观点铿锵行：增长的象限 | 观点年度论坛

主持嘉宾：

黎振伟 世联行首席技术官

讨论嘉宾：

邱晓华 国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家

朱荣斌 荣宇建设（广州）有限公司董事长

吴卓殷 法国外贸银行亚太区高级经济学家

黎振伟：铿锵行是我们观点论坛里面最有观点的，希望大家讲一讲务实的东西。这里面很重要的一点，我们如何找到发展的新的路径？其实今天说增长不容易，说稳定更重要。

大会给了我们这个题目，如何去找到增长的象限。如何冷静地、淡定地蓄力地布局，第一个题目是工具箱里“止跌回稳”的攻坚战。工具箱太重要了，过去听的最多的是李克强总理老说的工具箱，到现在还是工具箱。如何让工具箱的手段更精准、更有效，既解决短期，又兼顾长期，同时提供信心，很不容易。我知道王会长马上要到北京去探讨，大家也要关注有没有效，这个环节希望给王会长多点意见，让他去反映。

首先请问邱局长，工具箱里面的“止跌回稳”攻坚战在哪里？怎么做好工具箱？在当前工具箱政策里面金融是最重要的，在工具箱里面提到了保交楼、专项款、降低贷款利率等等很多措施。但是刚才您的演讲里面讲到去年金融已经有很多措施了，但是您刚才说到我们的银行贷款、个人贷款还在下降，企业贷款还在下降，而且下降幅度比较大。国家政策对推动市场有没有天花板？还能不能继续有效？我也看到有些地方利率再降，银行不能再降了，首付款不能再低了，再低也麻烦了。这个天花板在哪里？这个政策如何更有效地推行？

邱晓华：从整个国家而言，今年的基调是很明确的，那就是实施更加积极有为的宏观政策，财政到适度宽松的货币，应当说在刚刚结束的“两会”中都已经作了表述。刚才王会长举了财政方面的一系列更加积极的，从4%的赤字，从1.3万亿的超长期国债，从5000亿的国债注资，商业银行5000亿的国债，再到4.4万亿的地方债，这些都是更加积极的财政政策的表现。

但是又是留有后手的，因为去年年底的中央经济工作会议曾经说要注资1万亿给商业银行，这是5000亿，说明5000亿是留着看清楚的。第二是去年的超长期国债虽然是1万亿，但是在前年结转下来还将近8000亿，其实去年是将近1.8万亿的超长期国债，今年只是看到1.3万亿，好像比去年的1万亿好像多，但是相对比实际1.8万亿还少，也还是留有余地的。

适度宽松的货币政策说了三方面的意思：降准、降息、保证流动性。但到今天为止，降准还没有拉开序幕，降息也没有看到声音，更多的还停留在纸面上，停留在文件中。最新的精神是要择机降准降息。从这个角度来说，适度宽松的货币政策也还没有露出尖尖角，因此是有后手的。

从房地产来说，个人按揭贷款利率到去年的9月份为止是平均3.3亿，这样的价位肯定还是有下调的空间，这是从政策工具来说，降息依然是可以有为的。

财税方面，这些年虽然从住宅面积、印花税、交易税等方面做了一些调整，但是还不够，还可以有更大力度的降费降税的措施，所以政策工具还是很多的。这是对购房者来说。

对建设者、对投资者、对开发商来说，也是一样。我在两年前曾经呼吁过，要用发特别国债的形式拿出1万亿来支持房地产，收储房地产。国家千呼万唤终于拿了3000亿，现在还不够，应当说还是要做。再一个呼吁是要设定专门的金融机构来做这方面的工作，目前还在酝酿中。这些方面还是有工具可做的。

黎振伟：没到天花板。

邱晓华：再就是开发商目前从地方政府债务角度，存量的利率也还是有下调的工具，这是完全可以做的。

黎振伟：谢谢，希望它没有天花板，明年的贷款余额里面也有所增加，这是我们所希望看到的。

第二个问题请问朱总，您之前担负的责任蛮大的，在几个大企业里面都遇到一些困难。您觉得工具箱对您原来几个大的企业他们的解困有没有效果？如果要真的解他们的困，需要哪些工具更有效、更精准呢？

