华润预备接盘？上海城更245亿土地打包挂牌待易主

观点网 上海后滩九宫格即将迎来新的玩家。

7月2日，上海联合产权交易所发布4则地块股权转让信息，涉及浦东新区耀华后滩九宫格2幅涉宅地块和黄浦区余庆里组合地块。

根据披露公示，4个项目标的捆绑转让共计244.7亿元。

其中，浦东新区耀华组合地块包括浦东新区上钢社区Z000101单元07-1地块、04-1地块，已由上海地产旗下上海城市更新建设发展有限公司通过协议出让方式摘得。

2024年12月25日，07-1地块完成出让，地块占地面积3.96万平方米，容积率3.2，总建面12.66万平方米，成交价88.69亿元，楼面价约合7万元/平方米。

该年年底完成出让的07-1地块是区域内首批启动项目。按照规划，该片区还将出让5宗涉宅地，预计共供应3640套房源，这其中便包括04-1地块。

2025年5月24日，04-1地块完成出让，总价85.4亿元，楼面价约7万元/平方米，土地面积4.19万平方米，容积率2.9，地上计容建筑面积12.15万平方米，无需配建保障性住房、租赁住房。

至此，上海城更在板块内拿下了两宗宅地。

如今这两宗宅地迎来股权转让，预示着后滩板块内将出现一位能够吃下合计超170亿元宅地的开发商。

据了解，两宗地块紧邻轨交，周边快速路、高架路纵横交错，西侧与黄浦江直线距离较近，约30米。此外，均临近上海世博文化公园、东方体育中心等大型公共休闲配套，前滩太古里、晶耀前滩、上南实验小学、德州一村小学等商业、教育资源也环伺周边。

从地块布局来看，07-1、04-1地块中间仅相隔一条德州路。周边同位于九宫格内的地块属性不同：左侧06-1、03-1地块均为商业、商办属性地块，其中06-1包括自持租赁住房；右侧08-2、05-4均为住宅地块，容积率3-3.3之间，目前还未进行出让。

数据来源：企业公告、观点指数

纵观九宫格布局，除去上海城更拿下的两宗地块之外，周边暂无新地上架。在地块东北方向约1公里左右，中铁置业于2024年5月拿下浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块，楼面价5.3万元/平方米，溢价率10%。后期项目命名为中铁·世博云境，于2024年12月30日开盘，合计推出158套房源，备案均价10万元/平方米，最终认购率291%。

相比之下，上海城更“包圆”的黄浦区余庆里组合地块属性更多样。项目合计包含7宗子地块，用地性质包括普通商品房、租赁住房、办公楼、商业等，总出让面积3.66公顷，地上总建筑面积8.98万平方米，其中高层住宅2.65万平方米、风貌住宅1.29万平方米、保障性租赁住宅7427.45平方米、办公楼1.32万平方米、商业2.94万平方米，以及公共服务400平方米。

按此计算，商业占比最高，达到32.7%，高层住宅占比29.5%，风貌住宅占比14.4%，保障性租赁住宅占比8.3%。此次股权转让也主要涉及以上类型，除去一宗2299平方米的商业地块之外，剩余6个子地块均被打包出让。

其中包括3宗风貌保护涉宅用地：054-03地块容积率1.43，地上计容建筑总面积不超过7965.11平方米，商业占比15%，住宅占比85%，建筑面积6770.34平方米。另外，住宅部分可混合一定比例的低层住宅，商业部分可布局公寓式酒店。地块内各类保护保留历史建筑面积约1.24万平方米，保护更新规模不少于7900平方米。

059-02地块容积率1.4，地上计容建筑总面积不超过7225.3平方米，商业占比15%，住宅85%。另外，住宅部分也可混合一定比例低层住宅，商业部分可布局公寓式酒店；需配建5%的公租房；各类保护保留历史建筑面积约8800平方米，保护更新规模不少于7200平方米。

060-02地块容积率达4.92，规划有150米超高层、商业等，地上计容建筑总面积不超过2.94万平方米，其中商业占比10%，建筑面积2944.47平方米，住宅占比90%，建筑面积2.65万平方米。各类保护保留历史建筑面积约8400平方米，保护更新规模不少于7400平方米。

观点新媒体了解到，余庆里位于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地段，处于核心地段内，北接延安高架路，西侧是西藏南路与地铁大世界站，还临近嘉里金陵东路项目——金陵华庭。该项目位于黄浦浙江南路与福建南路之间，被金陵东路分割成南北两片用地，北侧为064-01地块，南侧为065-01地块。

2025年3月金陵华庭开盘销售，据项目人员向观点新媒体透露，项目当日开盘3小时售罄。金陵华庭项目首开共计推售158套270-640平方米的大平层房源，开盘均价为18.9万元/平方米，总销售金额达92.34亿元。

与金陵华庭不同，余庆里组合地块包含多宗风貌保护涉宅地。2023年其风貌保护街坊规划方案已出炉。资料显示，规划后的整体功能布局由北向南从商业逐渐向住宅过渡，体现北商南住的思路。

除此之外，规划方案还公示了管控要求：须保护建筑肌理，大部分地块保护范围均不小于80%；沿街应塑造连续界面，且金陵东路需重点保护骑楼特色风貌。

值得注意的是，就在上海城更拿下浦东新区后滩、黄浦庆余里组合地块后，便有声音传出已有开发商有意接盘开发，市场称“华润后续的加入已经是公开的秘密了”。

据悉，上海城更打算将后滩与庆余里捆绑出售给同一开发商华润，而庆余里后续或将加入招商共同操盘。

从华润进驻上海的脚步来看，意图布局沪上改善高端型项目的心思已经体现在即将开放的瑞系北外滩项目——华润外滩瑞府。

2024年11月27日，华润置地以总价51.36亿元获取项目地块，成交楼面价高达9.29万元/平方米，溢价率11.97%。地块设计方案显示，项目设计四幢高层住宅，另有2幢风貌别墅，分别是商用和住宅功能。

浦东后滩九宫格与黄浦余庆里风貌区这两大市内板块，因上海城更近245亿元的地块捆绑转让，即将翻开开发新一页。

无论最终是由传闻中的华润接手，还是其他开发商入局，如此规模的资产易主将持续为房市带来更多话题。

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