长城证券:房地产跨过暗淡八月 期待金九银十

我们预计,随着金九银十的到来,全国重点城市销量持续“瘦身”的情况将有所改观,同时鉴于去年同期成交量已经开始下降,因此,可以预见未来重点城市销量同比降幅将有所收窄,部分地区如深圳可能出现同比上涨的情况。

  要点:8月份,受奥运和房价看跌预期的影响,全国楼市成交状况空前低迷。从我们重点跟踪的城市看,除深圳、广州外,其余城市8月份住宅销量同比下降幅度高达50%-70%。1-8月,一、二线重点城市新建住宅销量同比下降幅度在35%-55%。从全国最新统计数据看,今年1月至7月,全国新建商品住宅销售面积同比下降11%,预计随着越来越多的二三线城市进入调整,未来这一比例还将进一步扩大。伴随销量的持续下降,最近1-2个月,我们跟踪的城市房价大都出现了10%以内的调整。

  我们预计,随着金九银十的到来,全国重点城市销量持续“瘦身”的情况将有所改观,同时鉴于去年同期成交量已经开始下降,因此,可以预见未来重点城市销量同比降幅将有所收窄,部分地区如深圳可能出现同比上涨的情况。

  另一方面,房价未来出现进一步调整的概率在加大。今年楼市的调整,对于资金紧张的开发商、对于要做业绩的上市公司销售压力是显而易见的,如果说前期因期待市场自动回暖而一再推迟开盘,已经是丧失了主动的话,那么抓住今年金九银十的最后机会积极促销,无疑是不得已的现实选择。

  至于政策层面,我们认为,地方政府的救市举措作用有限,而中央政府目前还没有到该出手的阶段。

  具体到地产股的投资策略,从估值角度看,国内地产股的滚动市盈率和市净率相对美国市场已经具有优势,但相对以香港为代表的亚太市场仍存在一定的高估。鉴于目前房价下行压力较大,这可能造成行业09年业绩出现负增长的状况。因此,在行业调整尚未到位、估值优势尚存疑虑的情况下,我们维持对行业的“中性”评级。

  个股方面,我们建议重点关注两类。一是业绩增长确定的公司,如保利地产、华发股份和滨江集团,其高额的预收账款及今年来不俗的销售使其08-09年的业绩增长相对确定。其次是选择股价相对NAV折价较多、PB较低的企业,如招商地产和金地集团,招商地产目前股价相对NAV折价50%,其土地成本低廉,有着抵御房价调整的巨大优势;金地集团目前股价相对NAV折价55%,市净率仅1.07倍,作为一家全国龙头地产企业,金地目前的估值已经相当便宜。

  一、长城视点

  1.1楼市8月销量同比降幅扩大

  8月份,受奥运和房价看跌预期的影响,全国楼市成交状况空前低迷。从我们重点跟踪的城市看,除深圳、广州外,其余城市8月份住宅销量同比下降幅度高达50%-70%。从全国最新统计数据看,今年1月至7月,全国新建商品住宅销售面积同比下降11%,这一指标从4月开始逐步恶化,预计未来随着更多二三线城市进入调整,这一比例还将进一步扩大。1-8月,一、二线重点城市新建住宅销量同比下降幅度在35%-55%,其中上海、天津、广州、重庆、成都萎缩幅度在40%以内,北京、深圳、南京、杭州和武汉萎缩幅度在50%上下。同时,我们注意到,最近2-3个月,除深圳和广州外,其余城市同比降幅在不断扩大。一方面,这些城市大都在去年6-8月达到全年成交量的高点;二是最近三个月,北京、上海、天津、杭州、南京、成都住宅销量都在持续下滑当中。相比之下,深圳、武汉、重庆成交量相对稳定,广州成交量较今年1-5月明显回升。

  在中期策略报告中,我们提出了销量萎缩必然带来价格调整的观点,目前已经被市场逐步验证。今年以来,随着各地楼市成交量萎缩,大部分城市房价在高位盘整,同比涨幅不断下降。最近1-2个月,大多数城市房价出现了10%以内的调整。

  1.2关注业绩确定和低估值的地产股

  我们认为随着金九银十的到来,全国重点城市销量持续萎缩的情况将有所改观,同时鉴于去年同期成交量已经开始下降,因此,可以预见未来重点城市销量同比降幅将有所收窄,部分城市如深圳,由于去年基数太低,很可能出现同比上涨的情况。

