路再长也有终点,夜再黑也有尽头!
王韶 中秋国庆“双节”楼市,到访量倍增,但市场分化剧烈,转化冷热不均,总体末及预期,十月又显颓势,楼市持续复苏依然面临较多的困难和挑战。
预期很丰满,现实很骨感!
要对来来房地产市场做出准确客观理性的分析,必须深刻理解中央政治局会议精神。
7月24日,中央政治局会议指出:要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
会议关于房地产的表述共143字,重点提出了行业的“重大变化”和“新形势”,颇有新意!
什么因素影响“供求关系的重大变化”?个人认为有如下几个因素:
1、住房短缺已成为过去。据第七次人口普查,2020年全国城镇家庭户人均居住建筑面积约38.6平方米,总体较为宽敞,中国住房问题是结构性矛盾和分配不均。缺的不是房子,而是好房子。
2、租售并举新住房制度确立。“居者有其屋”,租赁住房和保障性住房的加速完善,包括长租公寓,将大大延缓年轻人住房需求,降低其购房迫切性。
3、城镇化红利降低影响需求。城镇化推进是房地产业发展的重要动力之一。在城镇化快速发展阶段,大量农村劳动力向城市转移,住房和办公、商业、产业等需求旺盛,带动房地产业发展。
改革开放以来,我国城镇化经历了三个阶段,1995年以前为快速发展阶段,城镇常住人口年均增量在1000万人左右,城镇化率由17.9%升至29.0%,年均提高0.7个百分点;1996—2016年为高速推进阶段,城镇常住人口年均增量跃升至2000万人左右,城镇化率年均提高1.3个百分点至58.8%;2017年以来,城镇化进程放缓,城镇人口增量由2017年2419万人降至2022年645万人,城镇化率增速由1.4个百分点降至0.5个百分点,房地产市场缺乏足够的支撑。
4、口罩“疤痕效应”,非迫切不消费,加之就业压力大,消费者对经济增长和收入提高预期降低。
5、购房者“买涨不买跌”,市场预期降低,再观望气氛浓。
6、企业流动性紧张,龙头房企债务风险影响市场预期,对市场回暖信心不足,既担心房价下降,又担心交不了楼。
7、居民加杠杆进入瓶颈期。房地产居民部门杠杆率由2005年16.9%上升至2020年62.2%。自2020年三季度开始,居民部门杠杆率始终在62%左右水平波动。居民部门杠杆率经过十几年的快速提升,已进入瓶颈期。
从国际比较来看,美英两国自全球金融危机后都有一个显著的居民部门去杠杆过程,随后基本保持稳定;日本和德国的居民杠杆率也在金融危机后基本保持稳定。我国居民杠杆率目前水平低于美国和英国,但高于日本和德国。
8、外部经济政治环境复杂严峻,地缘冲突加剧也影响消费信心。
……
由此,房地产陷入“预期降低—需求不足―销售不畅—房价下滑—回款困难—投资减弱”的负向循环,这是各种因素综合叠加的结果,非单纯地产之过,短期内寄望政策带动市场迅速回升是不切实际的!
但住房任何时代都是重大民生,任何时候都存在重大需求。我相信:路再长也有终点,夜再黑也有尽头。
王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者
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撰文:王韶
审校:劳蓉蓉