牵手成都国企 华润有巢轻资产项目开业里的资管路径

观点网 华润有巢又一新项目落地。

最新消息显示，位于成都市武侯区的蜀府有巢公寓即将投用，项目预计提供1248套保障性租赁住房。该项目由武侯资本集团投资建设、华润有巢运营，预计7月份正式亮相。

这是华润有巢在轻资产方面的又一次重要尝试。

这边厢，华润有巢不断将成熟的重资产业务注入公募REITs平台；那边厢，其又接连发力轻资产管理输出。

有业内人士认为，与华润万象城、华润万象生活类似，当轻资产业务达到一定的体量后，不排除华润有巢单独将租赁管理业务拆分上市的可能。

又一轻资产项目开业

“未来有巢的定位是比较清楚的，就是租住的运营和资管平台”，此前，华润有巢战略投资部总经理李伯乔在观点住房租赁大会上如是提到。

他表示，在重资产方面，华润有巢将深化募REITs、Pre-REITs领域合作；在轻资产方面，则极寻求与地方国企、战略合作方的轻资产咨询委管机会。

而此次即将开业的蜀府有巢公寓，正是其与成都地方国企的合作项目。

据商业客了解到，蜀府有巢公寓的前身为武侯机投工业谷三期项目，位于成都市武侯区永康路与九金街交会处，总建筑面积超10万平方米。

该项目由成都武侯资本投资管理集团有限公司开发，今年2月，华润有巢正式中标上述项目的委托管理负责，负责项目后续的运营管理，包括为项目提供营销推广、租务管理、租客关系及维护、日常维保等等。

而今，经过四个余月的筹备，项目定名为“蜀府有巢公寓”正式面向市场。

根据有巢成都官微消息，该项目将于2025年7月投入使用，共计提供1248套保租房，项目创新打造“一张床、一间房、一套房”全维产品线。

其中，“一张床”共计12套，旨在为外卖、保洁、护工等一线劳动者定制私密空间；“一间房”共有884套，为49平方米的一居室项目，专为城市青年与白领定制，租金约1400元/月；“一套房”则为70平方米的双卧户型，共计352套，更适合家庭或独立空间需求者，租金在2000元/月左右。

蜀府有巢公寓的落地，是华润有巢轻资产管理版图的又一次重要补充。

轻资产                                                                                                                                                                                                                                                  模式的核心在于企业不持有物业，而是通过租赁或托管的方式获取房源，这种方式大幅降低了华润有巢的资金压力，同时有助于企业规模化的扩张。

但华润有巢牵手武侯资本的意义并不至于此。

一方面，借助政企合作，华润有巢加快了沪市以外区域的布局。

商业客了解到，与地方政府合作是华润有巢外拓的重要方式之一，去年10月，其与成都公交集团合作推出全国首个公交TOD保障性租赁住房品牌——“锦安居”；

今年4月，由南京团市委与华润有巢联合打造的“宁青驿站”项目在有巢国际公寓社区江心洲店正式落地运营；华润有巢还与北京瀛海镇集体经济、愿景集团打造了北京有巢润堂瀛海项目……

此前，李伯乔亦表示，“通过跟地方政府的共建，（华润有巢）实现了往上海以外的区域发展。”

另一方面，借助政企合作，能否起到优势互补的作用。

实际上，近两年，在政策的支撑下，地方国企、城投公司接连下场建设保障性租赁住房，这类地方国资往往手握丰富存量资源，但却缺乏运营和管理的能力。

而类似华润有巢等第三方运营机构，其在产品打造、营销方案、运营模式等方面能够提供更为专业合理的建议，双方的合作不仅减轻了地方国资直接管理的负担，还能通过市场竞争机制提高运营效率，进而助力资产的保值增值。

华润有巢资管路径

在加码重资产与发力轻资产的路上，华润有  巢的资管路径愈发清晰。

商业客查阅发现，截至2024年年末，华润置地累计在营住房租赁项目45个，在管项目64个。

首先来看重资产业务，2022年12月9日，华夏基金华润有巢REIT成功上市，其底层资产由位于上海的两处保障性租赁住房项目构成——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。

前不久，华润有巢REIT宣布扩募，拟购入的底层资产为位于上海闽行区的有巢马桥项目。

将成熟、稳定的资产不断注入公募REITs当中，不仅能够实现重资产业务的退出，还能迅速实现资本的回收与增值。

显然，华润有巢重资产业务的退出路径已然清晰。

至于轻资产业务，经过一段时间签约与扩张过后，其品牌知名度、业绩水平得以提升，当这一业务达到一定的体量后，不排除华润有巢单独将租赁管理业务拆分上市的可能。

参考华润万象城及万象生活的模式可以发现，目前，华润置地旗下的不动产业务主要有华润置地自持，而轻资产商管、物管则集中在华润万象生活当中。

2020年12月9日，华润万象生活成功上市，目前这一平台除了负责母公司的商业项目运营管理以外，还通过第三方外拓，不断进行业务的扩张。

业内人士提到，华润有巢旗下的租赁管理业务可以打包装入华润万象生活当中，也可以单独拆分上市。

这一猜测并非空穴来凤。实际上，在酒店行业当中，万豪集团就曾出现类似的案例。

据了解，在1992年，彼时美国房地产市场遭遇下行压力，导致万豪酒店出现巨大的债务负担。为应对这一危机，万豪酒店将其业务拆分为两个部分，即万豪地产和万豪国际。

其中，万豪地产负责持有重资产酒店物业，并在1999年借助公募REITs实现退出；而万豪国际则专注于轻资产酒管业务，并在1993年成功上市。

虽目前住房租赁行业当中暂未出来相关案例，但业内人士表示，无论是商管、酒管还是租赁项目的管理，其资管路径万变不离其宗，华润有巢的“双轨”路径或许在不久的将来有望实现。

除此之外，回到保租房资产本身，类似蜀府有巢公寓等项目，虽交由第三方团队管理，但地方政府仍是项目的持有方，待运营成熟，同样有望以各类资产证券化的路径退出。

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