朱荣斌：我是三年前开始参加观点的活动，我记得三年前说的老话，就是暴雷企业还不是很多的时候。那个时候我说：要相信我们的体制优势，相信政策一定会出台，一定会扭转、调整这个局面。

今天我们欣喜地看到的工具箱打开了，各种工具层出不穷。去年年初差不多这个时候，我看到了各种政策之后，我心潮澎湃，在一个比较公开的活动中我说了回暖可期，可能我当时乐观了一点。

去年政策出的还是蛮多的，尤其是建设部的全国建设工作会议，指出市场的基本问题就是供求矛盾过大，提出措施要扭转供大于求的严重局面，其中一个主要措施就是对库存过大的地区要严格控制土地供应。70个大城市，存货去化期在36个月以上的还不在少数。如果地方政府因为财政困难就卖地，卖地的结果是雪上加霜。

我认为政府可以举债，通过举债解决财政收入要比卖地好很多。但是我看到各地卖地还是很多，而且很多地卖出去的效果不是那么好。如果说土地端控制住，政府再收回一些存地、存货，供求矛盾就可以更快地得到解决。

我现在还是坚信，我们的工具足够多，政策的力度也会够强，政策会逐步落实，政策的效果值得期待。

黎振伟：朱总没有回答我的问题，回答了另外的问题，如果工具箱早出来，你之前的企业就不需要冒进，就不会遇到困难，就是收缩一下可能也没暴雷那么厉害了。第三位嘉宾是来自法国外贸银行的亚太区高级经济师吴总，在工具箱里面很重要的是债务重组，外资银行通常要求资产抵押优先权，但是现在保交楼资产监督很重要，这个监管很矛盾。你们认为如何构建国际规则与国内治理兼容性的工具箱以更加有利于外资银行金融放开？

吴卓殷：最近几年由于房地产行业还是有面临一定的挑战，所以我们也看到很多债务重组的事情发生。当然，在岸市场跟离岸市场的处理方法非常不一样。毕竟像一开始也讲过，我们不能把直接的案例放到中国内地身上，因为有时候政策目标会不一样。债权跟保交楼之间最核心的问题，其实是风险放在哪里去。

在大部分国外的例子，很多时候债权人直接把资产收回来，之后对于民众的保护不够。这不代表完全没有保护出现，因为现在要处理比较大的矛盾，最好的就是在现实中间找一个中间方案。例如只要在法规里面很明显说明，如果是有什么事情发生的时候会先把居民的利益保护掉，就是会先把一些需要保交楼的资金流锁定，之后再有可能偿还一些境外的债权，再到普通债权。在白纸黑字写出来，会对于很多外资的投资者需要去投资的时候会比较好判断风险。

另外是简单讲一下法规方面的债权的问题，另外一方面也希望尽量不要再出现保交楼的问题。我觉得香港有一个挺有趣的例子，上一次出现烂尾楼或保交楼的问题，要数到2003年。当时香港政府做了什么呢？第一，要把房企、买房人跟债权人等等监管的责任分得很清，然后也要加一个条款，在未来任何卖地的日子里面会说，如果是已经民众付了整个房子价格的话，优先权会在银行跟其他债权人前面。我觉得这些是现在国内可以去参与的例子。

黎振伟：谢谢！这个经验可以给王会长参考，这个是很好的措施。我觉得保交楼是很重要的一方面，关键是还有市场。如果建了以后，卖不掉也是个问题，所以还是要解决市场跟经济的问题。

第二个分议题是长周期视角下的地产再平衡，这个再平衡很重要的是财税。刚才朱总谈到了政府不要急着卖地，就是怎么地产再平衡。这里面就要再问邱局，现在有很头疼的问题，刚才讲到出让土地在2024年已经下降了44%，整个地方财政都非常困难。您曾经提出地产占GDP比重从7%到5%，地方财政依然依赖土地财政很高，在长期调整中大家最关心的问题是地方跟中央财税方面、创新方面怎么解决这个问题，怎么解决朱总刚才说的让政府不要急着卖地？

