中报番外篇｜幸福基业物业增长的“两重山”

观点指数 随着中报季结束，部分尚未上市但已具有较大规模的物业企业的经营情况得以从地产方公告中获得探察

自2021年初债务违约之后，险象丛生的华夏幸福决心全面转舵轻资产，以谋求更具现金流的发展之道，并提出要秉持“服务即未来”的理念，全面转型产业新城服务商。也是在这之后，作为旗下承担物业服务业务的实体——幸福基业物业，逐渐显现出清晰的轮廓。

2022半年报中，华夏幸福首次明确了物业服务定位，要以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景，持续发挥自身优势，打造城市服务商。

彼时，幸福基业物业半年度营收约为6.47亿元，同比增长6.46%；营业成本5.01亿元，毛利率约为22.56%。

而2022年，被其定为市场化拓展元年，是全力实施无收并购的纯市场化拓展机制的起点。并且，针对城市公共空间服务、社区服务、企业服务，幸福基业物业打造了“城就幸福”、“幸福安居”、“幸福企伴”三大品牌，以专业高效、高复制性的服务体系树立竞争优势。

截止2022年末，幸福基业物业的城市服务业务累积覆盖50个城市，社区物业接管户数达到42.5万户，累积服务园区企业1000家。其中，城市服务在管面积达到1.38亿平方米，合约面积9.71亿平方米，在嘉善、溧水、新郑、武陟、问津、舒城、江门等14个区域建立了多业态、高密度的城市服务生态。

当年内，该公司外拓签约63个项目，签约额达到7.08亿元，同比增长220%。外拓项目中城市服务、园区服务的签约额占比较高，达到57%，这与其发展战略高度契合。

从财务数据来看，2022年幸福基业物业录得13.54亿元营业收入，同比增长6.26%；毛利率约为26.72%，尚属于行业领先水平。

但随着地产销售与交付骤降、物业企业存量竞争逐年加剧等因素影响，物业行业迎来了增长放缓，盈利走低的新常态。幸福基业物业也逐步告别高光时刻，迎来规模缩减，营收以及盈利能力下滑的时期。

数据显示，2023～2025中期，幸福基业物业营收分别为8.64亿元、8.4亿元及7.01亿元。净利润分别为0.84亿元、0.63亿元及0.6亿元；物业管理服务业务的毛利率分别约为26.20%、17.02%、13.21%。

增值业务的开展也未取得显著成效。2023～2025中期，幸福物业该业务实现的营收分别为0.96亿元、1.1亿元以及0.6亿元，具体服务内容包括场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造、线上商城、企业团购等多维度服务。

综合来看，幸福基业物业的发展阻力主要来自两个方面，一是关联方业务体量的收缩，二是该品牌市场化拓展能力并不突出。

2025上半年，华夏幸福尚在稳步推进“保交楼”和债务重组各项工作。期内录得营业收入同比下降50.9%至29.03亿元。实现销售额28.49亿元，同比下降36.41%。

具体业务方面，占营业收入42.8%的开发业务实现营收12.42亿元，同比下降了70.15%；其中房地产开发录得收入8.53亿元，同比下降70.84%。

另外在规模方面，幸福基业物业截至2025年中期总在管面积约为1.249亿平方米，其中城市服务和产业园服务在管面积约6569万平方米，住宅服务在管面积约5924万平方米。

对比来看，尽管2025年中期该公司总在管面积较去年同期1.187亿平方米增长了约5.22%，但较2022年末其城市服务规模已大幅收缩，较2024年末其住宅在管面积亦下降了67万平方米。

市场化拓展能力整体走弱，2023～2025上半年，幸福基业物业外拓签约项目数量分别为40个、46个及44个，签约额分别为4.74亿元、6.43亿元及2.6亿元。其中，2025上半年城市服务签约项目43个，签约额2.5亿元，占比达到96%。

需要指出的是，目前幸福基业物业独立性仍不强。数据显示，2024年该公司营收约15.02亿元，其中第三方业务营业收入2亿元，仅占总营收的13%。

未来，华夏幸福存量尾盘减少，内部向物企输送项目的节奏大概率将进一步放缓。若市场化外拓的发动机无法发挥常规效力，该公司发展潜力也将大打折扣。

今年上半年，幸福基业物业仍在持续发力市拓，并在高校业态及重点城市区域取得突破性进展。

中报介绍，其中标了宝马上海、西安培训中心项目、吉利集团江苏盐城极电产业园、湖南某部队医院等优质项目。并持续深耕粤港澳大湾区、长三角、环京及山东区域等城市，以进一步提升品牌影响力。

此外，华夏幸福当前在产业园区运营和服务方面积累的经验以及场景资源，也有望成为物业板块外拓的敲门砖，增强幸福基业物业在园区业态扩张的竞争力。

数据显示，华夏幸福运营业务中，环京产业园2025上半年新增招商签约项目65个，合同签约面积约18.7万平方米。共运营创新中心3个，在管总面积约15万平方米。旗下产业园运营服务商——幸福蓝线，今年上半年招商落地143个项目，同比提升21%，合同总签约面积32.1万平方米，同比提升143%。

据悉，幸福基业物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。

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