潘杰：城市更新浪潮下商业新篇章 | 观点年度论坛演讲

本文为潘杰先生在2025观点年度论坛发表的演讲。

潘杰（同熙商业董事长）：各位尊敬的领导、嘉宾，大家下午好！感谢观点机构在春分的时节邀请我来和大家分享这个课题。本来邀请我来讲的时候，我说我们没有什么独到的观点，也没有什么理论成果，好像没什么能讲。但观点跟我说你们做商业的，在如此严峻的大环境下还可以存在和发展，其实就我讲一讲业务是怎么展开的，希望可以和大家创造些思想上的碰撞。今天就占用大家这一点的时间，和大家报告一下我们的存量商业是怎么样去破题的。

我们认为现在城市商业迭代的新时代范式是增量开发和存量激活的有机共存，两者都是并存的。比如说以广州为例，大家都知道今年的《土地出让蓝皮书》里面总共收录了131宗计划出让的土地，按土地的总建面积和商业指标配比去推算，其实年度理论新增住宅配套的商业就有70万方。

同样，在存量激活当中，在城中村改造的规划当中，我们也同样按照商住比5%去推算的话，理论在城市更新里创造的住宅配套商业会有210万方。

单就广州市来说，存量商业和增量商业每一年的供应还是十分庞大。

商用物业激活一定是房开业务里面的必要项。因为对于开发商来说，这些物业的去化和对应的资金回笼，以及通过把商业物业激活带来的生活配套给到小区，给到他们的业主，都是至关重要的。

但是哪怕量每一年都是一个很大的数字在供应，它的作用也很重要。但是，我们面临的商业环境是很严峻的。以2024年的数据为例，全国有超过12000家的实体店是倒闭了，然后有品牌的连锁餐饮店在一年里面也关闭了6000家，线下的实体商超有782间倒闭。以北上广深为例，在2024年的平均租金相较于2021年有16%的下行，这个就是我们市场的背景。

在这样的背景下，同熙商业在过去的五年里面有幸携手了包括保利、中海、万科等12家国央企和上市房企，进行大宗商业物业的合作。目前在广州市的喜街有九条，在营的喜街平均出租率达到95%以上。

我们是通过什么方式做到？我归纳了六个好：

第一是选好，因为这些资产是作为机构去整购，所以会在第一环节非常重视项目所在地未来的城市规划。对于土地未来人口供应和商业比例之间的关系是很影响这个项目未来的升值和保值的潜力。我们重点关注当下2公里范围内各项的核心指标。我们认为对于我们投资眼光和对于开发商自己生产的商业来说，在前期第一步的定位也是至关重要的。大概就像培养一个小孩，如果他的天赋是音乐天赋很好，你按照理科培养是很难出彩的去展示，所以我们第一步是把选好放在关键。选好当中，也涉及到精准的定位。

第二把项目改好作为重要的点，这里有一个案例是广州市亚运城，这是一个很值得分享的案例。大家知道亚运城有500万平方米的总建面积，规划人口有20万人。从我们选址打造社区商业来说，它是很核心的一个地点。但是这个标的物业有3.5万平方米，是亚运会的时候作为指挥中心开发出来的。产品本身不太适合可以做成符合现在经营的商业，我们在投资以后做了三个方面比较重要的调改：动线优化、空间利用、餐饮功能提升。

除了重改，很多项目是轻改型的，比如万科在南站卖给我们的综合体街区。开发商也不太可能把一个标准化的产品太过精细的，就是达到我们可运营的浓度去交付的。我们投资了以后，对项目的工程升级、动线优化，尤其是场域氛围的打造，让它能够适应现在消费者愿意来到线下消费的场域的浓度，我们也做了一些工作。

第三是租好，其实要用非常多的灵活租赁方式。我们看到街上的空铺越来越多，很多在铺上面贴红色的纸写"出租"，然后下面有电话。确实是很难的，这种会越来越难。我们项目里面的出租模式有超过十种，除了传统的固租、提点以外，有一个自营力的事业部，里面的同事都具备自己去开店、去经营的能力，所以库里面有20个自营力的品牌。对于一些要新打造所培育的项目，自营力去开店比所有方法最快、最有效的去打开项目培育的起头阶段。其次还有联营，共创等过十种模式。

第四是管好。我跟同事说商家们交的租金占营业额一定比例，所以我们要有一种心态，我们是每一位租户上面的小股东，做商业一定要以商家小股东的身份去为他们服务。我们对他的服务，以及延伸到解决他们在物业上的问题，政府之间的牌照问题，以及引流的服务上面，这是一个持续的工作。

第五是唱好。在唱好里，线下、线上都是传统的手段。但是值得拿来说的是，在线下活动里面非常重视策划一些和社区之间有联动的活动，从这个图里可以看到，我们会组织社群里面的居民去做喜乐跑，大家一起做迷你马拉松的活动。我们会举办少儿篮球、少儿平衡车比赛，就是举办贴合社区有关的活动。让他们对来我们社区项目的消费体验和去大的商场之间，还是有一些不同的感觉和黏性。

第六，KEEP好。做好了以上的内容以后，项目也要根据地点不断地变化发展，根据消费人群的变化，去时刻调改定位和品牌，更新场域氛围等。以上是我们在目前比较困难的情况下，还能发展的一些要领。

我们的追求希望做到"活好不粘人"，怎么说呢？继续在六个好的方面精益求精，在线上消费冲击比较厉害的情况下也有很多值得我们不断提升的业务能力和技巧。

不粘人的方面，我们正在利用人工智能的算力和机器人，最大程度提高人的效率。目前我们开发的智能招商和租户匹配模型，还有租户画像匹配的模型，还有我们已经在项目内使用的一些能源管理、清洁机器人、巡逻机器人，这些都已经投入在使用当中了。这个不粘人，就是我们希望商业的运营也借助科技的进步去赋能给我们。

商业这扇窄门背后的市场有多大？我们看来在四大一线城市和十五个新一线城市，以及三十个二线城市，这大概五十个城市里面，按照每一年的增量开发和城市更新所带出来的商业体量，是急需专业公司去把它激活，以及为开发商解决资金的回笼。

我们公司面向开发商端做的业务，就是整购加统一运营。还有在复建区返还给村集体的收租物业当中，对村集体可以提供包租和自营孵化的业务，大家有好的项目也可以关照我们。

最后，我的结尾是说"当城市更新进入深水区，我们正在书写的商业新篇章，不是推倒重建的故事，而是让土地记忆与未来价值共鸣的艺术，这既是商业的重生，更是城市文明的延续"，谢谢大家！

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