  另一方面,我们认为房价在下一阶段进一步调整的概率是越来越大的。今年楼市的持续低迷,对于资金紧张的开发商、对于要做业绩的上市公司销售压力是显而易见的,如果说前期因期待市场自动回暖而一再推迟开盘,已经是丧失了主动的话,那么抓住今年金九银十的最后机会积极促销,无疑是不得已的现实选择。而正是由于前期销售低迷,开发商纷纷推迟开盘,造成目前市场供大于求的局面,因此,降价是不可避免的。

  至于政策层面,我们认为,地方政府的救市举措作用有限,而中央政府目前还没有到该出手的阶段。

  具体到地产股的投资策略,从估值角度看,国内地产股的滚动市盈率和市净率相对美国市场已经具有优势,但相对以香港为代表的亚太市场仍存在一定的高估。美国市场受到次贷危机影响不少开发商业绩出现负增长,因此目前的滚动市盈率与市净率远高出行业历史平价水平。鉴于目前房价下行压力较大,这可能造成行业09年业绩出现负增长的状况。因此,在行业调整尚未到位、估值优势尚存疑虑的情况下,我们维持对行业的“中性”评级。房地产行业的整体性投资机会尚未到来,建议谨慎配置。

  股票选择方面,我们建议可以重点关注两类个股。首先是寻找业绩增长比较确定的公司,如保利地产、华发股份和滨江集团,其高额的预收账款以及今年来不俗的销售使其08-09年的业绩增长相对确定。其次是选择股价相对NAV折价较多、PB较低的企业,如招商地产和金地集团,招商地产目前股价相对NAV折价50%,其土地成本具有明显优势,有着抵御房价调整的巨大优势;金地集团目前股价相对NAV折价55%,市净率仅1.07倍,作为一家全国龙头地产企业,金地目前的估值已经相当便宜。

  二、政策及热点评述

  2.1下调贷款基准利率及存款准备金率

  主要内容及点评:

  央行在9月15日宣布,从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整,存款基准利率保持不变。另外,从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。我们认为该消息对房地产行业的影响是正面的,但幅度有限。

  该政策对地产公司最大的利好在于降低了财务费用,目前不少地产公司从银行贷到的款都是短期的,短期贷款利率4-5%的下调,有助于减少房企利息费用。

  其次,从理论上说开发商可以从银行获得更多信贷额度,有助于缓解目前的资金压力。但同时,我们看到该政策主要是针对宏观经济变化而进行调整的一个措施,更多的是关注市场短期的流动性,而不是一个地产救市政策。五年期以上的长期贷款利率下调幅度最小,从7.83%下调到7.74%,只下降了0.09个百分点,其着重点并不是支持对长期贷款利率敏感的房地产行业。下调存款准备金率只是表明银行可用于借贷的资金总量增加了,但政策并没说要对房地产行业进行倾斜,对房地产行业进行信贷总量控制和区别对待的政策没有改变,银行也没有理由对正处于调整中的地产行业放松借贷标准,况且几个最大的银行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和交通银行的存款准备金率并没有下调,释放资金总量有限。

  再次,从中长期来看,房地产行业目前仍处于调整之中,其调整的根本原因是房价过高,脱离了居民的可承受能力,目前调整的时间和幅度都还没到位,行业的基本面还没有发生实质性的改变。

  另外,房地产行业与宏观经济是密切相关的,在行业出现调整时,也往往是宏观经济比较困难的时候,此时采取较为宽松的货币政策或财政政策来刺激经济发展也是在情理之中的,但这不会在短期内立即改变行业调整的趋势,行业在供给和需求达到新的平衡之前会继续调整。美国、日本、香港等国外的房地产发展历史都是这样的。

  一个简单的例子,美国从2007年以来就频频降息,不断向市场输送流动性,并且向还不起贷款的低收入者进行货币补偿,但房地产市场仍然在不断向下调整。日本和香港在房地产泡沫破灭后救市措施的力度也都是非常大的。从股市的表现来看,政策的刺激通常会使股市有所反弹,但缺乏持续性。

  2.2央行银监会关于金融促进节约集约用地的通知

  主要内容及点评:

  日前,央行、银监会联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)。

  要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理,禁止向开发商放贷用于缴纳土地出让金;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。同时要求严格农村集体建设用地项目贷款管理,对于利用农村集体土地开发商业性房地产的购买此类住房的,严禁发放贷款。并要求优先支持节约集约用地项目建设和节地房地产开发项目。

  我们认为,此次限贷令的出台是为了配合今年1月国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》,其主要限制贷款政策是对去年9.27商业房贷新政策的相关规定的重申。而对节约集约用地项目和对廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设的优先支持,体现了政府有保有压的态度,符合前期政策导向。该政策在行业处于低迷的此时提出,意在严控银行房贷的金融风险,对于资金紧张的开发商无疑是打破了其期待的信贷政策松动的幻想,不得不将精力集中在促进销售回款上以缓解资金压力。同时,我们注意到从7月开始全国房地产投资增速出现了放缓的态势,预计随着开发商资金的进一步紧张和对行业发展前景的谨慎态度,未来房地产投资增速还将进一步下降。

  2.3地方政府纷纷出手“救市”

  近期包括河南、西安、长城、沈阳、厦门在内的多个省市纷纷悄然推出有利于刺激购房需求的地方政策。这些政策包括购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额、减免交易环节契税、甚至对按期开工的开发商给与补贴等多项措施,旨在促进楼市的交易量,盘活市场。

  我们认为,地方政府出台的这些“救市”措施反映了其对于楼市调整及其对地方经济的担忧。从目前状况看,房地产市场低迷导致土地财政受阻,地产上下游产业链也不可避免的地受到了牵连,拉动地方经济的引擎变成了拖累。但就具体措施来看,政策的优惠相对购房成本来看,也就相当于房款的0.5%-2.5%,在目前市场房价普遍看跌的心理预期下,这样的优惠不足以改变购房人的心理,达到扭转市场的目的。我们认为,只有出台针对地产商开发贷款和个人按揭贷款放松的类似政策,才能真正改变市场预期,但是在楼市还没有调整到位的情况下,贸然出手,很可能让银行承担未来房价再度下跌的风险,这与中央政府确保金融安全、经济稳定发展的目标不符。因此,我们认为,中央政府暂时不宜也不会出台针对房地产市场的救市举措。

  三、近两周楼市成交情况回顾

  3.1北京:供应量持续放大,成交量回落

  供应情况:近两周北京住宅(期房)可售面积分别为1231、1302万平米,近几个月随着北京市场住宅新增供应的稳定增加和销量的持续减少,可售面积呈稳定扩大趋势。

  销量情况:最近两周的住宅期房销售面积分别为521套/6.6万平米,1596套/15.7万平米,受奥运会影响,8月前三周北京楼市成交量较7月进一步下降,在奥运结束后的第四周成交量明显上升。

  成交价格:北京近两周房价仍维持在高位震荡。内、外城区住宅价格均表现出先扬后抑的走势,内城近两周成交均价分别为25821元/平米、18261元/平米,外城房价分别为18898元/平米、11980元/平米;近郊房价出现回落,近两周价格降至12279元/平米、11652元/平米,远郊价格较稳定,为6168元/平米和6363元/平米。

  综合点评:8月份受奥运影响,北京期房住宅成交量环比进一步下滑,同比下降超过70%。1-8月,期房住宅累计成交量同比下降50%以上。价格方面,8月商品住宅成交均价环比有所回落,内城、外城、近郊和远郊四个区域商品住宅成交均价环比均有不同程度的下降。供应方面,8月由于有4个政策性住房批准上市面积较大,因此供应量较七月进一步上升。按照今年前8个月的去化速度,北京目前住宅期房存量需要21个月去消化。

  3.2上海:价格保持平稳,销量萎缩情况进一步凸显

  供应情况:最近两周住宅可售量分别为659、665万平米,呈现稳中有升的趋势,该指标从6月份开始持续上升,市场表现出供大于求的状况。

  销量情况:最近两周的成交量相对稳定,分别为2652套/26.7万平米,2686套/26.7万平米。

  成交价格:最近两周全市的成交均价分别为9459元/平米、9457元/平米,与前几周基本持平。近两周内环以内和内外环间房价均有所松动,其中内环以内均价分别为32386、32177元/平米,内外环间的价格分别为14688、14649元/平米;外环以外的价格先降后升,分别为6439、6898元/平米。上海房价近两周房价仍较为稳定。

