欧阳先声：对房地产税立法的思考与建议

欧阳捷 全国人大对立法极为重视，官网上的立法工作板块内容不仅有立法动态、立法专题、草案审议、草案说明，还将走访调研、媒体报道、审议发言以及审议情况均予以公开披露。

其中，经典的《电子商务法》历经三审、四审，通过全文公布草案征求社会公众意见，公布法律委员会修改情况汇报，对社会关注焦点和反馈意见均有回应或修改，充分体现了开门立法的宗旨。

房地产税名不正言不顺，回归物业税，与物权法名实相符，更为妥当。

本文以模拟物业税法草案及条文解释的方式，对民众关注的立法思路和税收条款提出建议，以求抛砖引玉，也算是为该项税收立法集思广益做一点小小的贡献。

中华人民共和国物业税法草案

（民间版）

第一章 总则

第一条 为有效配置利用资源，规范物业税收征管，制定本法。

第二条 产权房屋为物业税应税房屋，包括公有产权、共有产权、私有产权的工商业用房、农业用房、机关事业单位用房、住房、公寓、办公等所有房产。

第二章 纳税人

第三条 物业税由产权所有人或者房产代管人缴纳；产权人为未成年人的，由其法定监护人纳税；产权出典的，由承典人缴纳。

产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

前款列举的房屋产权所有人、房产代管人、法定监护人、承典人、使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

拥有部分房屋产权的，由纳税人按照拥有产权比例各自纳税。

无产权房屋，由政府收回或拆除。

第三章 计税依据

第四条 城市、建制镇房屋物业税计税依据为房产评估值的60%-80%或租金收入，农村房屋物业税计税依据为房产评估值的50%-70%。

具体幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在上述区间内确定。

第四章 免税面积

第五条 自有住房、公寓产权人可以申请免税面积：

城市、镇住房、公寓人均免税面积为30-60平方米，农村住房人均免税面积为50-80平方米。

免税面积按建筑面积计算，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府在上述面积区间内确定。

第六条 拥有不同城市、镇或农村多处住房、公寓产权的纳税人，可以自行选择且只能选择其中一个城市、镇或农村的住房申报免税面积，在同一城市、镇或村拥有多套住房的，可以申请免税面积合并计算。

第七条 经营性房屋不享受免税面积。

第五章 税率

第八条 物业税率按房屋性质与计税依据设定适用税率：

住房以评估值为计税依据的，按评估值从低至高对应分档税率，税率区间为0.3%-3%。

公寓参照住房税率。

经营性房屋按评估值计算的，税率为1.2%。按租金收入计算的，税率为12%。

具体税率标准，由省、自治区、直辖市人民政府在上述税率区间内确定。

第六章 应纳税额计算

第九条 物业税应纳税额计算公式：

住房应纳税额=（评估值×计税依据-免税额）×适用税率

免税额=产权人数×住房人均免税面积×住房评估值/应税建筑面积

如果有多套住房、公寓的，在合并计算的免税面积内，

免税额=免税额1+免税额2+免税额3

免税住房套数一般不超过3套。

经营性房屋应纳税额=评估值×计税依据×1.2%，或，经营性房屋应纳税额=租金收入×12%。

第七章 税收免征、减征、缓征与抵扣

第十条 下列房产免纳物业税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的公用房产；

二、由国家财政部门全额拨付事业经费的单位自用的公用房产、公园和名胜古迹自用的公用房产；

三、经财政部批准免税的其他房产。

第十一条 收入低于当地最低工资标准者、贫困残疾人士、因病因伤返贫家庭、孤寡老人等纳税人纳税确有困难的，其住房可定期申请减征或者免征物业税。

由国家财政部门差额拨付事业经费的单位自用的公用房产可以减征物业税。

减征、免征期限不超过一年，到期后，符合上述条件的可以再次申请。

具体标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第十二条 因不可抗力因素造成应税房产毁损的，或纳税人因有特殊困难不能按期缴纳税款的，由纳税人申请并经税务机关审批，可酌情减征、缓征或免征个人住房物业税。

第十三条 个人缴纳的住房物业税可以在个人所得税前抵扣。

第八章 征收管理

第十四条 城市、镇住房物业税起征时间由各省、自治区、直辖市人民政府确定，农村住房物业税起征时间由国务院确定。

第十五条 物业税按年征收、可分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第十六条 物业税由房产所在地税务机关征收，可实行网上办理。

第十七条 纳税人应在规定的申报期限内主动向应税房产所在地税务机关如实办理纳税申报，提交纳税申报表、减免税要件和其它纳税资料。

纳税人有多处应税房产，且又不在同一城市的，应按住房所在城市，分别向房产所在地税务机关申报缴纳物业税。

第十八条 税务机关每年定期将应税房产的坐落地址、计税依据、适用税率、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。

