潜行记丨盈转亏之后，金隅锚定发展坐标系

观点网 自去年下半年开始，通州成为北京新房市场的焦点。其中，金隅集团在2024年11月摘得的通州区土桥中路西侧棚户区改造项目于今年5月1日取得预售许可证，批准销售366套，并在当月开盘。

项目案名为金隅·花溪云锦，5月23日开盘首日销售166套、揽金11.3亿元。不过，截至9月24日，该项目网签119套，以此计算去化率32.5%，成交均价约5.43万元/平方米，较6.2万元/平方米的销售指导价约打了八七折。

实际上，“低开”既是金隅花溪云锦的销售策略，也是在通州新房竞争局面下的被动选择。

就新房市场来看，招商云璟揽阅的拿地时间要比花溪云锦晚十余天，但后续凭借对推盘节奏的调整，成功实现领先开盘，再加上通州区域内首个“好房子”项目光环，金隅在某种程度上失去市场先机。

此外，与云璟揽阅相邻的地块由中铁建溢价竞得，该项目为中铁建花语璟云。从4月29日用地成交，到8月24日开盘入市，用时四个月，时间跨度上较花溪云锦有明显压缩。

再加上通州区的北京城建·国誉颂、中建·运河玖院等新房项目前后入市，尽管金隅在户型设计、产品定位上力求差异化，但难以避免客群与需求出现重叠，进一步加剧腹背受敌的竞争局面。

不过，金隅面临的挑战还不止于此。

盈转亏起点

除了严峻的市场环境外，金隅集团的业绩表现同样不容乐观。

从近年数据来看，金隅集团在2024年正式由盈转亏，归属于母公司股东的净利润为亏损5.55亿元，全年实现营业收入1107.12亿元，同比增长2.55%。其中，主营业务收入1097.5 亿元，同比增加2.5%。

分主营业务板块，包括水泥业务、混凝土业务、新型建材业务等在内的新型绿色建材板块实现主营业务收入782.65亿元，同比减少2.1%；地产开发及运营板块实现主营业务收入327.37亿元，同比增加15.24%。

进入2025年，金隅集团的处境还未有明显好转。在上半年，金隅集团实现营业收入455.7亿元，其中主营业务收入452.2亿元；利润总额-13.3亿元，归母净利润-15.0亿元。

实际上，若拉长时间线，金隅的业绩转折出现在2022年。一方面是营业总收入的同比减少，另一方面是扣非净利润转负。

数据显示，在2022年，金隅集团实现营业收入1028.2亿元，同比减少16.8%。其中主营业务收入1022.2亿元；利润总额33.3亿元，同比减少57.8%；净利润17.4亿元，同比减少66.6%；归属于母公司股东的净利润12.1亿元，同比减少58.7%；扣非净利润在上一年盈利16.8亿元的基础上，转为亏损约5.4亿元。

以2022年为起点，“扭亏”不仅是外界对金隅的期待，也是金隅自身的头等大事。但呈现在现实面前的是金隅逐年下调的营收目标。

2022年，金隅目标实现营业收入1200亿元；2023年，金隅将全年营收目标定为1150亿元；2024年营业收入目标1100亿元。在市场的下行趋势下，金隅持续调低经营预期。

2025年，金隅集团将营业收入目标进一步下调至1000亿元，尽管如此，以上半年的455.7亿元计算，年度目标的完成进度不足一半。

而事实上，在金隅集团前进受阻的业绩表象背后，有更复杂的成因。

正如前文提到的，金隅集团的主营业务可分为建材板块和地产板块。从营收构成来看，建材板块为金隅贡献了主要营收，占比长期维持在七成左右的水平，而地产板块业务则保持相对更高的毛利率。

以2022年至2024年的数据来看，地产业务的毛利率分别为21.76%、18.9%、13.73%，绿色建材板块毛利率12.83%、8.55%、9.52%。

受宏观环境变化及市场需求的影响，金隅集团地产业务对利润的改善较为有限；与此同时，建材板块的收入相对平稳，近三年分别为782.74亿元、794.69亿元、786.51亿元，但整体增长乏力，也间接导致整体营收增速放缓。

