中国物流房地产市场的牛市结束了？

一线城市仓储供应的减少（土地供应政策更加趋紧所致）将有助于减小其空置率，推动其租金适度增长，而卫星城市的总体数量预计将会增多，并继续保持强劲的增长势头。

又逢双十一，又是新纪录。火爆的电子商务正不断影响中国物流市场，为物流开发商们带来了新的发展机遇。我们每季度对中国20个物流中心的数据进行监测，并对整个中国的物流市场发展趋势进行分析。最近我们得出的一个分析结论是，全国仓储市场的平均租金在过去几个季度里表现出一个出乎意料的发展态势，即仓储市场租金增幅放缓：从2011年绝大部分时间同比增幅超过10%的金融危机后历史高点降至2014年绝大部分时间基本持平的状态。

这一增速减缓的状况似乎与我们的直觉相违背。毕竟，众多市场人士此前都认为仓储市场是供需基本面失衡的（供应层面受到政府土地政策和其它优先考虑事项的限制，而需求层面则受到中国消费市场不断扩大的提振）。那么，业主还能继续拥有定价能力吗？

随着中国经济增长的放缓，许多企业在吸纳仓储空间方面已采取更加保守的姿态，但由于电子商务等关键需求驱动因素仍然保持坚挺，上述解释并不足以说明问题。导致仓储市场租金增幅减缓的另外一个因素是，我们对市场均值的测评指标对仓储存量的构成变动相对比较敏感，特别是与租金相对较低的二线城市仓储供应相比租金相对较高的一线城市现有存量不断增加。不过这种发展趋势也并非租金增幅近来放缓的全部原因。

借助我们的数据，我们得以按照城市和细分市场对该问题进行了更加深入的分析，并发现了其它几个值得关注的发展趋势。

首先，一线城市的仓储租金增幅放缓是由于受到卫星城市的影响。卫星城市是指地处一线城市行政区边缘的市场，卫星城市也靠近各条主要公路，并可提供更多价格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分别是上海和北京的主要卫星城市。卫星城市对租户的一个主要吸引力在于，它们可提供比一线城市最高便宜25%的租金。目前，一线城市仓储市场业主的很大一部分业务是与卫星城市的业主开展竞争，导致其租金快速增长的幅度缩小。

与此同时，目前部分规模较大的二线市场，如沈阳和成都均处于首次供应量大量激增的局面，导致短期内空置面积的增长，同时局部的租金优惠措施导致全国平均租金增幅的降低。尽管短期内可能存在局部地区供过于求的状况，但我们认为，由于消费增长和制造业向内地转移等长期发展趋势将继续推动仓储需求的增长，预计仓储市场的空置率将逐步下降，租金也将逐步回升。总体而言，预计成熟物流园区的项目业绩表现将好于新兴周边市场。通常，新兴周边市场的土地价格相对更为低廉，但其需求往往需要更长的时间才能得以实现。

尽管从中国全国范围来看，目前仓储市场的租金增幅放缓，但我们认为，随着二线城市供应热潮的结束，二线城市的租金将再度上涨，预计全国仓储市场的租金增幅将再度回升。我们预计，一线城市仓储供应的减少（土地供应政策更加趋紧所致）将有助于减小其空置率，推动其租金适度增长，而卫星城市的总体数量预计将会增多，并继续保持强劲的增长势头。

那么，中国物流房地产市场的牛市到此结束了吗？其实根本还没有。

Tammy Hu 仲量联行研究部