2018年旅游地产发展面临机遇和挑战

陈志翔 中国特色社会主义步入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在此背景下，2018年旅游地产行业的发展开始面临新的机遇和挑战。

一、旅游地产面临机遇

就旅游地产整个行业而言，时下面临的发展机遇主要来自以下几个方面。

1. 社会主要矛盾转化，旅游业地位凸显

党的十九大报告提出，中国特色社会主义进入了新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。旅游为解决时下中国社会主要矛盾以及贯彻新时代国家总体战略部署提供了有效路径。因为旅游一向是人民生活水平提高的重要指标，是人们增长知识、丰富阅历、强健体魄的美好追求。

不言而喻，新时代 “人民日益增长的美好生活需要”，包括对更高层次、更高水准旅游休闲度假的需求，这就对旅游业供给提出了更高的要求。未来旅游产业需提供更多的旅游地产产品、更佳的旅游服务产品，以满足人们精细化、多元化、个性化的需求。相比以往，旅游业的社会地位在新的社会矛盾条件下将更加突出，社会关注度更高，相关政策、资金等支持也有望更到位。

2．经济快速发展，我国迈向“旅游社会”

发达国家的发展经验表明，旅游业发展成熟度与人均GDP水平密切相关。当一个国家的人均GDP达到3000-5000美元时，旅游需求将呈现爆发性增长态势，成熟的度假经济时代也将开启；当人均GDP达到和超过8000美元时，整个国家将会进入旅游社会。

国家统计数据表明，2017年我国人均GDP已经达到59500元人民币，超过8000美元。以此为标准，我国已经迈向“旅游社会”，旅游已由奢侈消费演变为百姓常态化的生活选项。在庞大人口基数的支撑下，旅游需求旺盛，旅游地产市场发展空间越来越广阔。

3. 多重政策支持，利好旅游地产发展

近期以来，利好旅游业发展的政策主要有产业规划、全域旅游和带薪休假等。

（1）产业规划。2016年12月国务院发布的《“十三五”旅游业发展规划》为我国旅游业发展指明了方向，如“到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元”；“ 旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%”； “厕所革命’取得显著成效，旅游交通更为便捷，旅游公共服务更加健全”; “入境旅游持续增长，出境旅游健康发展，与旅游业发达国家的差距明显缩小”；等等。 这些具体目标的制定，将有助于整个旅游地产行业实现健康、有序发展和提升。

（2）全域旅游。2016年初，国家旅游局局长李金早提出，要推动我国旅游从“景点旅游”向“全域旅游”转变。此后近两年来，国家接连出台文件（如国家旅游局围绕全域旅游发布了《国家全域旅游示范区认定标准》、《全域旅游示范区创建验收标准》、“十三五”旅游规划文件）围绕全域旅游开展工作部署，加大政策扶持力度。此外，“全域旅游”还首次写入2017年政府工作报告，表明国家推进“全域旅游”的步伐将更加务实、坚定。

全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升。以国际旅游度假区为表现的旅游业态可让游客获得更好的体验感和更高的满意度，有望起到引领作用，发展成为全域旅游的示范和样板。

（3）带薪休假。作为劳动者的重要权利，近年来国家接连出台了多个落实带薪休假的政策和措施，如2013年出台的《国民旅游休闲纲要2013-2020》，将国民旅游休闲上升为一种权利，并强调要落实带薪休假制度；2014年印发的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》提出，将带薪年休假落实情况纳入各地政府议事日程，推动机关、企事业单位加快落实职工带薪年休假制度；《“十三五”旅游业发展规划》更是提出，将落实职工带薪休假制度纳入各地政府议事日程，制定带薪休假制度实施细则或实施计划，加强监督检查。

