观点直击 | 中海物业“观察期”失速

观点网 3月27日，中海物业召开了2024年全年业绩发布会，据参会的投资者透露，本次出席会议的管理层包括董事会主席兼执行董事张贵清、行政总裁兼执行董事肖俊强、副总裁兼执行董事庞金营以及财务总监兼执行董事甘沃辉等人。

在对过去几年进行回顾时，张贵清表示，物业行业的发展犹如坐过山车一般，既有蜂拥而上的规模扩张与上市潮，也有回归理性的市场拓展和收并购；既有基于规模的增值服务，也有回归行业本质的好服务；既有疫情时代的责任担当，也有新时代的质价相符。

而在对未来进行判断时，他表示2025年的经济大环境依然比较艰难，但整体行业形势已经趋于见底，只是还不稳固，需要进一步地筑底夯实，“一段时间内，我们判断（行业形势）还将在底部运行，快速上升的契机仍在观察中。”

在“观察期”尚未结束之际，中海物业交出了一份不错的成绩，2024年，公司录得整体收益为140.24亿元，同比增长7.5%；期内经营溢利20.12亿元，同比增长12.5%；其中公司普通股权持有人应占溢利约为15.11亿元，较上年增长12.5%。

褪色的目标

张贵清曾在2022年谈到，中海物业要保持行业增速第一梯队，到2025年，主要经营业绩在保持“三个大于”（利润增速>营收增速>规模增速>人员增速）的基础上，实现30%复合增长率。

而据投资者转述，张贵清在此次业绩会上表示公司目前已基本实现三个大于。

数据显示，中海物业2024年利润、营收、规模以及人员的增速分别为12.5%、7.5%、7.4%、-10.19%，公司确实实现了三个大于，只是营收与规模仅0.1个百分点的增速差距让这次的达标显得有些“勉强”。

而30%复合增长率的目标则是显得有些“遥远”。

2021年至2024年，中海物业的营业收入分别为77.99亿元、109.00亿元、130.51亿元、140.24亿元，若是要实现当初定下的30%复合增长率目标，那公司2025年的营收规模需要达到239亿元左右，较2024年营收要高出近一倍的规模，几乎不可能实现。

而且，公司近年来的营收增速出现了明显下降，2021-2024年分别录得同比增速为33.89%、39.76%、19.7%、7.5%。

作为一家上市物企，物业管理服务是中海物业业绩增长压舱石，因此项目在管规模对公司的业绩是重中之重，然而从历年数据来看，公司在管规模增长的失速与营收并无二致。

2021-2024年末，中海物业的在管面积分别为2.6亿平方米、3.203亿平方米、4.02亿平方米、4.31亿平方米，在管规模增速分别为38.90%、23.20%、25.4%、7.4%。

若是按照这样的趋势，中海物业有可能会在2025年出现负增长，或许这就是中海物业管理层在2024年上半年业绩会上公开表示希望能够管理中建系增量地产项目，开展相应的服务业务，同时在城市服务方面希望协同中建的系统资源的原因。

2024年内，中海物业新增的在管面积7410万平方米，其中来自中建及中海集团的面积约为2720万平方米，占比36.7%；另外63.3%来自独立第三方，规模约为4690万平方米。对应新签合约额约为44.41亿元，其中与独立第三方签订的合约额为28.49亿元，占比为64.14%；与中建及中海集团签订的合同额为15.93亿元，占比35.86%。“内生外拓1：1”的战略目标明显未能实现。

分业态来看，住宅类及非住宅类的新签合约额分别约23.43亿元、20.99亿元，占比分别为52.75%、47.25%，比例则较为均衡。住宅项目、商业及写字楼项目、公共及其他物业的新增在管面积分别为3680万平方米、530万平方米、3200万平方米，占比分别为49.7%、7.1%、43.2%。

截至2024年末，中海物业累计进驻167做城市，在管物业项目2232个，总在管面积中来自独立第三方及关联方的占比分别为39.4%、60.6%%。

得到改善的毛利率

2018-2023年，中海物业毛利率分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%、15.9%，近6年毛利率出现了四连降，最后一年则是保持平稳。因此在2024年公司把毛利率的提升作为重点工作之一，管理层在上半年的业绩会上也表示，希望能够稳定毛利率的水平，争取做到稳中有升。

从最终结果来看，中海物业成功终止了近几年毛利率水平下滑态势。2024年，公司整体毛利为23.26亿元，同比上升12.4%，得益于此，公司毛利率实现同比改善0.7个百分点至16.6%，只不过仍低于行业平均水平。

据投资者透露，中海物业毛利率的提升有赖于这几年公司对亏损项目的治理。甘沃辉指出，公司年内为了优化业务结构及亏损项目治理进行退盘达4450万平方米，“都是一些没有达到我们利润要求的项目。”

从业务来看，中海物业的毛利率依然承受着不小的压力，公司2024年占总营收比例达76.1%的物业管理服务分部的毛利率为16.0%，低于整体毛利率水平。

公司毛利率水平主要依靠住户增值服务分部来拔高，但值得注意的是，该分部的毛利率近年来出现了明显下滑，从2022年的38.4%高位急速下降至2023年的26.1%，并在2024年进一步降低至25.5%。

关于未来毛利率的走向，庞金营的说法是：“总体来讲，毛利率和净利率都是稳中有升的。”

他给出了自己的判断依据：首先是随着公司经营层面向高能级城市的聚焦，规模密度的提升能够带来管理的集约化，从而带动成本率的下降；

其次是对亏损项目的治理，“在2024年我们通过对亏损项目的治理减亏了大概有5000万，2025年将会持续地去发力，这部分也会给我们创造一个正向的贡献”。

最后，公司会持续地通过好服务去赢得客户，推动一些低价项目的提价，同时推动业主用公区收益的分成来投入到项目的提升和改造，从而达到增收增利的目的。

在业态的选择方面，中海物业似乎准备加码城市服务赛道。

肖俊强表示，未来城市服务方面的市场还是非常广阔的。未来发展方面，在基于三高的基础上，公司将会加大对城市运营服务的拓展力度。

据介绍，中海物业今年成立了城市运营部，并且主要由肖俊强来领导该部门。

张贵清也表示，对于市场拓展，不再以面积为先，而会以更加审慎的态度去面对，会更有选择、更有目的地进行拓展，保证质量的增长和可持续性。

他还指出，要快速抢占城市服务市场，“我们要靠资源集成能力获取更多的市场机会，将多年积累的物业管理经验转化为城市服务的市场竞争力。”

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