世茂关键一周：境外债重组完成、出售澳洲项目与深港国际中心异议

观点网 近几年来，中资房企在海外出售资产的动作越发频繁。

近日，澳洲地产龙头Lendlease（联实）发布公告，宣布已确认通过非公开市场收购悉尼CBD海德公园南端的一处住宅开发地块175 Liverpool Street。

据了解，该项目占地约3750平方米，原为世茂集团于2014年花费逾3.9亿澳元购入的办公楼，此前计划在持有10年后对项目进行办公改住宅开发。

此次交易后，Lendlease拟在该地块上开发一项总开发价值超过25亿澳元的豪华住宅项目，计划拆除现有的28层大楼建筑并兴建住宅双子塔，同时新增约300套待售公寓和2000平方米的零售及商业空间。

值得一提的是，该笔物业的出售正赶上世茂集团推进其离岸债务重组的关键节点。

7月21日，世茂集团发布公告，披露境外债务重组的最新进展。根据计划第8条，该公司欣然宣布各项重组条件均已获达成，而重组生效日期落实为2025年7月21日。

退出悉尼项目

近年来，中资企业接连在澳洲出售项目资产，其中包括碧桂园、绿地集团、奥园集团、大族控股等。

世茂集团此次出售的办公大楼为其在澳唯一的房地产开发项目，此次确认出售后，其在澳地产资产已基本清空。

资料显示，交易项目所在区域为新南威尔斯州首府雪梨中央商务区。此前世邦魏理仕的数据显示，该区域的办公楼中约有30%的租户来自于金融和保险业，商业服务类公司的比例相当，其他的租户来自于公共行政、教育、健康医疗、IT等行业。

据观点新媒体查阅，交易项目为世茂集团于2014年11月购入的一栋办公大楼，购入价格为3.9亿澳元（约合人民币20.1亿元）。彼时卖方为新加坡政府产业投资公司（GIC Real Estate），此前大楼由该公司于1996年以1.25亿澳元买下。

该办公楼面朝海德公园，并且有适合住宅开发商的北朝向。大楼高共28层，可租赁面积为4.632万平方米。其租户90％为蓝筹公司，包括澳大利亚电信公司，新南威尔士州和联邦政府部门。

从新加坡政府产业投资公司手中接过该项目后，有业内人士分析指出，世茂集团或将该办公楼改造为住宅和酒店综合大厦，并持有10年再进行开发。

据当地媒体报道，持有项目四年后，世茂集团曾于2018年提出出售该地块上方现有写字楼50%股权，以充分利用悉尼中部城镇和南部地区写字楼资产不断升值的机会。

但最终该笔交易未能获得成功，随后世茂集团改变策略，计划拆除现有建筑，并新建一座或两座豪华塔楼。

后由于主要租户恰逢2024年到期，彼时业内人士曾指出，该建筑可以抓住悉尼住宅市场的下一个上升趋势。

2024年，该项目传出已获批改建为两栋36层住宅楼，包含289套住宅、零售空间及约10,000平方米商业空间。

另据观点新媒体此前报道，去年世茂就曾收到包括Lendlease在内的多方收购意向，并考虑过合资开发的可能性。与此同时，Lendlease2024年已对该地块进行尽职调查，并在2025年最终实施收购。

完成收购后，Lendlease拟在该地块上开发一项总开发价值超过25亿澳元的豪华住宅项目，其计划拆除现有的28层大楼建筑并兴建住宅双子塔，同时新增约300套待售公寓和2,000平方米的零售及商业空间。

该项目计划预计于2027年启动，并于2030年竣工，但新的项目设计仍需获得相关规划审批。

有业内人士分析指出，新项目规划增加了可售住宅单元数量，预计可为Lendlease带来超过公司投入成本的投资回报。

此外，消息称Lendlease计划在未来数周内转让出售50%左右股权，且已着手就合资开发事宜与潜在合作方进行接洽商讨。

危机下的自救

尽管此次交易的具体对价并未在市场上公开披露，但对世茂而言，出售悉尼资产也能够使其实现短暂“回血”。

观点新媒体了解到，近几年来，世茂先后通过出售旗下优质资产，加速回笼资金，其中包括上海外滩茂悦大酒店、广州亚运村股权等优质资产，累计回笼超百亿元资金，为债务重组与保交楼提供一定的资金支持。

然而2024年报数据显示，截至2024年末，世茂集团现金及等价物仅157.52亿元，但其总负债达2521亿元，其中83%（约2102亿元）将于一年内到期。不难看出，短期内世茂集团仍有巨大的偿债缺口。

进入7月份，世茂集团加快了资产处置的步伐。其中，于7月3日，世茂集团向富华置地有限公司出售北京富华运通房地产开发有限公司50%股权及销售债权，总代价约为人民币1.562亿元，该项目位于通州区运河核心区，涵盖15.9万平方米商业中心及13栋办公楼。

世茂集团预期通过此次出售事项实现变现利润人民币5200万元，所得款项中人民币3000万元将用于偿还集团境内债务，剩余代价人民币1.26亿元待指定物业的业权可行使时用于担保或偿还集团境内债务。

另值得关注的是，7月18日，世茂集团针对世茂深港国际中心将被68亿收地一事，发布一则致中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划（下称“中信龙岗项目”）全体投资人的公开函，作出三项声明。

世茂集团表示，世茂龙岗项目土地出让中，出让人自始未取得600米建设高度规划设计条件，至今也无法明确主塔的建筑高度，导致项目在获得民航批复700米高度以后仍无法取得有效的建设用地规划许可证，也无法推动后续开发进程。

大会拟表决的12宗土地整备收储补偿方案，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长；世茂与中信信托及信托计划全体投资人一样，因政府无法履行项目建筑高度规二、本次信托计划受益人划审批义务，直接间接遭受巨额经济损失。

为此，建议中信信托、各投资人与世茂携手努力，建立有效沟通渠道，共同与政府协商因项目建筑高度等规划设计问题的解决方案，或退地退款或项目调规改性后进行开发等，最大化保障各方利益。

因行政诉讼尚在审理期间，作为与案件有直接利害关系的龙岗区相关政府部门直接抛出收储行政诉讼争议标的物12宗土地的方案，影响案件审理，世茂集团也将依法向审理法院及政府部门提出异议，敬请广大投资人知悉。

据悉，中信龙岗项目投资人于7月18日起就该收地化险方案进行投票，并于月底就此召开受益人大会表决。若持有持有信托份额10%以上的投资人提出暂停投票议案，该方案表决及推进将中止。

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