观点意见：目前限购政策存在已经没有意义

限购是应急阶段性的行政手段，目标是抑制投机性需求。目前普遍的供大于求，就已经没有存在意义。

陈淮 过去十年我们的房地产业高歌猛进，确实在过去十年终推动国民增长，改善老百姓住房，已经带动了产业发展，但是快速发展就带来了大量不平衡，累积起了多方面的问题。

比如说东部和西部，大城市和中小城镇，城和乡的资源配置，在享受城市化、房地产发展的好处上，在很多方面累积了大量的不平衡，这不平衡需要一段相互磨合的过程。

因此出现了今天的状况也不奇怪。这些原因是不是限购和限贷退出就能够出现另外一番天地？我还是想说，在过去十年，老是说政策扑朔迷离，史上最严厉的房地产调控政策，其实在过去十年，决定了中国房地产业发展到今天的规模、增长速度、空间分布以及价格，究竟是政府的政策还是市场固有的轨迹？究竟是哪个力量决定了发展到今天的中国房地产市场？还是市场，市场顽强地按照它的自由轨迹在运动。

所以在《十八届三中全会全面深入改革的决定》中和今年3月16日国家发布的《国家新型城镇化规划》中都有一个正确的认识说，我们的市场方面的资源配置，市场是起着确定性的力量，并且说了一句，“今后是由市场主导，政府引导”。市场退和不退，都按照自己既有的轨迹运行，退了只是把明年后年的需求提前释放而已。

限购这个政策本来就是应急阶段性的行政手段，目标是抑制投机性需求。我们目前显现出来的是大多数普遍的供大于求，这个政策的存在就已经没有意义。

大家务必要明白，政策能不能创造和消费房地产的需求一样简单的问题，投机性需求并不是什么时候都会产生和存在的，只有在持续的不需求的时候投机性才会存在。比如说在春运的时候才有黄牛党倒火车票，我们请香港的歌星来唱歌，才会有黄牛党倒票。什么叫投机性需求？投机性需求在本质上和投资性需求本质上没有区别，它和一般投资行为不同的是它利用供不应求的失衡状态，通过投机性的经济行为来扩大这个失衡，这叫投机。

当供大于求的状态改善，限购的政策顺势而为的退出就是顺理成章，退和不退对房地产市场没有什么影响，它有一个积极的方面在哪里？实际上限购有一定的消极作用在于抑制了异地人口向城市里集中，对于中国的城市化进程是不利的，既不利于人口向城镇集聚，也不利于房地产的再生产循环，到现在中国的城市人口不是太多，而是还不够，只是分布不够合理，过度向北上广深集中，各大城市的承载力已经不足以面对的人口集聚，所以新型城镇化规划承接了十八届三中全会的一句重要的话，坚决抑制特大城市的人口扩张，发展中等规模的城市。

什么叫特大城市？目前核心市区人口占1000万人口以上的城市有六座，这个1000万不是行政辖区，500万到1000万有10座，接近这个规模的城市将是未来严控人口进一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300万到500万人口的城市只有28座，100万到300万106座，50万到100万的200多座，中国人口到15亿的人口，七成的人口主要住在50万到100万，100万到100，300万到500万的城市中，大致需要500到800座这样的城市，现在只有260、270座城市。因此从长远来看，借助市场供大于求，政策退出是非常好的。政府说经济发展换档期，过去的政策消化期，这就包括了在房地产领域过去的政策调整。

本文系中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮于2014城市观点论坛厦门行演讲节选