新城高息美元债试探水温 民营房企境外融资能否破冰？

观点网 新城成为近两年来首家重启境外融资的民营房企。

6月12日，新城发展接连披露一系列公告：先是针对7月与10月到期的两笔美元债发起同步现金收购要约；接着表示正式启动新的美元优先票据发行计划。

同日，新城发展披露美元债最终指导价为12.95%，以筹集资金支持业务发展；该债券为固定利率、3NCNP2结构、RegS规则下的高级无抵押债券。

6月12日晚，新城发展宣布将发行于2028年到期的300,000,000美元11.88%优先票据，票据发行所得款项总额将约为2.94亿美元，拟将用于为同步购买要约提供资金，预期票据发行将于2025年6月26日完成。

最终票面利率定为11.88%，低于13.25%的初始指导利率。

这一连串动作惊动市场，因为新城发展这一发债举措，打破了冻结近两年的民营房企离岸美元债市场。

新城境外美元债破冰

关于新城发行美元债的消息是从今年3月传开的。

彼时，有市场声音传多家香港投行已经在咨询投资机构，为新发行美元债做准备。彼时，新城美元债初步拟定利率约在10%-11%之间。

来到6月，新城选择先公布回购消息：针对即将到期的两笔美元优先票据发起同步现金收购要约。其一为公司发行的2025年7月到期、票面利率4.45%的优先票据，未偿还本金金额为3亿美元；其二为其子公司新城环球有限公司发行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有担保优先票据，未偿还本金金额同样为3亿美元。

据悉，两项要约提出的收购价格均为每1000美元票据本金支付985美元现金。要约最终截止期限均设定为伦敦时间2025年6月24日下午4:00，预计结算日期约为2025年6月27日。

与此同时，新城发展宣布启动新的美元计值优先票据的国际发行。

本次发行目标融资规模为2.5亿至3亿美元，初步指导票面利率区间定于11%至13%。最终票面利率定为11.88%，低于13.25%的初始指导利率，但远高于即将被回购的旧债利率。

本次发行票据的定价，包括本金总额、发售价及利率由多家金融机构联合确定，包括国泰君安证券（香港）有限公司、海通国际证券有限公司等，它们作为联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人参与此次发行。

所得款项将用于为上述针对2025年7月票据和2025年10月票据的现金收购要约提供资金，用以新偿旧的方式规划公司的债务置换闭环。

新城发展此次尝试发行新债、发起同步现金收购要约的动作，被业内视为内地民营房企境外融资破冰的信号。

值得注意的是，摩根大通高度关注新城发展新发美元债，发布报告表示：新城发展可能会成为两年来第一家发行美元债券的非国企开发商，意味着非国企开发商离岸债券市场可能会重新开放，对该行业而言是方向性利好。

但从股票的角度来看，摩根大通认为这只是象征性的举动，而非能让公司完全走出困境的复苏之举。

“改善营运现金流是令开发商复苏的更持久方法。因此，如果有新政策刺激房地产的销售会更加人振奋。”

强调此次操作更多体现“象征性”，或许是由于摩根大通担忧接近13%的票面利率过高，这意味着新城发展每年需为新募集的每亿美元资金支付超过一千万美元的利息。

毫无疑问，这一成本水平远超过回购的两笔旧美元债。更重要的是，仅凭一笔新发美元债是否能稳住新城的长期财务健康问题？

高息融资背后的压力

事实上，近年以来新城一直面临销售数据疲软的境况。

据新城发展2025年5月报，期内实现合约销售金额约人民币19.73亿元，较去年下降51.9%；合约销售面积约25.26万平方米。2025年1-5月，累计合同销售金额约人民币88.36亿元，较去年下降55.26%；累计销售面积约113.86万平方米。

房地产出租数据则与去年基本持平。于2025年5月，房地产出租物业共174个，较2024年增加11个，总建筑面积约1604.4万平方米；5月份租金收入约人民币10.99亿元，商业运营收入约人民币11.78亿元；1-5月累计租金收入约人民币53.74亿元，累计商业运营收入约人民币57.60亿元。

销售问题背后，新城还急需解决境内债务问题：截至目前新城控股刚性债务规模达到535.11亿元，主要为长期有息负债为主，合计415.23亿元。

截至最新报告期，新城控股总资产为2983.34亿元，总负债2175.9亿元，净资产807.44亿元，资产负债率72.93%。总体来看，总债务中有74%为流动负债；截至2025年一季度末，新城控股流动负债有1608亿元，主要为应付账款和其他应付款。

观点新媒体注意到，新城控股一年内到期的短期债务达到119.88亿元，对比89.86亿元的货币资金，后者不足以覆盖短债，短期偿债能力指标正在恶化。

相较于短期负债，新城控股流动性隐患也值得重视：由于大多数资金沉淀在项目层面，可用现金并不算充裕。

好消息是，新城控股截至2024年末获银行给予的授信总额度合计849亿元，其中已使用252亿元，2025年度还有597亿元授信额度可用于开展融资以支持业务发展。

了解过新城目前的流动性问题后，王晓松于2024年业绩会中回应美元债问题的发言，也就不难理解了：“美元债是锦上添花的事情，但如果现阶段不适合发行，公司也会按此前的既定规划推动融资和还债工作。”

王晓松坦言，目前在试探水温，在境外投资人认可且价格合适的情况下，会做美元债尝试。

想要试探水温的企业不只新城一家。在部分企业暂离境外融资场的时间段内，卓越商管、万达及绿城均有入局。

2022年3月，卓越商管发行一笔规模1亿美元、发行利率2.91%的美元债；同年7月，再新发1亿美元债券，发债利率4.3%。

一年后，万达发了2笔美元债：1月发行2年期高级无抵押美元债，规模4亿美元，发债利率达到11%；2月又发行一笔3年期的高级无抵押债券，发行规模3亿美元，利率同样达到11%。

绿城则在今年2月宣布发行一笔2028年到期的美元债券，利率8.45%，金额3.5亿美元；几日后又宣布拟额外发行一笔将于2028年到期的、利率为8.45%的1.5亿美元优先票据。

与新城相似，以上企业均面临着销售与债务的双重压力。因此，2025年从绿城到新城，多家企业已经开始重返美元债市场试探水温，尝试积极管理到期负债，进一步拓宽融资渠道。

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