客群迭代下商业项目竞争力亟待提升，港企投入资本调改成大势

观点指数 在6月25日观点指数研究院发布的《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》中，我们发现，目前港资运营商虽有运营能力和核心区位优势加持，大部分项目表现不错，但老旧项目同样面临客群迭代危机，仍需持续资本投入，以维持未来的商业竞争力。

期内，港资代表领展披露最新的财报业绩数据，其中内地业务成为亮点之一。年报数据显示，以人民币计算，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9%。

增长背后主要受惠于上海七宝领展广场的贡献，以及深圳领展中心城及广州天河领展广场等零售资产在资产提升后的稳健表现。报告期内，领展房托中国内地零售物业组合的租用率也保持在95.9%的较高水平。

不过需要注意到，其续租租金表现欠佳，年内调整率为-0.7%，主要是北京中关村领展广场表现未如理想。不过若撇除此影响，物业组合的续租租金调整率为7.6%，实现了正增长。

资产优化方面，广州天河领展广场的第二期资产优化项目资本开支预算为1.20亿元，而北京通州领展广场的资产优化项目预算为6000万元。进展上，上述两个项目已于2024年年底动工，预期于2025年中完工。

零售业态表现方面，餐饮、一般零售及其他是领展目前租金收入占比较大的两大业态，合计占到租金收入的6成以上。而与2023财年相比，餐饮业态增加了约3%，餐饮业态近年来呈现增长趋势，反映出当下大众消费的偏好。

数据来源：企业财报，观点指数整理

观点指数认为，在运营能力和核心区位优势的加持下，领展大部分项目表现不错，但老旧项目面临客群迭代危机，持续的资本投入是维持未来商业竞争力的关键所在。

对此，领展表示将继续进行针对性投入升级改造，如商户组合、体验优化等，并通过精细化运营提升商业项目对消费者的吸引力。

新项目入市方面，期内不少项目以差异化定位抢占细分市场，如商业开放街区形态、科技融合商业等，竞争核心也转向独特体验与内容吸引力。

如招商商管打造的深圳南山区太子湾招商花园城VILLA，就以“运动与健康”、“日咖夜酒与星厨美味”、“设计甄选”三大核心标签，串联起时尚、艺术、文化与休闲的滨海生活场景。

而京东MALL武汉店，拥有超3万平方米的商业空间，家居家装、全屋定制、潮流家电、数码电脑、手机通信等超20万种京东自营产品，覆盖200余家知名品牌。

期内，多个运营多年的样本项目宣布进行大规模、整体性的升级改造，如重庆SM广场运营12年后启动焕新、广州五号停机坪项目全面调改升级并更名等。

其中，原广州五号停机坪项目将更名为“白云五号T5 MALL”，该项目由老航站楼转型而来，毗邻广州白云国际机场等六大千亿级产业枢纽，建筑面积13万平方米，停车位1300余个。

此次升级将从VI形象、商业定位、硬件环境、业态组合和品牌招商入手，打造“全时段休闲社交目的地”，将引入潮流、活力、亲子、社交等业态，计划于2025年完成改造。

即使非整体改造，局部楼层或区域的焕新也已成为保持项目新鲜感和竞争力的常规动作，如广州天河城B1层、南京德基B1美妆区。

以广州天河城B1为例，全层即将启动焕新改造，届时空间动线、商业定位和业态内容将全面迭代升级。永辉超市相关负责人透露，永辉位于广州中心城区首家自主学习胖东来的调改门店将在9月亮相广州天河城。

观点指数认为，当前有不少存量项目面临设施老化、业态同质化、消费者审美疲劳等问题，而调改可以通过优化空间体验、引入更符合当下潮流和客群需求的业态与品牌组合，提升资产价值和租金坪效。

新店引入上，样本项目的首店数量占据较高比例，尤其是具有极强的稀缺性、话题性和引流能力的国际品牌和特色品牌首店。如成都SKP引入的近期爆火的泡泡玛特臻品店，该门店面积约200平方米。

来源：项目官微、公开资料，观点指数整理

相比其他门店，该门店拥有满墙的MEGA系列潮玩，价格多在4位数。开业当天，该门店发布包括MEGA SPACE MOLLY 400%摩卡、MEGA SPACE MOLLY 400%引擎等在内的几款新品，引来不少消费者排队购买，为项目增添了不少人气。

观点指数认为，上述具有热度的品牌门店，不仅能直接带来新客流，更能显著提升项目的时尚度、差异化竞争力和市场地位，是项目吸引年轻消费客群的关键砝码。

来源：项目官微、公开资料，观点指数整理

营销活动方面，期内也不再局限于促销，而是通过打造沉浸式场景如主题街区、限时展览、引入热门IP、举办社群活动如篮球赛等，创造独特的到访理由和社交分享内容，提升顾客的粘性和停留时间。

非标商业方面，奥莱赛道迎来越来越多的选手，京东是其中之一。除了高调进入外卖行业外，京东还大手笔入局风头正盛的奥莱业务，线上线下同步开设门店。相关数据显示，截至目前，京东奥莱已入驻20座城市。

依托京东集团的优势，京东奥莱以正品低价+京东生态赋能为核心优势，整合利用京东的供应链、物流、技术以及线上流量资源，在购物的便捷性、价格力和服务体验上有不错的表现。

文旅街区商业方面，合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊于近期正式对外开放。商业打造上，花厅坊进行了全面升级，汇聚了特色餐饮、休闲娱乐、文创零售、夜经济等多元业态，主力店则引入了金逸影院、鑫荔悦酒家、乐易购超市等广州知名品牌。

不过运营方面，上述非标项目位于黄埔科学城板块，能否长期吸引客群还待检验。

本文节选自《存量调改成风 | 2025年6月商业地产零售业态发展报告》
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