  综合点评:8月份,上海住宅新增供应量较7月明显下降,主要是因为8月楼市淡季和奥运会的双重因素,促使开发商放缓了推盘速度,以避免楼盘滞销情况的出现。成交量方面,8月份环比仍呈下降趋势,同比下降60%,1-8月成交面积同比降幅接近40%。价格方面,8月商品住宅成交均价环比上月有所上涨,二环三区的商品住宅成交均价相对稳定,波动较小。按照今年前8个月的去化速度,上海目前住宅新房存量需要5个月去消化。

  3.3深圳:成交价格反弹,市场低迷依旧

  供应情况:深圳近两周的新增供应较前期明显反弹,分别为646套/6.56万平米和1542套/15.91万平米。

  成交情况:近两周的成交情况分别为716套/6.3万平米、847套/8.2万平米,近两周成交量有所回升。

  价格情况:8.18-8.24日,成交均价12389元/平方米,环比下降14%;8.25-8.31日,成交均价为15799元/平方米,环比上涨28%。

  综合点评:8月份深圳住宅新开盘项目数量较上月下降,供应量却稳步上升。

  成交方面,受大量低价房源入市和高品质住宅的供应增长,成交量环比上升,其中南山、龙岗两区的表现最为突出。由于去年同期深圳住宅成交量较高峰期明显下滑,因此今年8月销量同比降幅大幅缩小至10%以内,近三个月深圳住宅成交量较为稳定;基于去年9-12月深圳住宅成交量严重萎缩,预计随着金九银十的到来,成交量将稳中有升,同比降幅将进一步收窄甚至出现同比增长情况。1-8月,住宅销量同比下降约50%。按照今年前8个月的去化速度,深圳需要22个月去消化住宅新房存量。

  3.4广州:新增供应再度回升,限价房热销

  供应情况:近两周的新增供应量再度回升,分别为3418套/33.8万平米、2636套/30.5万平米。

  成交情况:近两周的成交情况分别为687套/7.0万平米、459套/5.2万平米,成交面积较前两周先升后降。

  综合点评:从成交数据看,7月份广州住宅成交量较6月略有下降,但较今年前5个月明显增长。7月销量同比下降20%,1-7月销量同比下降40%。成交价格方面,7月新房售价较去年同期涨幅骤降至个位数。广州在房价经过连续调整后,近期成交量已有企稳迹象,未来房价和成交量同比差异都有进一步收窄的趋势。按照今年前7个月的去化速度,广州仅需要4个月就可以消化存量新房。

  3.5天津:成交价格和销量较前期明显回落

  销量情况:8.18-8.24日,商品住宅成交631套/7.2万平米;8.25-8.31日,成交776套/8.4万平米,销量略有上升。

  价格情况:8.18-8.24日,成交价格为6865元/平方米,环比微降0.3%;8.25-8.31日,商品住宅成交价格为6462元/平米,环比下降5.8%,住宅房价再度滑落。

  综合点评:8月份,天津住宅成交量较前期进一步下降,仅相当于去年同期的三成;1-8月,销量同比下降超过40%。住宅成交均价较七月有所回升,今年天津住宅均价基本围绕6900-7300元/平米的范围内波动。

  3.6杭州:价格平稳运行,成交量继续低迷

  销量情况:8.18-8.24日,杭州市八大城区商品住宅成交181套/2.2万平米;8.25-8.31日,成交量为215套/3.1万平方米,较8月第二周的地量逐步反弹。

  销售价格:8.18-8.24日,商品住宅均价为16873元/平方米,环比上升5.0%;8.25-8.31日,商品住宅成交均价为22452元/平方米,环比上升33.1%。

  综合点评:8月杭州楼市销量继续下降,同比降幅超过60%,1-8月销量同比下降50%。成交价格方面,由于8月高档公寓成交占比较大,房价环比上涨了21%,达到17178元/平米,创出历史新高。按照今年前8个月的去化速度,杭州需要16个月才能消化存量新房。