邱晓华：其实如果你注意一下今年的《政府工作报告》，中间已经提到了要深化财税体制改革的问题，中间重要的一项就是要把中央财政和地方财政的关系进一步理顺，中央财政和地方政府的责任、权限怎么进一步平衡。中间提到了具体的内容，其中很重要的就是把原来归中央政府支配的税种下移给地方，这是一方面。

第二是把原来更高比例的由中央来留存的，要适当下调比例让利给地方。

第三是进一步加大转移支付的力度来支持地方。

我想通过这几项结构优化和存量盘活，我相信地方政府的财力会有所改善。另外一方面，现在正在实施的一揽子化债方案，应当说也是对地方政府是有利的，减轻他们的利息负担，延长他们的还债的期限，这都是对他们有利的。

我觉得最关键的还是要把经济进一步搞好，高质量发展真正让它建立起好的基本面。因为基本面如何不仅决定了房地产，其实也决定了资本市场，也决定了劳动就业，还决定了整个国家在全球中的地位。现在还是要尽力来实现政府提出的今年5%左右预期增长目标，使得经济大致能够回到正常的区间，这是最重要的。

其他的，我觉得大家强调比较多的是创新的问题、营商环境的问题、老百姓利益的保护问题、民营企业的活力问题，这些问题进一步解决好，我相信不仅对房地产是有利的，关键对整个国家是有利的。

黎振伟：局长您提到的问题，我非常关注。但是确实现在大家很关心又提出房产税，您估计房产税能实行吗？

邱晓华：房产税迟早是要作为一个税种来运行的，但是眼下房地产正好处在深度调整的关键转折点上。另外，房地产税还有一个历史和现实怎么衔接的问题，还有所谓不同地区平衡的问题，所以还只能够是一个试点，不可能是全面推行的。

黎振伟：估计广州也不容易试点，这一点确实难度很大。在长期视角平衡里面有一个很重要的东西，外资怎么样参与解决Reits，以前要求6到8、5到6，地产首批保交楼Reits是3到4，这么低的回报，外资能够进来吗？当然现在国际也不好做，我们有没有可能参与呢？使我们企业资金又能够长期平衡？

吴卓殷：我们也是先讲一下国内，再讲一下国外的情况。根据很多其他地区的例子，如果国内的资金，很多时候也会有一些监管或政策的导向，让一些养老金等等的长期资金会以比较优惠的税务条件投到Reits里面。

我上次也在博鳌论坛上面讲过，我觉得Reits在当下来说是非常好的政策工具。因为一方面可以把国内其他的长期资本引导到市场里面，另外是政府也可以透过工具去实现政策的目标，例如自己的不同资产、基建的收益项目。

对于国外的投资者来说，收益率当然是重要，可是我们也不能忽视中国市场还是有量的。很多时候，一些保险公司如果是需要去配置长期资产，除了收益之外，还要量。我觉得这个其实是中国现在可以提供给外国投资者非常重要的一点，当然收益率高更好。

从这个季度来看，怎么把中国现在Reits的收益率慢慢提高到像欧美水平？我觉得这也是政策面可以去探讨的。这方面就代表有没有足够的诱因让国内的企业把比较优质的资产放到Reits市场里面，这其实是通过不同政府提供的诱因来进行。

黎振伟：第三个话题是保交楼之后，房企何处去？楼建好了，干什么？首先就问朱总了，您从大企业出来同样有这个问题，房地产这么重要，现在方式改变了，开发商如何改变继续发挥作用呢？从国际角度，香港范式还是蛮重要的，现在开发商能不能继续做更多有价值的高质量事情？

朱荣斌：以后市场不需要那么多房地产企业了，有些企业把社会责任保交楼完成、债务重组完成，可能会慢慢退出行业。

前两年大家都在探讨房地产企业的转型升级，我还做过一个演示图形，就是整体降维。过去房地产赚钱多，各行各业都干地产了。现在不好干了，慢慢退出是趋势。整体降维之后，国央企势头更好，比重会加大，民企现在是一片哀嚎，但在将来再平衡之后，我相信一定会有一些优秀的民企冒出来，这个行业还是适合民企去做的。