于7月26日召开的2024年半年度工作会议中,金隅集团党委书记、董事长姜英武强调，要在亏损治理上寻变量，把治亏扭亏作为头等大事。但在“两头堵”的情况下，短期或许仍是难言理想。

重新锚定发展坐标系

作为北京市属国企，北京及环京区域一直是金隅的布局重点。此外，金隅的触角也伸至长三角的上海、苏州等城市，以及西南的重庆、成都，海南海口等地区。

不过，从近几年的市场动作来看，金隅显然在城市布局上有进一步的收缩和聚焦。金隅集团总经理顾昱在2023年业绩会上曾表示，“未来将根据去化和回款情况合理把握拿地节奏，积极稳妥拿地，此外，将深耕已进入城市，以北京和长三角等区域的一线和强二线城市为重点”。

以2022年以来的新增土地储备情况来看，金隅以参股、挂牌出让等方式获取了11宗地块，权益土地金额达250.38亿元。其中，有七宗地块位于北京，朝阳区及海淀是集中布局区域。

2024年6月25日，金隅时隔19个月重新在北京市场斩获土地，也因此引起广泛关注。不过据了解，金隅在过去的“沉寂”阶段，也有参与土地的公开出让，只是由于摇号设置等始终没能顺利拿地。

但无论如何，“重启”拿地，也向外界展现了金隅重新起步的决心。作为回归“首秀”，金隅也在产品线上做出调整，以期贴近市场真实需求。

去年6月新获取的地块位于北京市朝阳区十八里店朝阳港，该板块曾出现过三十余家房企竞逐同一地块的现象，相比之下，金隅集团此次成功“捡漏”以底价63.8亿元摘得，成交楼面价50694元/平方米，销售指导价7.9万元/平方米。

实际上，金隅对十八里店朝阳港板块并不陌生。在此之前，金隅于该板块内推出了金隅昆泰·云筑、金隅住总·云尚和金隅住总·云悦等项目。

也因此，在地块成交时，市场曾推测新获取的这宗地块将会延续“云筑系”的中端产品定位，打造为项目四期。

但金隅却在拿地四个月后的10月25日宣布，项目案名为北京隅·东序，针对“豪宅”群体，主力户型为155平方米-193平方米的三居或四居。

对于金隅此举，有相关人士分析认为，一方面区域内产品同质化现象突出，通过对产品重新定位能够更精准响应客户需求，有利于锁定并释放潜在购买力；另一方面，金隅长期以刚需项目形象深入人心，但随着市场需求向改善和品质升级，企业也需重塑品牌形象，提升整体品牌价值与溢价能力。

值得注意的是，金隅在项目宣传中，将建材作为一大亮点。在产品首发会上，相关负责人谈到：“金隅集团已经构建起从上游建材，到下游施工装修的产业链优势……造好材料，是金隅集团的核心优势，亦是建好房子的自信之源。”

以东序为起点，2024年10月31日，金隅以27亿元底价竞得丰台区中关村科技园东区三期地块，同年12月2日，该项目官宣案名为“北京隅·西颂”，作为金隅“北京隅”系产品续作。

高端建材也成为这两个项目的卖点之一。以东序为例，据公开信息，项目大约有40%~50%的建材全部源于金隅大体系自有的产业链，项目的呈现度能实现最大化，建材质量和安全度也能达到最高。

于2025年半年度报告中，金隅集团在“加快同类业务横向整合和产业链上下游纵向整合，做实做细‘链长制’工作机制，以外部市场资源整合促进外延式扩展，构建基于核心产业链的金隅产业生态，大力培育产业发展集群”的基础上，明确提出“加快打造以‘好材料—好房子—好服务’为独特标识的金隅特色现代化产业体系。”

从东序到西颂，金隅通过高端住宅产品重塑品牌形象，突破以往市场定位，更释放出以产业链协同为核心，推动内外部资源有效整合的决心。

只是，金隅又会在重新锚定的发展坐标系中绘出怎样的轨迹？

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