FM赛道 | 金地智慧服务商服的毛利率挑战

观点网 从住宅物管走入非住业态，物企们的探索逐渐延伸至商办、公建、产业园、医院、高校等细分赛道。

随着众多头部企业开始采用国际通行的FM设施管理模式来管理非核心业务，“外包化”趋势之下，FM设施管理成为物企抢占的新蓝海。

当前，物企在FM设施管理上的尝试场景主要集中在业务相对熟悉、且拥有稳定客户资源的商办领域，并呈现出向产业园、医院、公建业态延伸的趋势。

近两年，“FM”与“IFM”在上市企业的年报中被提及的频率越来越高，但竞争者远不止上市公司。作为金地集团核心业务板块之一，金地智慧服务在FM赛道上也有所布局。

机遇

金地智慧服务定位为“社区服务与资产管理整合运营商”，成立于1993年，在2021年由“金地物业”更名而来。

根据金地集团2024年年报，金地智慧服务于期末在管面积约2.52亿平方米。

以上市物企进行比较，金地智慧服务在管规模与永升服务、世茂服务相近，同属2亿平方米梯队。

截至2024年末，永升服务在管面积约为2.51亿平方米，世茂服务在管面积约为2.18亿平方米。

根据观点指数《“信托制”模式获广泛实践 | 2025年5月物业服务发展报告》，金地智慧服务在5月物业服务企业表现中排名11位。

和大多数从地产企业中发展而来的物企类似，金地智慧服务背靠金地集团，管理的物业类型与房地产行业关联度相对较高。

在城市服务尚未在物业行业中掀起热潮之前，金地智慧服务的发展重点主要集中在住宅、商写物业和产业领域。

2021年整合更名后，金地智慧服务将商办物管放入“金地商服”品牌之中，主要服务于写字楼、综合体、产业园等商业类项目。

若要追溯FM设施管理业务在国内的历程，最初落点可以上数至21世纪初，但真正被物业企业关注且大规模入局，则是最近几年的事情。

企业“外包化”需求使然，FM市场呈现出蓬勃发展的趋势，如何抓住这一市场机遇，在激烈的竞争中脱颖而出，已成为物企当下发展的重要议题。

或许意识到FM赛道已成物业行业格局中的“兵家必争之地”，金地智慧服务在金地商服的商业管理品牌之外，于2024年9月正式推出FM设施管理服务专属品牌“荣尚企服”。

据官网介绍，荣尚企服FM服务涵盖企业总部、写字楼、办公职场、产业园区、综合体、政府公建、银行、高校物业、医院等各业态，客户广泛分布于互联网、高端制造、金融、科技通讯等众多行业。

比起以设施管理业务起家的专业公司，物企大多属于以客户资源为切入口进入FM领域的外来者。而行业机遇向来具有“先手优势”，当前物企在FM赛道的竞争格局逐渐分化。

跑在前列的，要么是入局较早、客户资源积累较为深厚的物企，例如万物梁行、卓越商企服务；要么是具有国央企背景、自带资源支撑的综合型物企，主要是保利物业、招商积余、中海物业等。

金地智慧服务同属较早进入FM赛道的物企之一，对外声名却并不突显。

据可查的公开信息，金地智慧服务的互联网客户及科技客户包括阿里巴巴、蚂蚁集团、字节跳动、唯品会、英特尔、中兴通讯、迈瑞、联想、金蝶软件、中国移动、比亚迪、吉利汽车、奥的斯、中海油、国家能源集团等知名企业。

而赛道格局逐渐固定，但后来者源源不绝的情况下，金地智慧服务要考虑的不仅有如何向前“抢道”，还有向后打造竞争壁垒。

挑战

如果从2012年接管威新产业园算起，金地智慧服务进入FM赛道至今已有13年。

金地智慧服务向物聊社透露，旗下FM专属品牌荣尚企服主要为客户提供全生命周期管理服务的解决方案，包括工作场所管理、建筑运维管理、不动产管理及空间管理软硬服务结合的设施战略规划与管理。

截至2025年5月，荣尚企服中标管服IFM项目数量528个，在管面积共8137万平方米。

以2024年末总在管面积2.51亿平方米计算，金地智慧服务在FM赛道占下的领土约占总在管面积的32.42%，已成为其基础住宅物管之外的另一项业绩支撑。

FM已成为物业行业的重要赛道之一，入局较早的金地智慧服务建立起了自身的业务框架与服务模式，过去在商业物管领域积累下的客户资源也成为如今可以持续加注FM业务的地基。

金地智慧服务向物聊社表示，荣尚企服业务聚焦“2+X”布局核心型发展区域，以“大湾区和长三角区域”为核心并覆盖北京、成都等其他热点城市。

客户业态方面，则以“工业客户”和“商业客户”为基础目标和战略重点，“学校、医院、政府”等其他为高潜进入赛道。

据介绍，金地智慧服务主要服务业态和客户类型有大型央国企和头部互联网科智企业总部综合服务、教育科研板块综合设施服务、医院及医药医疗板块综合设施服务、公共建筑和政府委托服务等。

但除了传统物管出身与FM设施管理之间服务模式不同，金地智慧服务还面临着“内忧外患”的挑战。

从行业整体看，物企大多以客户资源为落点切入FM赛道，小部分从团餐、楼宇科技、电梯以及设施设备专业运维等专业服务能力切入。

金地智慧服务则属于较为大众的一类，优势是多年物管客户资源打下的基础可以帮助企业快速上手，但也意味着项目扩张更依赖自身商管业务基础。

上游行业尚处于调整期，部分物企非业主增值服务以及商办物管业务的各项财务指标均有不同程度下滑，再加上金地集团对品牌竞争带来的影响，项目拓展或许也会呈现承压态势。

此外，“大众”的另一重含义便是竞争者较多。从传统物管转向FM，物企的首要渠道无外乎需求较为旺盛同时更为熟悉的企业总部、商写与产业园，而后随着业态拓展进入医院、高校、公建等领域。

尽管FM热潮已然掀起，但赛道中遇挫撤场的物企同样不少，除了传统物业管理模式套用之后的水土不服，“事多钱少，毛利率不高”是常见原因。

这对2024年营收78亿，毛利率却徘徊在10.11%的金地智慧服务而言，并不算一个好消息。

在物业公司本身毛利率水平偏低，且商服环境未见明显起色的情况下，金地智慧服务在FM赛道上不仅需要考虑拓展，也要考虑拓展成本与收益的平衡。

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