中报番外篇 | 湖北科投的产投资本循环

观点网 当前，运营区域载体的产业公司，大多也扮演“投资”角色。

虽不是上市公司，但还是能够透过交易所文件了解到一些企业的经营情况。比如湖北科投，这家企业承担着武汉东湖高新区基础设施建设、产业投资基金等职责，是武汉东湖新技术开发区最重要的开发经营与投融资主体。

该公司官网显示，目前湖北科投拥有约950万平米优质产业载体资源，其中已建成运营约550万平米、在建约400万平米。

在开发经营之外，该公司还围绕东湖高新区的产业规划，对战略新兴产业项目进行直接股权投资，并参与重大产业基金运作。

湖北科投近年来投资规模持续扩大，但也正因所投企业多为战略新兴产业，对其在资源配置、经营管理以及风险控制等方面提出更高的要求。

产园模式拆解

产城园区评论获悉，湖北科投经营范围主要是开发区的园区开发及基础设施建设；科技创新平台及创业孵化器建设；对高新技术产业的投资；其他投资及投资管理咨询服务；房屋租赁服务；社区及科技园区相关配套服务和物业管理。

从营收构成来看，湖北科投产业园区开发与运营收入占比较高。据上交所公告披露，上半年湖北科投录得营业收入30.83亿元，对比上半年13.31亿元有大幅度提升，主要是产业园收入上产生的差额。

上半年，湖北科投产业园开发收入为16.76亿元，成本为10.72亿元，毛利率为36.04%，去年同期产业园开发收入和成本均为0，主要是新增销售物业。上半年租赁收入3.57亿元，收入占比为11.58%。

作为东湖高新区资产规模最大的国有企业之一，湖北科投承担了高新区内产业园区的开发与经营职责，产业园开发与经营业务板块形成包含物业租赁收入、物业管理费收入及园区厂房与办公楼销售收入三大板块。

在产业园区开发上，湖北科投主要采取两种模式。第一种是开发模式，通过招拍挂或委托开发的方式取得土地，通过融资获取资金对园区进行投资开发，项目完成后进行租赁，通过租金收入实现长期稳定的现金流入。例如湖北科投所投资建设运营的光谷软件园、汽车电子产业园、生物创新园均采用此种模式。

第二种是定制模式，主要针对省、市级引进的世界知名企业，如客户对产业园区或厂房有特殊的设计要求，则由该企业进行厂房设计，湖北科投通过招拍挂或者委托开发的方式取得土地后进行投资建设。

项目建设完成后，双方签订长期租赁合同，租赁价格一般根据客户在前期招商时谈判结果确定，通常略低于市场价格。部分厂房项目会根据前期签订的协议，在客户正常运营盈利后对厂房进行回购。例如湖北科投投资开发运营富士康厂房公租房、世界500强企业霍尼韦尔、施耐德、圣戈班代建厂房等。

湖北科投的物业租赁业务则主要由子公司武汉光谷资产投资管理有限公司、武汉光谷生物医药产业园发展有限公司、武汉光谷生物产业基地建设投资有限公司及武汉东湖综合保税区建设投资有限公司负责。

据悉，近年来，湖北科投物业管理费收入呈增长态势，主要是由于自持经营性物业多年建设后规模有所增长。

资料显示，截至2024年末，湖北科投主要持有可租赁物业面积300.95万平方米，其中已出租面积237.97万平方米，综合出租率约79.07%，主要集中在光谷软件园区及光谷生物医药产业园区内。

除了物业租赁，湖北科投还将部分园区厂房、办公楼等物业资产直接向园区企业出售，主要由子公司武汉光谷生物医药产业园发展有限公司负责，销售资金回笼时间为1-3年。

2024年，湖北科投物业销售面积增长至10.3万平方米，销售收入为16.44亿元。截至2024年末，该公司可售办公楼为37.66万平方米、中小企业园37.66万平方米。

多元融资路径

在业务规模扩大同时，因湖北科投所从事的园区开发等行业多属于资本密集行业，具有投资金额大、期限长等特点，所以存在一定资金压力。

产城园区评论获悉，湖北科投的资产主要由建设开发类业务形成的其他非流动资产及存货、产业投资业务形成的长期股权投资及其他非流动资产、业务开展过程中所形成的应收类款项构成，并呈现以非流动资产为主的资产结构。

随着项目持续投资，该公司资产规模持续增长。中诚信国际一份报告中分析称，湖北科投的存货主要是子公司光谷建投的在建项目及购入的土地资产。2024年以来，伴随公司在建设项目上的持续投入加之购入较大规模土地资产，存货中开发成本的规模快速增长。

截至2025年3月末，湖北科投存货规模已增至402.52亿元。

据了解，截至2024年末，湖北科投在建产业园项目主要包括光谷文化中心、光谷国际社区项目等，计划总投资142.44亿元，已投资58.56亿元，尚需投资83.88亿元，后期面临一定投资压力。

