年报观察 | 深铁“地产反哺地铁”还走得通吗？

观点网 2004年，深铁集团“挖”出了深圳第一条地铁；2008年，深铁集团通过招拍挂取得首个上盖物业开发权，“轨道+物业”模式就此铺开。

利用地铁上盖及沿线物业升值效益反哺轨道交通建设运营，深铁不是国内第一位进入房地产的地铁公司，却是步子迈得最大的一个。作为先行先试的深圳经验，后来还推广至其他城市。

距离深圳第一条地铁线路开通运营已过去二十年，掌握着深圳最繁忙交通线路的深铁集团，丢掉了“最赚钱地铁公司”的桂冠。

4月29日晚间，深圳地铁集团有限公司披露了2024年年度报告，实现营收211.89亿元，同比下降15.74%；合并报表范围内发生亏损334.6亿元。

过去曾凭借“轨道+物业”模式一路狂奔，身处“房地产周期性结转影响”的深铁，还能继续走通“地产反哺地铁”这条路吗？

地产的压力

利润承压在2024年早有预兆，深铁集团2024年债券半年度报告显示，录得归母净亏损37.93亿元，遭遇了自2009年以来首次亏损。

到了2024年第三季度，亏损扩大至80.74亿元，年终数据定格在了334.6亿元。这笔亏损占上年末净资产比例为10.46%，已超过10%。

数字不断扩大，导致深铁集团亏损的主因并没有改变：投资的万科出现业绩亏损，尽管深铁集团并非万科严格意义上的控股股东，但连带造成的影响依旧深厚。

确认长期股权投资亏损后，深铁集团为该项亏损拨备的投资减值准备为200.59亿元，占2024年利润总额比重60.29%。

只是，地产为深铁集团带来的影响远不止利润下降。

截至2024年12月31日，深铁录得总营收211.89亿元，同比下降15.74%。其中，来自主营业务收入208.91亿元，同比下降16.31%；其他业务收入2.98亿元，同比提升63.74%。

营收下降主要受到主营业务下滑影响，深铁集团主营业务主要由地铁、铁路运营及管理设计，站城一体化开发构成。

报告期内，地铁、铁路运营及管理设计业务板块依旧是深铁集团营收的主要来源，实现收入129.75亿元，同比上升26.7%，占收入比重为61.23%。

站城一体化开发板块收入却近乎“腰斩”，年内录得营收79.17亿元，同比下降46.23%，占总收入比重进一步下降至37.36%。

据观点新媒体了解，2021年至2023年，站城一体化开发收入占深铁集团总收入比重分别为58.37%、66.94%和58.53%。

针对站城一体化开发收入下滑，深铁集团于年报中表示，主要受到房地产周期性转结影响所致。

“如果仅靠轨道运营做生意，世界上没有不亏本的地铁公司。”为了提升收入与利润，地铁公司才会向地铁以外的业务板块进行投资，这便是地产反哺地铁最初的诞生逻辑。

仅从收入与成本看，深铁集团轨道交通建设运营及资源经营业务时至今日依旧未达致平衡，收入与成本间仍存在约29.25亿元缺口，毛利率为-22.54%，同比提升0.65%。

地产行业蒸蒸日上的时期，深铁集团借鉴港铁经验发展站城一体化开发，地产开发带来的收益一度成为深铁核心收入及利润来源。

但在房地产周期影响下，和收入一起逐年下降的还有站城一体化的毛利率。

2020年至2023年，站城一体化毛利润分别为107.62亿元、66.68亿元、87.65亿元及55.06亿元，毛利率为79%、59%、55%及37.4%。

2024年，站城一体化成本压降没有跟上收入下滑速度，期内录得成本总额51.48亿元，毛利率继续下降2.42个百分点至34.98%。

据观点新媒体不完全统计，深铁集团截至目前已建及在建TOD项目32个，代建项目15个，总开发面积达1819万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、文体设施等。

“日光盘”背后

随着深铁站城一体化开发沿线铺开，深圳轨道交通也在逐步延伸，深铁集团于2025年仍然保持较高强度的基建投资规模，在建项目总投资超7000亿元。

与基建投资强度对应的，是深圳地铁客流强度达1.53人次/公里日，已连续16个月稳居全国首位。

目前，深圳城市轨道交通线网运营里程595.1公里，线路18条。深圳地铁表示，年内16号线二期、6号线支线二期等线路有望开通初期运营，届时全市城轨线网规模将增至634.6公里。

轨道不断向内外延伸，楼宇也一幢幢拔地而起，虽然2024年开发板块成绩不算理想，但深铁依旧是深圳楼市中实力较为强劲的竞争选手。

2024年，深圳全市共产生5个“日光盘”，其中深铁集团贡献了深铁阅云境一个项目。若再回数至2023年12月，深铁前海时代尊府踩着年末冲刺的节奏，同样是当日售罄。

据观点新媒体了解，深铁阅云境于2024年11月24日入市，首批推出214套住宅。楼盘地块拍出时，要求项目普通商品住房销售均价不得高于5.08万元/平方米，但在推售阶段中，开发商给出了不同优惠，最终折后单价在3.73-4.93万元/平方米，总价在363-687万元/套。

阅云境所在的大运新城板块新房均价约为5.14万元/平方米，板块内在售楼盘包含深业泰瑞府、美域蓝湾、颐安都会中央五期、仁恒公园世纪三期等，整体均价4.5-5.5万元/平方米。

相对低价托举出阅云境“日光”成绩，也是一把双刃剑，影响了深铁开发业务的利润。

4月30日，深铁发布2025年一季度报告，1-3月营业收入为31.23亿元。

在站城开发领域，一季度交付房屋954套，交付面积约16.39万平方米，实现销售额34.22亿元。截至3月底，已累计交付房屋近5855套，交付面积约119万平方米。

今年1月，位于龙岗大运枢纽板块的深铁阅云境加推145套房源，据深铁发布的捷报，项目房源1小时售罄，销售额超7亿元，成为2025年深圳首个日光盘。

另外，深铁TOD商业项目一季度签约近亿元，深铁懿府15套商铺及4套独立商业单日售罄；4月26日，深铁前海时代尊府开盘1小时去化超九成，销售金额约19亿元。

不过，销售表现并不能掩盖深铁正在退步的财务数据，一季度31.23亿元营收较上年同期下降11.55亿元，期内整体毛利率下降15.68个百分点至-14.92%。

万科带来的影响亦仍在持续，报告期内深铁录得对联营企业和合营企业的投资收益为-16.05亿元，综合导致净亏损为20.59亿元。

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