房价将进入“主跌区”

  这是泡沫过大的回调阶段,真正意义上的下跌通道才刚刚展开,即所谓房价进入“主跌区”。

  房地产价格的逐渐下跌已经让房地产发展商们感到异常恐惧,他们呼吁“政府救市”维持以往的房地产繁荣、解冻二套房贷政策(因为他们似乎觉察到自住购买者已经无力承担,只能寄希望于有产者)以及为地产商大量输入资金(缓解其资金链周转的麻烦,以支持更长时间的“高价顽抗”)等等。任志强扮演的“角色”非常有趣,在房地产泡沫猛飙时他狂妄地声称“政府调控一次涨一次”(空调论)、而在房价慢慢下跌时,他恐吓式发表“银行先死论”、现在他开始哀求政府不惜代价救市(向美国学习)。

  坦率地说,尽管现在房价在一线城市以及全国范围出现了一定幅度的回调,但实际上仅仅出于“房价下跌的初始阶段”,这是泡沫过大的回调阶段,真正意义上的下跌通道才刚刚展开,即所谓房价进入“主跌区”。

  市面上流行的“看空房价”分析模式是瑕疵的。他们往往将“人民币汇率升值趋缓”(吸引外部购买力)、政策对投机和自住的区分性打击(政策主导论)以及大宗商品期货的崩溃性暴跌导致“暴富阶层购买力的消失”(比如山西煤老板)以及股票市场的低靡(需求断层论)作为中期拉低房价的重要因素。必须承认,这些言论是很有道理的,但却因为缺乏最有力的分析变量,而沦为就事论事的“花边式”分析框架。

  实际上,我们一直用城镇居民收入流的增减变化来预测中期(未来3年)房价的走势,发现这是一套精准的模式(我国庆放假的时候阅读到FernandoV.Ferreira似乎也有这种分析视角,他的地址是:http://real.wharton.upenn.edu/~fferreir/)。我们独特的逻辑是这样的:房地产价格的先导性变化因素在于居民实际收入流(扣除通胀)对其实际按揭流(扣除通胀)的匹配情况,居民收入流的增长幅度会促使其对应的按揭流提高,即房价出现猛烈的飙升,甚至在这个过程中,按揭流的变化会远远超过收入流的上升速度,从而使得房价出现畸形暴涨;但一旦居民收入流出现较大的反转,那么它就没法匹配高房价的按揭流水平,从而产生了“需求消失”效应,迫使新的按揭流出现巨大的下调——房价从而进入一个“主跌区”,即因收入下跌造成的房价暴跌。(美国次贷完全符合这一模式)

  以2003年—2007年为例,城镇居民的实际收入流增长水平大约是12%(且不论这其中的贫富差距因素,我们曾经在《房价下跌偏离度同基尼系数相关》有过论述)而且随着年份出现的是边际递增的。在收入流的高速增长和没有房贷政策的限制下,自然“翘高”了对应的按揭流,使得房价出现骇人的增长势头,一线城市房价上涨了4倍。就像所有的过度投机都是建立在实际支持因素下的,一旦实际支持因素发现重大变化,那么投机将出现大逆转。

  今年城镇居民可支配收入流萎缩得厉害,即时我不考虑股票收益的巨大缩水,居民收入流也只有不到6%的增长幅度,而且随着经济下行通道的确立和劳动生产率水平的逐步下降(居民实际收入流增长的唯一动力就是劳动生产率水平的提高情况——我们将产出的贡献分为资本生产率贡献、TFP贡献和劳动生产率贡献),明年居民收入流将会出现进一步的下滑甚至是负增长。那种认为“中国工资进入上升区”的观点是一种错误而滞后的观点(李扬),实际上这一思想在1999年-2003年是成立的,因为当时中国劳动生产率增长水平一直在14%—18%之间,而对应的居民收入增长却不到8%。而最近5年,劳动生产率的增长水平(大约13%)跟居民收入增长(12%)是匹配的,不存在所谓的“低估”(令人奇怪的是,像任若恩这样的家伙,在中国过去劳动生产率急剧上升的时候,大力贬低和丑化中国的劳动生产率——对比美国劳动生产率,而在目前生产率开始慢慢下降的时候,却极力鼓吹中国劳动生产率的牛比。真应了那句米塞斯的判断:“经济学者中最大胆的骗子主要集中在经济统计界”)。而上调名义工资的唯一后果就是释放更多的货币,造成通胀升级和实际购买力的下降。

  从这个意义上说,那种用城市化率、人口生育率和结婚率来推测中期房价是不靠谱的,我们承认人口在长期房价中的作用,但是“没有购买力的人口对住房的需求”不能称之为真实的需求。大话王任志强曾经讲出一句令人生恨的实话:“我只给富人(有购买力的)盖房子(所以,我们呼吁即使多年积累、也没有足够购买力的人群的确需要政府提供的廉租房和经济适用房系统,但政府必须建立一个透明的分配规则)”而他现在已堕落到将各种人口都纳入住房需求函数里面,证明房价永不跌的神话,完全违背过去的认识。

  也就是说,只有观察有着匹配目前按揭流能力的人群的收入流变化,才是分析房价的重点所在。我们只能说,现在的房价刚刚下跌,并进入“主跌区”,开始猛烈的下跌之旅。而聪明的万科似乎比其他地产商更理解这一点,正在利用居民收入流还没有明显进入灰暗时代,来进行快速的销售战略调整。

  现在,看看你的左邻右舍收入情况,然后决定是否该买房。

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