物业水仍冷 国信服务、奥联服务冲击港交所

观点网 关联方与行业趋势的双重挑战下，今年物管板块上市的水温依旧“有点冷”。

9月30日，同样来自广东的国信服务与奥联服务，不约而同赶在国庆假期前向港交所递交了上市申请。

近几年物管股热度明显下降，或许是看到新股认购热潮炒热了港股气氛，国信服务与奥联服务才选择如此时机部署上市。

只是，距离进入2026年只剩下两个月，递表冲刺港交所主板的物管企业仍旧只有国信服务与奥联服务，今年物业上市板块似乎已成广东物企的主场。

虽然同是广东出身，国信服务与奥联服务实际上在业务范围、在管规模、盈利指标上都大有不同。

除此之外，奥联服务早在今年3月便已递交招股书，如今是二度向港交所主板发起冲击，国信服务则是首次闯关港交所。

家族企业

和奥联服务相比，国信服务的发展策略更像前些年上市潮中的物企前辈们。

据招股书，国信服务成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供应商，并且只在湖广两省范围内开展业务。

其实国信服务进入湖南省物业市场不过两年，真正耕耘多年的大本营还是在广东省内。

国信服务总部设于佛山，据灼识咨询资料，2024年按收益计算，国信服务是佛山第四大市场参与者，市场份额为0.08%，于湖南省市场份额为0.06%。

截至2025年6月30日，国信服务总在管物业项目数量42个，总在管面积540.3万平方米，合约建筑面积585.7万平方米。

其中，广东省物业项目位于佛山及肇庆，在管物业项目数目12个，在管面积168.3万平方米，合约建筑面积210.1万平方米；湖南省物业项目位于娄底、长沙、株洲、怀化及邵阳，在管物业项目30个，在管面积372万平方米，合约建筑面积375.6万平方米。

从项目分布看，国信服务将近七成在管面积均位于湖南省，但并非来源于自主拓展，而是上市物企们过去更常用的扩张手段——收并购。

2024年1月，国信服务收购了湖南智达物管作为附属公司之一，由此将市场版图扩展至湖南省。换句话说，国信服务湖南管理面积全部都是收购湖南智达物管带来的。

同样的操作又在今年4月再次上演，国信服务收购无锡蓝盾物管50%股权，将业务范围扩张至江苏省。截至2025年6月30日，无锡蓝盾物管拥有45个在管物业，主要为住宅物业，在管面积约980万平方米。

刨除收并购合并的管理面积，国信服务“嫡系”只有广东省内的168.3万平方米。但加上湖南智达物管及无锡蓝盾物管带来的管理面积，总在管面积已然来到1520.3万平方米。

并且，国信服务收购动作主要集中在最近两年，收购无锡蓝盾物管更是今年4月敲下的交易，急速扩大管理面积的决策更像是为了冲击上市做准备。

和以往上市物企情况相似，国信服务与控股股东之间拥有着相对紧密的联系。

国信服务由集团主席梁赞文创办，主要业务包括为控股股东国信控股开发的地产项目提供物业管理服务、物业代理与增值服务。

根据招股书，国信服务管理面积中有56.1%来自控股股东。也是在2024年，独立第三方一栏才出现在国信服务的项目来源表之中，这意味着国信服务收购湖南智达物管不仅打入了湖南市场，更借此增强了业务上的独立性。

物聊社了解到，国信控股由梁赞文于1995年创立，主要于广东省内从事物业开发，拥有国信服务100%股权。

除此之外，梁赞文曾担任多个社会职务，包括佛山市高明区慈善会荣誉会长、广东外语外贸大学客座教授、广东省高等教育学会顾问等。

梁赞文26岁的儿子梁君豪也在2021年加入国信服务，目前担任首席执行官及执行董事，负责整体战略与运营管理。

狭路相逢

在业务线上，主要集中于住宅物业、物业代理和增值服务的国信服务更偏向传统物企，奥联服务则更偏向商企和城市空间服务、小区生活服务。

至于发展路线，国信服务最大的特点就是对控股股东管理面积输送的依赖，而奥联服务独立性相对更强，前五大客户均为独立第三方，且来自于占去收入大头的商企和城市空间服务。

截然不同的主攻方向也勾勒出当前物管行业中两种物企画像。

国信服务走着住宅物管发家的传统路线，对应碧桂园服务、万物云等有着地产开发商控股背景的物企，当前最大的风险也来自于背后输送管理面积的关联方。

而奥联服务更像以新大正为例的独立物企，整体业务更靠近需要强品牌效应或招投标的商企管服、城市服务，业务风险集中在项目结款的周期性与市场竞争波动上。

同样来自于广东，细分方向大不相同的国信服务和奥联服务却在资本场上狭路相逢。

单纯以财务指标及管理面积来看，奥联服务实际上要较国信服务更胜一筹。

以截至2024年12月30日数据为基准，国信服务在管面积为539万平方米，49.2%来自住宅物业，50.8%来自非住宅物业；奥联服务总在管面积为3038.8万平方米，其中76.6%来自社区生活服务，23.4%来自商企和城市空间服务。

收入方面，国信服务2022年、2023年、2024年营业收益分别为8810万元、1.15亿元、1.96亿元，2023年及2024年收入增幅分别为30.9%、69.9%，今年上半年收入8910万元，同比增加8.6%。

奥联服务2022年至2024年收入分别为3.42亿元、4.31亿元、4.76亿元，2023年及2024年收入增速为25.8%、10.4%。截至2025年7月，今年营收2.93亿元，同比增加7.9%。

虽然国信服务因为关联方输送住宅管理面积增加、收购湖南智达物管等因素强势扩大在管面积，收入也因此“狂飙”，但规模上仍属于“蚊型物企”行列。

业务线中，国信服务物业代理服务板块相对更依赖关联方。2025上半年，代理业务收益与毛利主要来自控股股东集团，包括君御海城及君御海岸。并且期内获得国信控股委聘，为三个项目提供代理服务。

国信服务也在招股书中将关联方放在风险因素的第一位：公司于往绩期间提供的大部分服务均来源自控股股东集团公司开发的物业项目，日后增长可能因控股股东集团公司的前景而受到影响。

根据招股书，国信服务2022年、2023年及2024年来自控股股东输送的管理面积收益分别为4076.8万元、4747.2万元及4705.8万元，增长相对平缓，这或许也是国信服务选择收并购捷径的因素之一。

另一方面，房地产行业仍处于调整期之中，关系紧密的关联方无法提供阶梯式上升的管理面积及收益，意味着国信服务未来增长点要么在于继续收并购，要么需要在第三方拓展中下更多的功夫。

净利润方面，国信服务2022年、2023年及2024年分别录得2018万元、2808万元及3733万元，复合年增长率为39.1%。

但今年上半年，因为一宗交通事故，国信服务需要向第三方作出赔偿，期内其他开支增长659%，导致利润下降25.4%至978万元。

和大多数上市物企相同，住宅物管占据国信服务将近半数盈利比例，今年上半年物业管理、物业代理服务及增值服务三大业务分别录得毛利1320万元、1131万元和514万元，占总毛利比例分别为44.5%、38.2%和17.3%。

总体而言，物管股估值尚未抬头，投资热情偏移离开物管行业，国信服务与奥联服务此时冲击上市确实避开了更大的竞争，但也面临着更大的上市难度，两家广东物企的上市前路荆棘仍存。

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