股东会见闻录 ｜ 绿城千亿存货如何破局

观点网 “我们不应该把企业的命运寄托在一个人身上。”

2025年的绿城股东周年大会上，变与不变相互交织。台上，董事会主席的位置已悄然易主--刘成云的名字印在正中央的名牌上，取代了曾经的张亚东；台下，九龙仓的代表席位中熟悉的“周主席”并未出席，出现了另一位新面孔。

然而，管理层席位上，郭佳峰、耿忠强、李骏、周长江等老将依然稳坐。正如刘成云在回应股东关于管理层稳定性的提问时回应称：“公司的扩张、发展并非靠个人意志。经营层也需保持公司的连续性。”在他看来，无论人事如何更迭，绿城的核心发展方向都是要确保公司战略的延续性。

现房销售考题

面对股东开场便直接提出关于“中交与绿城融合情况”的问题。刘成云直言，中交作为大股东进入绿城的一段时间内，协同作用发挥地不够好。“我认为中交与绿城一定可以做到取长补短，优势互补，合作共赢”，其透露近期一直在绿城内部各个公司进行实际调研，尤其重视供应链和产业链方面的融合。

“中交集团在城市更新、片区开发方面做了很多布局，且中交也有不少代建的项目。”此外，刘成云还一直在探索思考未来海外投资的可能性。“中交在海外布局了159个国家，虽然我们考虑海外投资需要非常谨慎，但是在东南亚、中东、南美等区域还是有很多国人，所以当地投资的机会成立。”刘成云表示，未来在海外进行小股操盘、合资建设都是绿城的探索方向。

“但是，一定要确保合法依规，守住自己的底线。结合绿城市场化的高效运营机制、中交的央企的背景优势。依法合规发展，不搞太多的关联交易。2025年绿城中国还是要持续保持战时状态，保持底线思维，保持核心意识，努力实现稳健经营。”话语间，刘成云将绿城的未来发展基调定在了“稳”这个字上。在现阶段，市场排名情况如何并不是绿城最关注的问题。“目前我们最主要的考量点是在项目的安全、项目的兑现角度。”

行政总裁郭佳峰坦言，“我们这几年在上海、北京收获的认可不少，市占率也在上升，从上海繁华三章到前段时间的潮鸣东方项目都可以看出。”2023年8月上海土拍，绿城上演土拍 “帽子戏法”，斥资百亿连拿梅陇、徐泾、南翔三块地；后于2025年5月，绿城·潮鸣东方上市认购，认购率167%，开盘当天房源全部售罄。“我们未来会继续在核心城市里努力寻找投资可能性。”

对于绿城而言，于核心城市的投资探索将进一步深入，但随着市场政策不断革新，绿城还需适时调整核心打法。以当前市场热议的“现房销售”问题为例，据绿城中国副总裁肖力表示，目前已经在研究海外国家（如日本）的现房销售政策，过去一两周管理层也在商讨能否在新购买的土地中去进行一些符合市场政策的操作。

郭加峰还进一步补充，两三年前管理层就在讨论现房销售的可能性，“我们在成都的土地实验很成功，在这座城市布局的绿城桂语江澜项目就与现房销售挂钩，受到了当地消费者的关注。”

2024年12月，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部指出要推动构建房地产开发新模式。其中重点提出要大力推进商品住房销售制度的革新，有序推行现房销售模式，优化预售资金的监管机制。

分析认为，这条政策对于开发商来说具有两面性，一方面可以吸引更多购房者考虑现房项目，但另一方面，开发商们还需要考虑资金周转压力、政策的不确定性等影响因素。

郭佳峰在股东会上坦言，在现货销售的情景之下，管理层已经在考虑更多问题：“这对我们的现金流、公司投资逻辑会有哪些影响？以及绿城可以进行投资的钱有哪些？我们都在做一些充分的考虑，这个过程对于我们来说不是很有利，但绿城会提前做一些准备，我们的运营思路还是有优势的。”

千亿存货破局

股东大会席间，不时有声音讨论绿城过去一年的利润情况，而影响其利润的一个主要原因便是资产减值问题。2024年，绿城计提资产减值及公平值变动损失49.17亿元，同比增141.6%，其中，存货减值39.25亿元，信用减值9.5亿元。

早前的绿城中国2024年业绩发布会上，执行总裁耿忠强也表示资产减值是绕不过去的话题。“过去几年来计提减值主要是集中在2021年，2022年之后的项目基本上没有出现，给大家报一个数，2022年去化率已经超过了90%，不存在进一步减值的情况。目前绿城手头还有1000多亿的存货货值，我们可能还要进一步调整。”

耿忠强向股东坦言，现在影响销售的因素不光包括市场环境，还包括周边产品的竞争格局，友商的定价策略。“当然，和我们的去化策略也有关系，我们还有1000多亿的存货，现在就想尽快把老货能够转化成现金，获取新的投资机会，或者结合着公司自身的去化策略获得折损，弥补相应的亏损。”

副总裁李骏也在股东会上补充关于存货问题的解决方案，据其表示2022年存货去化项目率达到96-97% ，2023年由于还有新项目销售，去化率约合70% ，2024年的去化情况也还可以。“我们在这些存货中分出了不同的结构，要考虑置换、退换、改新方式。例如天津纯商业项目，就考虑部分改为住宅地块，此前拿地过多问题的解决方案就是要考虑置换地块。”

观点新媒体了解到，绿城位于天津水西的云庐L地块规划占地约合2.3万平方米的商业项目，其中还包含6000平方米的地下商业项目，此前就有传言流出称该地块将规划“商改住”。

“如果像海南蓝湾小镇等出售情况好的项目，我们有节奏地在当地每年规律开发一到两个地块；还有一部分项目，我们需要适时进行结构性补货，项目住宅属性不变，但要跟上时代的脚步。”李骏于股东会上透露，今年管理层已经制定了2021年及以前的存量项目去化指标，上半年指标完全可以超额完成。

说完了存货问题，话题又转向了管理层稳定性。 刘成云在股东会上坦言：“我认为不应该把企业的命运寄托在一个领域，现阶段还是应该努力保持绿城的稳定经营。因为在北京也有工作，我个人精力有限，所以我想把董事会的工作重点放在定战略、做决策、防风险这几个板块。”

其紧接着表示，如果在工作中看到了绿城需要改进的地方，且改进是对公司发展有利的话，会与公司管理层一起探讨战略。“我来到绿城不过90天，我想通过做正确的事情来引导发展，而不是选择进行强硬干预，我们还是需要看长期、长远发展，路遥知马力，日久见人心。”

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