从阿里到小米 大厂们在南京的自建园区“包租”生意

观点网 又一家大厂选择将自持园区落在南京城。

7月11日上午，位于南京河西中央科创区的南京阿里中心正式开园，阿里巴巴集团首席人才官蒋芳、阿里巴巴集团副总裁刘菲参加开园活动。作为阿里巴巴在江苏的首个自建园区，其将旗下淘天、云智能、国际数字商业、菜鸟、本地生活和虎鲸文娱等江苏业务集合进南京阿里中心办公。

“南京阿里中心是阿里巴巴控股集团在江苏省内首个自建自持园区，也是全国体量最大、业态最丰富的阿里中心。”据管理层现场透露，项目总投资约81亿元，总建筑面积约85万平方米，包含6栋写字楼、1条商业街区、1座购物中心及1栋人才公寓，预计未来可容纳约3万人办公。

掷8亿自建园区

“未来的五年到十年，我们要经历几次洗礼，要经历新科技技术的洗礼，要经历转型升级的洗礼。”2016年底，马云现身南京，在民营资本投资江苏大会上一番演讲点燃了市场关于新技术、新金融和新能源的探讨，会议间，他提及未来经济体必须纵横、必须联盟、必须合作发展。“浙商在江苏有60多万家企业，但我们对江苏实际上了解得远远不够，浙商要学会近水楼台先得月。”

6个月后，得以揽月的阿里巴巴与南京市建邺区政府签署了一份投资协议，预备将企业江苏总部项目落户南京，选址建邺高新区；同年11月，阿里巴巴又以8亿元底价拿下的河西南部电子商务及云计算创业园地块，实际出让面积为14.03万平方米。

从区位上看，地块处于南京河西南门户区域，临近南京南站及禄口机场，周边另环侍2处地铁站。项目分为两个板块，其中南京阿里中心一期（T4~T6）于今年7月11日开园，阿里中心二期（T1-3）将在2026年夏投入使用，截至目前，已有50多家企业和项目入驻一期。

据现场管理层透露，南京阿里中心在开业后还将与河西中央科创区携合作建设AI创享中心、AI科创社区、AI培训学院，提供企业注册、社保税务金融服务、政策申报等服务；阿里首家人才公寓也将在园区周边投入运营，提供约560套人才公寓。

回过头看，阿里巴巴近十年在外拿地动作颇多，但选择投资自持园区项目却不常见。

早在2012年，阿里巴巴先在天津、上海及广州各买进一宗地块，预备建设大型仓储项目；2013年，于成都拿下一宗地块，建设阿里巴巴西部基地项目，总建面约达到40万平方米；同年，其与银泰集团联合复星集团、富春集团、顺丰集团等企业，以及相关金融机构启动中国智能物流骨干网项目，这一年，“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。

2014年7月，阿里巴巴再度在上海加码物联网地产,以1.05亿元拿下上海嘉定区一宗14.08万平方米的仓储用地，作为其上海物联网技术应用中心。上海之外，2019年，阿里巴巴还落地了北京总部项目，项目位于中关村朝阳园北区，于2019年12月启动建设，项目总建筑面积约47万平方米，2024年5月正式投入使用。

2020年11月，阿里云西部云计算中心及数据服务基地正式落户成都，项目选址成都未来科技城和东部新区简州新城，有业内人士向观点新媒体透露，该项目一期主体工程已在2025年7月建设完工，将于年内逐步投产。

阿里巴巴方面将上述中心及园区的建设费用划至企业资本性支出：截至2024年及2025年3月31日止年度，其资本性支出金额合计分别为320.87亿元及859.72亿元。

“集团的资本性支出承诺事项主要涉及已签约购置物业及设备（包括企业园区工程）的资本性支出承诺金额。”于2024年3月31日及2025年3月31日，阿里巴巴透露已签约但尚未计提的资本性支出承诺总金额分别为183.72亿元及453.21亿元。

另一家大厂追随者

在阿里巴巴还未设立南京园区时，其在南京新城科技园包下几层楼座位表江苏总部各业务板块的办公地点，紧邻另一家“租户”--互联网企业小米科技。

巧合地是，在2017年阿里巴巴正式拿地之前，有市场传言称项目地块将由两家大厂”共享”，另一家大厂直接指向老邻居小米。事实上，小米的确有在南京建设华东大本营的意向，将项目地块选在阿里中心800米之外的位置。

据了解，小米南京科技园项目共分为三期，总建筑面积36.5万平方米，包含科研设计办公、人才公寓及相关配套设施。项目于2020年正式开工，2024年正式开园，一期投入使用。雷军在社交平台上透露，南京科技园是小米集团南京区域总部，也是其主要的大型研发基地，主要涉及手机研发、汽车研发、软件工程和互联网业务。

截至2025年5月，小米科技旗下6家企业已入驻南京科技园，此外，其业务生态链内的20家企业也落地项目内。

今年年内，小米还将重仓武汉。小米武汉科技园位于中国光谷核心区，总建筑面积约14.2万平米，由12栋单体建筑组成，包含办公楼和厂房等设施。2024年年底，小米大家电团队入驻项目F栋办公。市场消息显示，2025年，小米武汉科技园将正式投入使用，园区将涉及小米集团生产及研发中心，属于办公及厂房混合项目。

在南京、武汉园区敲定建设之前，小米自持的园区总部仅北京一处。2015年7月22日，位于北京市海淀安宁庄路的小米科技园正式动工，临近京张高铁清河站和北京地铁13号线，合计拥有8栋楼，面积34万平米，总造价约合52亿元，内部包括小米科技有限责任公司研发办公楼、北京小米移动软件有限公司研发办公楼等业态。

值得注意的是，北京小米科技园项目紧邻首农元中心，后者正是前不久获得382倍认购的创金合信首农REIT底层基础设施。其与小米集团总部园区一路之隔，产业定位主要侧重信息技术、人工智能、科技服务、信息内容消费、大数据及云计算等领域。截至2024年12月31日，基础设施资产整体出租率为94.8%，主要租户为快手科技和小米集团，剩余土地年限为15.94年。

7月9日，创金合信首农REIT的认购申请确认比例结果出炉。配售结果显示，41家战略投资者对应的有效认购基金份额数量达到7亿份，占基金发售份额总数的比例为70.00%，配售比例为100%，该REIT进行网上发售募集资金总额为36.8亿元，公众投资者的有效认购倍数约为382倍。

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