中原一周楼市分析(10.13—10.19

  一、一周话题

  2008年10月18日,全国各地69位市长齐聚深圳参加“中国市长论坛”,住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上表示:“应该给各城市政府一定的自由度,各地的政府应该说有能力、也有责任,作出一些政策上的选择。”

  高层的表态说明了中央默认了近期各地方政府出台的救市政策。或许今后一段时间会有更多的地方政府出台力度更大的救市政策,或许甚至连中央政府都会有所动作,但是这样的救市行为是否能够力挽狂澜,让楼市止跌转涨呢?

  房地产业在这轮经济结构调整中走得步履蹒跚,面对双重的压力(需求萎靡和资金短缺)不是仅仅凭借几个地方政府的救市政策就能扭转乾坤的。房地产业的恢复是需要一个比较长的周期的,而行业恢复的原动力也不是政府救市的诸多政策,而是消费者的信心,政策的出台只是避免楼市崩盘,稳定房地产市场,决不会因此就让房价反弹,房地产企业资金困难的情况短期内是无法改观的,需求也不可能马上反弹。因此中原预计在四季度楼市将会继续着它的“惨淡经营”。

  因此即便是中央出台“救市”政策,也不要指望楼市会呈现快速探底快速回升的“V”字型走势。目前看来大多数业内人士都认为会呈现出一个“U”的走势,即,探底—底部游走—回升。原因主要有三点:第一,中国宏观经济的基本面是长期向好的,目前整体经济增速放缓主要是由外资撤出,出口下降造成的,而不是由次贷危机引发,所以房地产业很难发生美国房地产业雪崩式的“破盘”;第二,本轮持续了一年的深度调整已经让许多城市的房价下跌,市场泡沫被挤压,虽然短时间内仍然还有下调的可能性,但急速下跌的可能性不大了;第三,中国的城市化水平距离发达国家还有较大的差距,这就意味着房地产行业还存在着发展的空间。上面的三条理由都是支撑房价不会急速下跌的原因,但无法成为行业长盛不衰的理由。

  前面已经提到过了消费者的信心才是关键,无论你是自住还是投资。没信心,即使是刚性需求,在目前也是不会轻易下单的,投资就更不用说了。

  那么怎么样才能恢复消费者的信心呢?

  是政府的救市政策吗?

  二、一周楼市

  1、土地公告、成交信息

  1.1.土地出让公告

  1.11主城区土地公告情况

  ——暂无土地公告

  1.12郊县土地公告情况

  ——郊县本周共有1宗土地公告,位于新都镇沱江村,总面积为12.9174亩,土地性质为商业用地。(详见附表一——主城区土地公告详情)

  1.2.土地成交情况

  1.21主城区土地成交情况

  ——暂无土地成交

  1.22郊县土地成交情况

  ——暂无土地成交

  2、商品房供应

  2.1.一周商品住宅套数&面积供应情况

  (数据来源成都市房管局)

  据房管局数据显示,本周主城区有6个项目取得预售许可证,环比上周多出4个,房交会后第一次呈现出了供应端小幅放量的态势。

  本周商品住宅的供应面积达到了17.12万平米,供应套数为1266套,供应面积环比增长371.63%,供应套数增长95.98%。

  六城区商品房住宅供应情况

  (数据来源:成都市房产管理局)

  随着近期各地的救市政策频发,部分开发商在经历了房交会后短暂的调整期,目前又开始试探性的进入市场。

  从方位来看,城西强势回归,本周供应面积4.62万方,供应套数525套,而城东近期动作不大,无项目取得预售许可证。城南的世纪峰景项目取得预售证,今后其发展将会密切关注。