  3.7武汉:成交量与前期持平,房价大幅反弹

  销量情况:8.18-8.24日,武汉商品房累计成交1114套/13.0万平米;8.25-8.31日,成交832套/8.9万平米,成交量先升后降。

  综合点评:8月份,武汉商品住宅成交量与7月基本持平,最近三个月武汉楼市住宅销量基本稳定在50万平米左右。成交价格方面,武汉房价在楼市低迷的影响下,从六月下旬至今,成交均价回落在5000元/平方米上下波动,较去年同期房价差距缩小。供应量方面,目前武汉楼市的可售套数为12.44万套,相对于国内的几个一线城市,武汉略高于北京的可售房源,远高于上海、广州、深圳的可售房源。按照今年1-8月去化速度,存量待售的房源需要29个月才能消化,供过于求的现象非常突出。

  3.8重庆:销量维持低水平,房价跳水

  销量情况:8.18-8.24日,重庆商品房成交量为2152套/20.1万平米;8.25-8.31日,成交1832套/17.6万平米,较前两周回升。

  综合点评:8月重庆楼市表现出价升量跌的走势,住宅销量较去年同期缩减幅度超过60%,1-8月成交量同比下降30%以上。按照今年前8个月的去化速度,重庆存量房需要13个月来消化。

  3.9成都:成交量持续下跌,房价大幅回升

  销量情况:8.18-8.24日,成都商品住宅成交量为1550套/15.4万平方米,环比大幅增长;8.25-8.31日,成交1275套/12.6万平米,较前周下降。

  综合点评:8月份,成都住宅成交面积在经过了6、7月的连续调整后有所反弹。

  另一方面,市场供应也在稳步上升。

  四、上市公司动态

  4.1招商地产中报点评:丰收总在下半年

  上半年公司实现营业收入14.47亿元,同比下降15.75%,营业利润和净利润分别为3.05亿元和2.19亿元,较上年同期分别下降40.20%和47.58%。每股收益为0.207元,同比下降67.4%。

  从半年报的数据来看,这一业绩并不理想,但在我们的预料之中。主要是公司的销售集中在下半年,而且部分已经销售的项目没有达到结转条件所致,如兰溪谷项目精装修房销售收入尚不能结转,导致房地产销售收入只贡献了7亿元,另有超过一半的营业收入来源于物业租赁、供水供电、房地产中介和物业管理。

  上半年,公司的资产负债率为65.58%,比年初的63.58%略有上升,其中,非流动负债占总债务的比例由27.96%上升至33%,债务结构更趋稳健。公司拥有速动资产约38亿元,流动负债约122亿元,静态来看,资金缺口较大,但下半年,公司多个项目将开盘销售,预计回款超过80亿元,因此,总体来看,资金面偏紧但不会有多大问题。

  为应对行业调整的严峻态势,公司加大了销售力度。兰溪谷项目目前销售情况总体平稳,截至8月底销售约170余套,销售率约35%。海月五期开盘一个星期,销售率已近65%,形势良好。公司随行就市的销售策略起到了良好效果,公司土地成本相对较低,也具备“随行就市”的底气,这将有力保证下半年销售计划的完成。

  公司已就出让“富城中国”100%股权与受让方ARA达成初步意见,拟出让价为17.5亿元,高于我们此前预计的17亿元,因此2008年净利润由16.4亿元调高至16.8亿元。由于“富城中国”为公司在香港注册的子公司“瑞嘉投资公司”旗下的公司,属于外资企业,因此转让给外资基金不受“限外令”的限制,不出意外,应能顺利完成该笔交易。“富城中国”的出让预计将带来约5.85亿元的净利润,将使公司08年的业绩变得更为确定。

  我们预计公司2008年-2010年的净利润分别为16.8亿元、24.95亿元、39亿元,按增发4.5亿股考虑,摊薄后每股收益分别为0.98元、1.45元和2.27元,公司最新收盘价为13.59元,对应的市盈率分别为13.6倍、9.4倍、6倍;公司摊薄后每股NAV为25.5元,目前股价为NAV的0.53倍。与其它龙头公司相比,公司PE估值的优势并不突出,但NAV估值有着较为明显优势,维持对公司的“推荐”评级。

  4.2冠城大通中报点评:近期发展还看整售业务进展

  业绩基本符合预期。上半年公司实现主营业务收入21.85亿元,较上年同期数减少3%。实现净利润1.22亿元,同比增长18%;每股收益0.22元,基本符合预期。

  房地产业务毛利率较去年大幅提升。上半年公司房地产业务共结算面积3.86万平米,结算销售收入5.77亿元,同比减少6%。结算收入和利润几乎都来源于北京冠城名敦道B区高层住宅,由于结算均价大幅提高,从而使得公司上半年房地产业务毛利率较去年同期增加16个百分点,达到51%,这也是公司上半年能在收入下降的情况下实现业绩增长的主要原因。而漆包线业务虽然收入占比超过70%,但毛利率不到4%,基本上不赚钱。