政策力推落实带薪休假制度，促使越来越多的职工有机会享受到休息、休假的权利，这将会在更大程度上激发旅游需求释放和拓宽旅游地产道路。

4．交通条件改善，催熟旅游地产市场

旅游牵扯到空间地点的切换，交通便利度在其中发挥着至关重要的作用。因此，交通格局决定着旅游格局。

近年来，我国交通条件得到了前所未有的改善，尤其是高铁发展极为迅速。到2020年，我国高铁运营里程将达到3万公里 ，覆盖80%以上的大城市。与此同时，各城市轨道交通建设也在大力推进。 至2020年，我国国拥有地铁系统的城市将增至40个左右。以高铁、地铁为主要依托的交通，不仅拉近了城市之间的距离，同时也使得城市内出行变得便捷，大大激发了人们节假日出行的热情，并促使游客更倾向选择“休闲度假游”和“深度游” ，催熟旅游度假市场，为各地发展旅游地产带来机遇。

二、旅游业面临挑战

有机遇就有挑战。旅游地产面临的挑战主要有旅游地产准入门槛提高；去地产化，旅游产业链竞争难度加大；旅游安全问题；散客旅游个性化市场需求难识别和满足。

1.  旅游地产准入门槛提高

我国具有现代意义的旅游项目开发起始于上世纪80年代末、90年代初，经过多年发展，旅游业市场已经形成由传统旅游企业、房地产开发商、国外投资者开发主体主导的竞争格局，且已出现一批大者大、强者强、专者专的旅游产业龙头企业，这些龙头企业或已形成规模优势、专业优势，抑或在优质特色生态旅游资源占有方面已经捷足先登，促使旅游行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。

在品牌化竞争时代，旅游地产将告别过去粗放型、同质化开发模式，逐步走向精细化、专业化。在这一趋势下，作为土地供给方的地方政府对旅游地产开发商的要求会越来越高，旅游项目开发必需更加注重“养地”，而“养地”则需要有长期性的发展计划、专业化的管理模式和庞大的资金支撑。这在某种程度上将意味着旅游项目准入门槛抬高，缺少资金和核心竞争力的投资者和开发商将面临越来越多越大的挑战。

2.  去地产化，旅游产业链竞争难度大

真正的旅游地产项目不以销售物业来赚钱，而以项目运营来创收，但由于开发周期长、资金耗费量大，非一般企业所能承受，所以长期以来多数旅游开发企业都会以大量开发地产的形式追求实现资金的快速回报，其中不乏万达这样的龙头企业。

随着旅游业发展走向成熟，传统的“旅游搭台,地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向。未来旅游业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，全力构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。

3.  旅游安全带来的挑战

没有安全，便没有旅游，没有旅游，旅游地产也无从谈起。旅游安全是旅游地产的生命线，其不仅影响着旅游活动的正常、有序开展，同时还可能带来巨额经济损失，日益成为社会各界关注的焦点问题。

伴随着“旅游社会”的到来，旅游消费需求持续增长，旅游活动样式日益丰富，项目体验方式更加多样。由此，无论是硬件设施出问题，还是服务管理不到位，都有可能造成旅游安全事故，并在新媒体的快速传播下被推上舆论的风口浪尖，从而带来挑战。如2013年九寨沟景区游客滞留事件、2016年北京八达岭野生动物园老虎吃人事件以及2017年云南丽江“游客就餐遭殴打”事件等。旅游安全问题需要政府、社会和整个旅游行业共同发力和有效应对。

4.  散客旅游个性化市场需求难识别和满足

所谓散客旅游，即由游客自行安排旅游行程，零星现付各项旅游费用的旅游形式。有数据显示，早在上世纪90年代，国内游客团散比例还是7:3；到2003年，团散比例已逆转为3:7；2016年我国散客旅游人次占比超过90%，达到40亿人次。

团队旅游需求市场比较容易定义和识别，并可通过开展大规模生产和标准化作业来满足；而数量庞大的散客人群，通常按照个人兴趣和个性需求选择旅游目的地，这一群体的需求市场是多元的和不断变化的，难以识别和满足，由此可能导致散客旅游需求外流压力加大。2016年，中国出境旅游人数达1.22亿人次，同比增长4.3%；出境游花费达1098亿美元，人均花费900美元。旅游地产业，必需顺应旅游者散客化、个性化和旅游常态化的发展，想法设法提高旅游者游前、游中、游后的整体满意度，减轻散客旅游需求外流压力加大带来的挑战。

陈志翔 观点地产新媒体专栏作者、地产独立研究人

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