提高的轨道。在2020年前实现“城镇居民人均35平方米”的住房小康目标应该是“水到渠成”。据国家统计局的资料,我国农村在2006年的人均住房面积就已达到30.7平方米,比 1996年时的21.7平方米提高了整整9平方米。但我国城镇“房改”十年来人均住房面积不进反退,至今才刚刚达到人均35平方米的一半。原因就在于现有的住房模式和高房价现实,造成大多数人买不起房,房地产市场的正常消费需求被大大压抑。

  到2020年,我国的城镇人口将达到8.7 亿。届时城镇居民要实现“人均35平方米”的住房小康目标,全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。算上城市的改造拆迁及市区规划扩大的因素,全国每年城镇的居民住房还要净减少2.5亿平方米左右。也就是说,今后13年全国每年只有向城镇居民供应和销售的住房的住房达到17.88亿平方米,我们才能实现“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康。

  而根据国家统计年鉴,从2002年到2006年,全国房地产市场每年销售的商品住房分别仅仅只有2.37、2.98、3.38、4.96和5.5亿平方米建筑面积。5年的总和仅仅只有19.19亿平方米,只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。这和每年必须17.88亿平方米的正常需求相比,供销最好的也只有30%,最少的仅仅只完成13.%。从全国来说,这并不是因为开发商供应不够,而是老百姓买不起,开发商卖不掉。否则全国每年就不会在这样供求极为不平衡的情况下还有数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“ 空置房”。

  当今房地产市场的冷酷现实告诉人们,掌控中国城镇全民住房土地大权的开发商所谓的“只为富人盖房”,早已不是一句空泛的口号,而是实实在在的行动。正是错误的开发商模式的主导,七成城镇居民最大、也是最基本的生存和消费需求被扼杀。给中国的社会和经济的发展,带来了一系列的重大隐患。

  五、房地产利益集团左右“新政”,普通市民住房竟成为“政策空白”

  我国城镇居民的住房问题之所以形成今天如此尖锐的矛盾,关键就是2003年下半年建设部起草和力推的“房改纲领性文件”(既18号文件),取消了普通市民享有经济适用房的权利。该“房改新政”一个最主要的核心,就是它一改政府“要向70-80%以上的家庭提供经济适用房”的承诺,把“房改的重点和方向 ”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上来,经济适用房成了极少数低收入者的“福利”。

  我国的商品住房市场,从一开始就不是面向普通公众而立。在九八房改文件中,非常明确“收入高的家庭购买、租赁市场价商品住 房”,而占人口70-80%的“中低收人家庭购买经济适用住房”(另有10%左右的“最低收人家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房”)。当时房改一个最重要的目标,就是“ 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但就在经济适用房还远远未能完成改善城镇居民住房、提升住房小康水平的“历史任务”之时(据国家统计局数据,从1998年房改开始到 2003年发布取消普通市民经济适用房权利的“18号文件”的年底,六年时间全国共销售的“经济适用房屋”,只有20171.83万平方米,分摊到 2003年全国52376万城镇人口中,相当于只为每个城镇居民提供了0.385平方米),它就被“房改新政”半途扼杀了。

  但在取消了经济适用房这个住房供应主体、把普通居民推向商品房市场后,并没有随之建立起一个体现居住权利、有住宅法律法规保障、市场运转规范、特别是可以让老百姓买得起房的房地产市场。相反,虽然市场的消费主体,由过去的富人阶层变为普通市民,需求的总量也一下子增加了数倍,但房地产市场“面向富人”的特性不仅没改变,而且随着需求的暴增而变本加厉:房地产商的暴利水平在过去只有富人买商品房时,利润率已经高达20%以上(为国际同行5%左右利润的3倍以上),现在随着九成市民被推向“商品房市场”,“赶走”了经济适用房的“竞争和打压”,中国开发商在短短的三四年内就“顺理成章”把房地产的利润率推高到50%上下;大中城市的商品住房也在房地产商的操控下一路高涨。据中国社科院发表的《2004—2005中国房地产发展报告》,2004年全国商品房一年的房价增长就比2003年多出了355元,增值是1998~2003年的年均增量的3.8倍。尤其是从1998年到2004年上涨的695元房价中,2004年一年就增加352元,占到整个增加值的50.6%。也就是说,实行“房改新政”后一年的房价飞涨,比过去的6年增长之和还要多。而随着这种“导向”的延续,现在一些大中城市一年房价的增加值,就已高达千元、数千元、甚至令人瞠目的万元以上。随之而来的,是老百姓的买房负担创下了“空前的记录”。前几年房价收入比冲到10以上时,苦不堪言的普通市民就期望政府的调控可以使房价回降到合理的水平,谁也没想到几年“调控”下来,不少地方的房价收入比已经站到了20 以上,使普通人的“居者有其屋”的梦想被打得粉碎。

  意在使房地产市场更加“健康发展”的“房改新政”之所以产生今天这样的恶果,是因为当初建设部等相关部门在进行牵涉到数亿民众最大利益的住房政策的“改革”时,不仅没有广泛的征求公众的意见,进行必要和基本的民主和科学的决策程序,而且还被开发商利益集团操控了“房改新政”的导向。号称“地产总理”的某京城“著名开发商”就在其“介绍”中公开宣称:“多次参与国务院、建设部政策法规的制定,包括 2003 年国务院 18 号通知的制定。” 这种被利益集团所俘虏的“新政”不出“乱子”就奇怪了。

  “18号文”所推行“房改新政”的最大失误就在于,一方面它在市民的住房水平和市场的成熟规范还远远未达到应有水平的情况下,忽视了政府在公民住房保障上的责任和义务,在一个错误的时间里把占城镇人口九成左右的普通市民的住房问题完全推向了市场;另一方面,现有的一些住房政策的制度设计和房地产市场的行政导向,重商轻民,甚至被开发商利益集团所左右。使房地产市场在总体上不是往有利于让老百姓买得起房、促进住房这个最大的民生小康的发展,而是成为开发商实现寡头和完全垄断、攫取越来越多的垄断暴利“舞台”。在住房这个人民最大的刚性需求上,政府既没有为民众提供或创造一个成熟、规范、多元竞争、非暴利、不被开发商利益集团操控、体现住房人权、符合市场经济基本规律、为老百姓“消费得起”的房地产市场,更没有在住房政策和政府行政上,为买不起房的普通民众提供应有和足够的住房保障。

  当占城镇人口七八成的普通市民,在住房这个居住生存必须的刚性需求上 “上不着天”(住房保障政策)“下不着地”(房地产市场)达数年之久,当住房问题越来越成为城市中最大的不和谐因素,政府在住房行政作为上的主要矛盾也毕现无疑。这就是世界各国在住房施政上都视为“重中之重”的普通民众(及中间阶层和中等收入者)的住房政策,这几年竟成了我们房地产“政策和市场的空白”;作为住房矛盾的主要方面,中间阶层被住房上的保障政策和垄断暴利的市场“挡在了门外”,被政策和市场“双重边缘化”,由此而日益激化的住房上的社会矛盾就可想而知了。

  这些,才是中国房地产市场必须真正解决的五大危局。正是这五大危局,不仅制约了中国住宅产业全面发展,严重影响了中国经济的正常健康,更重要的是它使房地产市场成为洗劫公众财富、极化贫富不均及制造两极分化的工具。

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