此外，湖北科投及其二级子公司长晟发展对长江存储一期、二期出资款以及光谷网球中心等资产亦计入其他非流动资产。

2024年末，湖北科投及长晟发展对长江存储项目出资款共计538.1亿元；截至2025年3月末，其他非流动资产增长至1698.12亿元，主要是公司基础设施建设等代建项目投资持续增加以及将较大规模长期应收有轨电车项目工程款重分类至其他非流动资产。

不过，目前湖北科投已已打通公募REITs板块。2023年，中金湖北科投REIT正式上市，湖北科投为该基金原始权益人，通过公募REITs渠道得以回笼资金用于新投资项目，并带动区域存量资产与新增投资良性循环。

9月10日，湖北科投成功发行第三期3亿美元3年期境外高级无抵押绿色债券，票面利率定价4.40%，据悉债券簿记峰值认购倍数近4倍，最终定价较初始价格指引实现70个基点的收窄，创2025年全国同评级主体境外债发行利率新低。

科投带来不确定

开发经营之外，湖北科投在围绕东湖高新区的产业规划，对战略新兴产业项目进行直接股权投资，并参与重大产业基金运作。

湖北科投官网显示，公司围绕国家战略、前沿方向和市场需求，聚焦"光芯屏端网"与"生命健康"两大产业赛道，承担了区内大量的重大产业投资和产业基金项目，参与投资和管理的重大产业项目超60个，完成产业投资近1100亿，带动社会资本投资近7000亿，助力企业上市超180家。

据了解，湖北科投在光电子信息、生命健康产业，集成电路和新型显示、数字经济等多个新兴领域进行战略布局，先后代表东湖高新区参与武汉新芯、武汉天马4.5代线、武汉天马6代线二期、武汉华星光电T3、T4和T5项目、国家存储器基地等重大产业项目，布局高新区"芯、屏、端、网"产业链；参与投资联影医疗、华大智造、武汉生物样本库等项目，培育高新区生命大健康生态产业链。

同时，以资本为纽带、基金为手段，承担了区内大量产业基金项目，与国内知名产业集团、投资机构共同出资设立、运营管理小米、联想、联通5G、中国信科5G等产业基金项目。

近年来，湖北科投的产业投资规模不断扩张。

在产业基金投资方面，光谷产投以有限合伙人的形式（LP）参与重大产业基金运作，通过设立项产业基金，对接国家、省、市各类产业引导基金，重点支持战略新兴产业项目的直接投资、并购重组等。

截至2024年末，湖北科投参与的重点产业基金总规模为3210.74亿元，认缴出资额为831.81亿元，实缴出资额为281.53亿元。

产城园区评论获悉，湖北科投长期股权投资为产业项目直接投资或基金投资。2024年以来，对国家集成电路产业投资基金二期股份有限公司、安徽长飞先进半导体有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司及湖北科投数字经济创业投资基金合伙企业（有限合伙）等持续或新增投资，带动长期股权投资规模持续增长，截至2025年3月末已超420亿元。

湖北科投的投资体现在合联营企业，对产生收入贡献占比较低，但投资收益的变动对其净利润构成较大影响。

湖北科投处置长期股权投资和处置交易性金融资产取得的投资收益是其投资收益重要来源，对应投资项目主要包括出资的企业或基金。

2022年，湖北科投投资收益为负值，主要是权益法核算的长期股权投资收益转负及新增债务重组损失所致，其中权益法核算的长期股权投资收益确认的亏损主要来自于其对武汉华星光电半导体显示技术有限公司的投资亏损。

不过，一些股权投资项目也往往对公司净利润带来较大波动。比如湖北科投2023年净利润下滑以及2024年1-9月净利润出现较大亏损，主要是持有的华大智造等股权在上述期内因市场行情变化股价跌幅较大，加之确认的基金投资收益减少，导致投资收益和公允价值变动收益大幅下降。

今年以来，湖北科投仍在不断进行科创投资。

近期，湖北科投与联特科技签署协议，共同发起设立光联基金。6月，由湖北科投参与投资建设的湖北人形机器人创新中心在光谷正式揭牌，标志着湖北人形机器人产业迈出从实验室到产业化的关键一步。

另外，湖北科投作为主出资方之一，与湖北省引导基金、武汉产业基金、长江证券共同设立总规模100亿元的湖北省人形机器人产业投资母基金。该基金聚焦人形机器人及人工智能核心领域，重点投向链主企业、核心零部件、脑机接口、控制系统及模型算法等战略性科技型企业。

但有分析指，湖北科投近年来投资规模持续扩大，但也正因所投企业多为战略新兴产业，对其在资源配置、经营管理以及风险控制等方面提出更高的要求。

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