限价措施失灵 限购加码

3月2日傍晚，杭州市加码了房地产调控力度，本地人禁购第三套、外地人社保和税收年限加码至两年、富阳和大江东加入到限购区。

事实上，3月1日，杭州市区商品房创下了近1200套的成交量，主城区达到近700套的成交量，大量近一两个月内被压制上线网签的“4万+”或“5万+”的高价房源集中释放。

此时，关注市场的人已经意料到了，新的调控措施即将出台。

在过去的一两个月中，由于官方用的限价和限网签的手段，如果不放行，于情于法都说不过去。

春节过后，处于9·30严厉调控之后的中国房地产市场一二线城市总体表现平静。

部分城市暗潮涌动，其中就包括杭州。

一个市场逻辑是，如果说，2016年二线城市的“四小龙”暴涨幅度是100%，那么杭州只是50%—60%，且都同时被9·30政策急刹车刹住。

以这样一个市场逻辑来衡量杭州市场，与其他二线城市之间相比，如果调控放松，还存在着价格涨幅差距。

因此，春节过后，杭州市场有按捺不住春潮涌动的趋势。

官方采取了限购、限贷、限价、限预售证、限网签等多重措施，但无奈整个市场的投资冲动和热情仍然高涨。

在所有的行政措施中，限价是最劣的办法。被限价的楼盘扭曲了价格，扭曲了市场信号。被压制和扭曲的价格，在某种程度上更激发了部分投资者的热情。甚至有开发商采取了股东回购等措施来应对。

今天加码限购表明限价手段失灵。加码限购虽也是行政手段，但至少比直接限价更为合理合法一些，也对市场释放了一个信号。

虽然很难量化今天加码限购措施对市场的影响，但无论是对心理上的影响，还是真实被限购了的需求，都存在。特别是本市居民禁购第三套这一条，实际市场上有较多的再改善需求和资产保值性需求，确实是三套或三套以上的购房者。

2017年市场走势仍存在着较大的不确定性。

要看三天以后的《政府工作报告》对今年调控政策的表述，要看今年的货币政策，还要看在今年全国两会上可能要列入讨论的《房地产税法草案》。特别是货币政策走势。

文/浙报传媒地产研究院院长  丁建刚

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