  从行政区来看,位于城西的青羊区本周以7.27万方,705套的供应量排在所有行政区的第一位。

  从环域来看,二~三环供应7.93万方,798套,位列所有环域的首位。

  在政策导向开始倾斜时,部分开发商又开始蠢蠢欲动,中原将持续关注近期推售项目的动向。

  2.3.主城区单周可售商品房分析

  成华区,金牛区等可售商品房面积都接近300万方,与上周相比变化并不明显。

  从图上看来各个行政区域的存量房面积都较大,部分区域面积还有不断增加的趋势,反映了目前市场饱和的状况。

  随着本周商品住宅供应市场出现了的一个小幅放量,可售商品房业态比重发生了变化。住宅上升一个百分点达到了50%。其他业态的可售面积变化不大。

  近期市场消化速度仍然比较缓慢,因此预计未来各业态变化比重不大。住宅比例将会在48%---50%之间徘徊。

  同样受到,本周供应端小幅放量的影响,大部分区域的可售商品住宅环比出现了上涨,目前存量房的数量保持稳定。

  3、商品房销售情况

  3.1.本周商品房成交概况

  (数据来源:“房产114”网站)

  本周商品房成交面积为11.72万平方米,成交套数为1553套。成交面积环比下降了16.11%,成交套数环比减少7.89%。

  近期的成交套数在1500套左右徘徊,与前段时间相比,出现了一个小幅度的提升。究其原因,开发商的降价优惠措施开始吸引部分消费者进入市场,加之最近政策频发,政策面表现出来的“救市情绪”有助于消费者恢复信心。

  绝大部分消费者仍然采取观望的态势,在接下来的四季度,成交量上很难取得突破。

  3.2.主城区商品房成交概况

  (数据来源:“房产114”网站)

  城西的几个区域近期推盘力度较大,特别值得注意的是武侯区,此前该区域供应量一直较小,上周才新推出房源,本周的成交量就出现了一个急速的上升,可见片区的刚性需求旺盛,有较大的市场。另外近期青羊区的成交量较之前期也出现了一个较大幅度的攀升。城东依然保持较高的成交量,本周成交350套。

  高新区方面的表现依然不稳定,本周再度跌回百套以内,片区近期推出的项目较少。影响力越来越弱。龙湖的项目或将成为区内近期的热点,中原将持续关注。

  4、本周小结

  本周的土地公告/成交市场:本周的土地市场比较平静。主城区无供应,郊县方面出现了1宗小面积的地块公告,面积为12.9174亩,土地性质为商业用地。土地成交市场本周没有动作,总体来看本周无亮点,延续着今年以来低迷态势。

  从供应市场情况来看,本周有6个住宅项目取得预售许可证,比上周增加了4个。商品住宅的供应面积达到了17.12万平米,供应套数为1266套,供应面积环比增长371.63%,供应套数增长95.98%。供应端在本周出现了一个小幅的放量,在这个政策频发的时间段,开发商开始尝试小规模的推盘,试探市场反应。

  再从成交市场情况来看,本周商品房成交面积为11.72万平方米,成交套数为1553套。成交面积环比下降了16.11%,成交套数环比减少7.89%。成交量目前保持稳定,较之房交会之前出现了一个小幅度的上涨。目前项目降价打折风盛行,加之政策的引导,部分消费者可能选择在此时进入市场,因此市场的成交量出现了一个上涨。但更多的人是持观望的心态在等待,因此成交量方面在近期都不会出现大幅度的增长。

  5、下周走势预测

  根据中原地产预测:目前项目降价打折风盛行,加之政策的引导,部分消费者可能选择在此时进入市场,因此近期市场的成交量出现了一个小幅上涨。但更多的消费者对后市仍然看跌,持观望心态等待,因此成交量方面在近期都不会出现大幅度的增长。

  另外近期各地方政府的救市政策频发,中原认为政策的出台只是避免楼市崩盘,稳定房地产市场,决不会因此就让房价反弹,房地产企业资金困难的情况短期内是无法改观,需求也不可能马上反弹。因此中原预计在四季度楼市将会继续着它的“惨淡经营”。

  消费者信心不足,政策影响力有限。

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