冯毅成：杜绝小区充电火患，需做深层管理改革

冯毅成 近日，南京一小区起火造成事故牵动人心。一时间，大家把目光都聚焦到了自己所在小区的消防安全，特别是电动自行车的充电安全令人警惕。

根据国家消防救援局的统计，2023年全国共接报电动自行车火灾2.1万起，相比2022年上升17.4%。另有数据显示，80%的电动车火灾是在充电时发生的，其中超过一半发生在充电过程中，而90%的电动车起火致人伤亡案例则发生在门厅、过道以及楼梯间。起火原因多为充电设备出现故障导致燃爆，并因起火速度快、释放有毒气体等，容易造成居民伤亡。

根据九派新闻报道，针对“小区架空层能否停电瓶车”的问题，国家消防救援局办公室曾回复称：“高层民用建筑公共区域内电动自行车停放充电是违规的，各级消防部门发现此类问题应查处并予以处罚。”

为何电动自行车充电失火的事故时有发生？为何电动自行车违规停放、违规充电屡禁不止？我认为光靠安全宣传和消防检查远远不够，必须从小区的规划设计、物业管理、业委会机制等多方面入手深入转变管理方式，才能最大化杜绝火患。

老小区改造任重道远，新小区的规划创新、新的管理方式出台迫在眉睫。那么，在小区生活中到底存在哪些难题，又应该如何着手解决隐患痛点？

以上就是本文要讨论的重点。

现实痛点

电动自行车在小区内违规停放与违规充电屡禁不止，小区物业在管理方式和结果上难以令人满意，是因为在现实生活中存在以下几个主要的痛点。只有对这些痛点抽丝剥茧，对症下药，才能深入火患的根本去管理。

第一是经济利益之痛。

电动自行车车主习惯将车推入楼中充电，一个主要原因就是“图便宜”。根据2022年1月7日《北京日报》报道《小区充电桩用电应与生活用电同价》显示，一辆电动自行车在家中充满电大概需要1元钱，而在专用充电位上充满则需要3.3元左右。

两者费用差两倍之多，日积月累，这笔差价对于普通家庭就是不小的成本。

当然，还有一个原因是小区充电位供不应求。

另外，电动自行车的电瓶容易被盗，一些车主索性就将电瓶带回家中充电，而这无异于将火患带回了家中。

第二是物业管理之痛。

我们总是提倡在空地上建立更多的停车位和充电桩，但物业公司从实际操作来说并不容易。一是物业公司不具备开发建设的专业知识，如何避免与水电气管网安全发生冲突是一项技术活。

二是很多老小区的可用面积并不大，如果要新增电动自行车专用面积，可能需要牺牲一部分绿化面积，而这就需要征求全体业主或业委会的同意，报请相关部门批准后才能施工。而很多小区并没有成立业委会，或者业委会的执行效率并不高，这就造成了遇到紧急状况时沟通成本非常高，且容易错过最佳操作时机。

当然，还有一些小区的物业公司本身就存在管理不当，管理不力或敷衍了事的情况。

第三是业委会成立之痛。

业委会选举成立流程较长且复杂，困难重重。特别是一些新小区，短期内入住率不高，通过少部分积极分子去联络大部分业主并取得大家投票认可是一件很困难的事情。业委会的成立一般都是伴随某种维权应运而生。而在局部区域，一些开发商、物业公司与地方存在利益关系，这就造成从筹委会到业委会的实际成立周期特别长。

老小区占用公共面积新增充电空间，需要业委会同意，可能会遭到业委会或业主反对。一些空间较小的小区，可能需要牺牲绿化面积来做充电停车位。

解决办法

第一是降低充电费用，争取与民电标准持平。

建议由小区业委会、物业公司出面与有关部门及运营商协调，尽量降低充电费用，争取贴近乃至与居民用电费用持平，甚至在必要的时候可以拿出部分小区物业收入补贴到充电成本之中。从经济利益上引导居民自觉在楼外安全、规范充电。

同时，物业公司应当对电动自行车停放及充电专属区域加强安保措施，包括安装监控及加强巡逻等。

第二是以“安全第一”的原则优先建立停车充电区域。

由物业公司摸底小区电动自行车的实际数量，在地面安全区域依规设置专属停放及充电区域。小区业委会应从安全第一的大局出发，动员与征求业主广泛支持。相关职能部门应该在审批流程上从简从快予以支持。同时，各楼栋居民应该形成自治，相互监督，物业公司也应该频繁检查楼内及地下车库的消防安全。

第三是开发“掌上业主”，网上高效管理小区。

有关部门应该更加精简业委会成立流程，缩短每个步骤之间的间隔时间。

有关部门（房管局、银行等）应当利用互联网创新管理，开发小程序或APP，便于业主权益管理。自业主购房之日起就拥有一个电子身份，可以从小程序或APP中行使业主的各项权力，包括从筹委会到业委会的选举、投票、参会等。利用科技手段方便快捷地依法依归建设和管理小区。今后对于重大事项需要业委会或全体业主表决的，完全可以通过电子技术快速完成。

新小区规划与买房启示

当前住房产品不断迭代升级，政府在规划出让土地时应该继续放宽条件，让开发商在拿地后有较大的设计空间，特别是对于今后电动自行车可能较多的小区应该规划足够的专属停放与充电空间。

另外，在开发过程中，开发商应该对停车区域设置监控摄像头，并与有关部门及运营商谈好收费标准，努力将费用与民电标准持平。以上是从设计源头彻底切断因电动车违规停放和充电给居民楼带来的火患。

另外，鉴于南京小区起火的事故，政府在出让土地条件的设置上应该让建筑不断“低密化”，降低地块容积率。而开发商也应该按照要求和条件设计低密建筑，一栋楼内的户数越少，风险就越低。比如说，一栋楼居住100户和居住400户，它的起火风险和传导风险完全不同，另外逃生与疏散速度也不同。

最好是能够由国家修订建筑规范，地方细化执行标准，限制单个住宅楼的总户数上限。

从买房的角度来说，建议购房者在同等或相近条件下，尽量选择低密小区和低密楼栋，一栋楼的单元数、户数越少越好。

市场上总在说产品迭代升级，其实就是要让空间更加安全、省心、舒适。

房地产事关国计民生，不能简单理解为卖地与卖房，哪怕一个业委会的成立与投票程序，今天回头看仍然有很多工作需要努力与创新。小区电动自行车的停放与充电管理直接关乎到业主生命财产安全，无法依靠“加强安全宣传”和“加强消防检查”这些行动来彻底解除隐患。

我们距离高质量的生活管理仍有不小的距离，这些工作仍重而道远。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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