  下半年重点做好两个项目的整售。下半年公司将以冠城名敦道A区和太阳星城F区8号楼的整售工作为重点,力争以合理的价格成交并促使资金快速回流。我们认为,公司如果能在下半年顺利完成以上两个项目的整售工作,对于解决目前资金紧张状况和后续发展有重要意义。此外,冠城名敦道B3项目已于7月开盘,目前销售率达40%,销售均价约2万元/平米;苏州冠城宏业项目和太阳星城B区预计也将在年底面世。

  采取措施提高弱市格局下的竞争能力。公司计划在未来一段时间采取积极措施提高公司在弱市格局下的竞争能力。具体包括:以产品研发作为重点,增加适销对路的产品开发;以品牌建设为重点,提高公司品牌知名度,加强后续服务的水平,提升公司产品整体的市场形象,增加公司产品附加值;以理顺管理环节为重点,开源节流,降低公司的管理费用;同时,加大营销力度,加快公司存量产品的周转通过多种方式的营销,加快公司现有产品的销售进度,以提高公司滚动开发的能力。

  短期资金压力依然较大。根据公司半年报数据,结合8月份的增发融资,预计目前资产负债率和净债务率分别为76%和192%,较前期明显下降。但是目前公司有息负债中,75%以上属于一年内到期的短期负债(其中包括5亿大股东借款和4-5亿太阳宫广场的预付款),短期偿债压力较大。

  给与“谨慎推荐”评级。考虑到北京房地产市场的调整情况,以及名敦道A区能否在今年实现整售存在一定不确定性,我们下调公司08和09年盈利预测至0.68元和1.00元,对应动态市盈率为9倍和6倍,给与公司谨慎推荐的投资评级。

  4.3保利地产(600048)8月销售数据点评:增速连续两月下滑

  增速连续两月下滑。受市场持续走低及奥运影响,公司销售连续两月下滑。2008年8月份,公司实现销售面积18.63万平方米,实现销售认购金额12.04亿元,同比下降10%,上个月这一数据为上升10%。2008年1-8月公司实现销售认购金额130.12亿元,同比增长25.26%,上月为30.5%。

  完成全年计划压力较大。公司全年计划完成240亿的销售额,1-8月份共完成130.12亿,还差110亿要在剩下的4个月完成,虽然公司在下半年推盘量将有所增加,但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段,最近1年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市,销售风险较为集中,而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击,我们判断近期楼市调整仍将持续深入,下半年楼市持续低迷可能性较大,我们继续对公司完成全年计划保持谨慎。

  业绩锁定比例高。我们预计正常情况下公司08、09年实现营业收入139亿元、253亿元,每股收益分别为1.06、1.75元,增速达50%以上,对应8月26日收盘价的PE分别为13倍、8倍。另外,2008年中期公司尚有预收帐款106亿元,预计下半年结转80亿元左右,因此公司今年业绩基本锁定,如果全年完成240亿销售计划,那么09年业绩锁定比例也将高达50%以上,是为数不多的锁定比例较高的企业。

  维持谨慎推荐评级。综合PE与NAV估值,我们认为公司的合理股价应该在13.4-21.7元之间。公司具有一定的投资价值,但是由于市场对行业的预期仍然没有好转,股价缺乏上涨的动力,而且公司扩张较快,一旦因回款不畅等原因致使融资受阻,可能会延缓开发速度以至影响业绩释放,因此,我们不排除股价会在价值区间的范围之外运行的可能,维持公司“短期谨慎,长期推荐”的评级。

相关文章

·重庆:1-8月房地产投资平稳快速增长 08/09/18

·长城证券:房地产跨过暗淡八月 期待金九银十 08/09/18

·富力股市楼市均受挫 惟招揽中海朱荣斌成功 08/09/18

·富力地产李思廉增持100万公司股 08/09/18

·上海欲打造“外滩金融集聚带” 08/09/18

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-87326901或来函guandian#126.com(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。