纳税人对计税依据、应纳税额等有异议的，可以提请税务机关或政府法制部门复议。

第十九条 应税房产转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年房产物业税。

第二十条 物业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理。

第九章 物业税用途与公示

第二十一条 物业税收入应专款专用，用于城市基础设施改善与社区建设。

第二十二条 物业税收入与项目列支及结余应每年提交城市人民代表大会审议，并向社会公示。

第十章 附则

第二十三条 本法施行前颁布的税收法律与本法有不同规定的，适用本法规定。

第二十四条 国务院根据本法制定实施条例。

第二十五条 本法自2022年 *月 *日起施行。

1986年9月15日国务院发布并根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》同时废止。

中华人民共和国物业税法草案

（民间版条文解释）

第二条

产权房屋为物业税应税房屋，包括公有产权、共有产权、私有产权的工商业用房、农业用房、机关事业单位用房、住房、公寓、办公等所有房产。

解释

物业税法出台，房产税暂行条例将废止，所有房产税收均统一到物业税法上来。

物业税以房屋所有权即产权为征税依据，与土地权属性质脱钩。

小产权房属于自有产权房屋，也应征税。小产权房的合法性遗留问题应加快解决。

无自有产权房屋（包括违章搭建房屋），应由政府无偿收回或组织拆除。

第三条

拥有部分房屋产权的，由纳税人按照拥有产权比例各自纳税。

解释

共有产权住房，应由政府与购房者分担物业税。

租赁房屋产权人是政府的，政府产权责任管理部门应当承担纳税义务。

租赁房屋承租人不是纳税义务人，但可以在房屋租赁合同中以增加租金方式分担物业税。

第四条

城市、建制镇房屋物业税计税依据为房产评估值的60%-80%或全部租金收入，农村房屋物业税计税依据为房产评估值的50%-70%。

解释

农村房屋包括产权归属于农村集体组织的经营性房屋和非经营性房屋，以及产权归属于个人的住房、租赁农村集体建设用地上的房屋。

农村住房难以评估租金，以房产评估值叠加计税依据并减除免税面积，以及减征免征政策，可以使得绝大多数农村居民免交住房物业税。

第六条

拥有不同城市、镇或农村多处住房、公寓产权的纳税人，可以自行选择且只能选择其中一个城市、镇或农村的房产申报免税面积，在同一城市、镇或村拥有多套住房、公寓的，可以申请免税面积合并计算。

解释

拥有多套住房、公寓的纳税人可以自行选择住房申报免税面积，且免税面积可以合并计算，既体现公平，也避免因为只免征一套导致的不合理逃税行为。

前提是房产均在同一城市、镇或村，也意味着免税面积只能体现在居住地或工作地。

在合并计算的免税面积标准内，出租住房同样可以享受政策优惠，这有助于减轻因征税带来的租金上涨转嫁因素。

第八条

公寓参照住房税率。

具体税率标准，由省、自治区、直辖市人民政府在上述税率区间内确定。

解释

公寓同样用于居住，产权人有权利享受免税面积政策，应当参照住房税率执行。

城市之间、城市内部差异巨大，各地自定税率，有利于因地制宜，切合实际，可以由设区的城市提出税率等标准并上报批准，但授权在省级人民政府。

第九条

免税额=产权人数×住房人均免税面积×住房评估值/应税建筑面积

如果有多套住房、公寓的，在合并计算的免税面积内，

免税额=免税额1+免税额2+免税额3

经营性房屋应纳税额=评估值×计税依据×1.2%，或，经营性房屋应纳税额=租金收入×12%。

解释

产权人数为房屋产权证上的家庭人数，并按房屋产权证产权人姓名对应免税面积。不申报免税面积的，免税额为零。

经营性房屋不包括出租住房。

经营性房屋按评估值征收，税率仍为1.2%，相比按原房产税条例规定的按房产原值评估，纳税基数将大幅度提升。

第十条

下列房产免纳物业税：

解释

法定免征范围应尽量少而刚性。

第十一条

减征、免征期限不超过一年，到期后，符合条件的可以再次申请。

具体标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。

解释

减征免征设定期限，有利于政府根据纳税义务人经济状态，及时调整税收救济。

减征免征标准下放省级政府，有助于地方政府因地制宜、兼顾低收入群体并权衡减免税额度，提高征税效率、体现公平公正。

第十四条

城市、镇住房物业税起征时间由各省、自治区、直辖市人民政府确定，农村住房物业税起征时间由国务院确定。

解释

全国各地财政赤字与土地收入差异巨大，物业税征收时机选择各不相同，物业税作为地方财税，应由各地政府自行确定为宜。

2018年3月，我国正式启动农村房屋不动产登记发证试点工作，由于农村房屋产权确权尚未完成，小产权房问题尚未拿出有效解决方案，农村房产物业税暂不适宜开征。

第十五条

物业税按年征收、可分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

解释

分期缴纳有利于减轻纳税人的纳税压力和缓解临时困难。

第十六条

物业税由房产所在地税务机关征收，可实行网上办理。

解释

网上申报纳税可以最大限度便民利民，并减轻税务部门征税负担和成本。

第十八条

税务机关每年定期将应税房产的坐落地址、计税依据、适用税率、应纳税额、申报期限等通过直接送达、邮寄、公告等方式通知纳税人。

解释

税务部门有义务告知纳税人计税方式、计税依据、应纳税额等信息，便于纳税人依法安排纳税。

第二十一条

物业税收入应专款专用，用于城市基础设施改善与社区建设。

第二十二条

物业税收入与项目列支及结余应每年提交城市人民代表大会审议，并向社会公示。

解释

物业税收之于民、用之于民，公示物业税收支有利于公共财政规范化、透明化，有利于鼓励公民积极参与公共事务与推进基层民主化进程。

【话外音】

根据测算，即便是开征物业税，也不能完全解决地方政府财税来源不足的问题。

一方面，固然是因为物业税的用途为城市基础设施维护经费而非建设经费、为社区建设经费而非人头经费；

另一方面，发展仍是硬道理，减税降费促发展已成趋势，今年政府力度空前。

但是，精兵简政仍未提上议事日程，行政机关官多兵少、文山会海，事业单位队伍庞大、耗费甚巨。

开源需要节制，节流才是大道。

小政府、大社会建设任重道远。

欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

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