剩下来不多的企业里面就会分化，过去是开发销售，卖出去就了，我经常说以后应该是开发、运营，存量市场是未来的主战场。当然房子还是会折旧损坏，新房需求量还是不小的，尤其中国人口基数大，新房开发仍然还是大赛道。我们最近在与日本同行联系交流学习时发现，日本现在好的地产公司在经营上比较关心的不是弄钱、弄地，而是专心在设计、建造上研究怎么建好产品，工匠精神很强。我认为在未来，我们的地产企业也会是这样的局面。

黎振伟：朱总提到的这一点，我感触非常深，因为大家担心买民企的房子，关键是以后没有你了怎么办，我的房子谁管？民企尤其要突出运营要加强。因为民企过去建了好多房子，民企如果不在了，那谁管房子？让社会管不容易，还是要开发商，这一点也是很重要的东西，这一点应该发挥好运营。

我们借鉴国际经验，中国开发企业今后在企业与业务的构建上如何调整？你作为银行，你更愿意与谁合作？现在三高了不敢合作，你希望改变了之后才跟他合作吗？尤其是民企，你希望民企是什么样的民企或者什么样的房企是更愿意合作的？

吴卓殷：如果看房企的话，我们会分两个部分去看。当然过去几年对于建房的开发商，合作的机会有可能没有以前那么多，毕竟银行还是有风险的考量，想要寻找增长点。如果是业务比较多元化，未来会转去比较多的收入来源比如来自于租金等等服务的话，就是有机会会带来比较多的合作机会。

另外，过去几年就算是住房这一块压力比较大，可是其他相关的，有可能跟养老、工业园区、物流或数据中心等等类似房地产提供比较稳定收入来源的项目，其实还是吸引到很多外资的存在。在未来来说，整体还是有机会的，只是目前市场还在寻找比较新的风口跟方向。

黎振伟：有稳定收入、业务多元化一点，在这一点上不容易，也希望你们对他们的利息也不要太高。从邱局统计局的角度，中国统计数据也有所改变。我观察过美国，美国房地产开发不高，但是在运营服务方面的统计占比是蛮大的。

邱晓华：这个问题，我觉得好像我不能够发表意见，因为我已经不在统计局工作了。

黎振伟：从您专业的角度。

邱晓华：但是从优化统计指标体系的角度来说，确实我们应当从过去的以建设为主，也逐步要转到建设与服务相结合。比如说像谁建谁维护，这个机制要建立起来，不能建完就拉倒了，其实终身责任制由开发商来做，服务工作要有一个抓手。统计指标体系，也应当是一样。将来从开发商到服务商体系怎么完善，就需要进一步加强服务指标体系的建立和完善问题，不能够只注意投资、开工。比如物业的服务、基础环境的服务、小区绿化以及医疗、教育、商业等方面的服务，都应该纳入到整个体系来考虑。

说到今天讨论的问题，大家不妨注意去年中央经济工作会议提出的四条基本经验，我觉得既是对去年工作的经验，可能也是对未来企业、对未来每个人都要去考虑的。

第一是政府和市场的关系；

第二是供给与需求的关系；

第三是新动能和旧动能的关系。

第四是增量和存量的关系。

第五是数量和质量的关系。

我觉得国家未来的政策一定是这五个方面，就是在体制上面怎么进一步完善市场跟政府的关系，在管理上面生产模式怎么完善供给与需求关系，动能培养方面怎么完善新动能、旧动能的平衡问题，在结构优化存量、增量方面，在发展前进道路上面数量与质量怎么平衡问题？其实这是具有长远意义的事情，无论是学者、投资者都要去关心。

黎振伟：请大家用三个关键词来定义未来五年房企的生存法则。

邱晓华：提高质量，优化结构，改进服务。

朱荣斌：平常心态，坚定信心，做好房子。

吴卓殷：寻找需求，供应升级，最重要是要创造价值。

黎振伟：谢谢三位嘉宾，我们的铿锵行到此为止。

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