2025房地产代建管理卓越表现20 绿城管理、蓝城、金地管理位列三强

中国房地产行业在政策支持和市场需求变化的共同作用下，逐步回稳。观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出《卓越指数 • 2025房地产卓越表现报告》，持续追踪企业在住宅开发、代建、土地、财务等方向上的作为，总结其在战略韧性、技术创新、ESG实践等维度上的表现，为行业提供发展参考。盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。

同时，相关成功汇聚成卓越指数 • 2025房地产卓越表现，如果您的企业在2025年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品……那么，它们将进入我们2025房地产卓越表现的行列，成为行业典范与榜样！

当下代建行业已处于红海阶段，各类住宅、商业、工业、城市配套代建细分市场的发展如火如荼。

在此过程中，各梯次企业也形成不同的发展特点和优势，如头部的增长规模领先于其他代建企业，但是增速放缓。中部企业规模和增速加快，尾部新进企业增速最快，但是规模优势仍然较弱。但无论是哪一种代建主体，归根到底是较好地给委托方解决问题，最核心的是价值变现能力。

整体来说，代建企业要想生存，就必须提高业务发展质量，增加收入。如各家企业通过加强合作、提升品牌形象、降低费率等方式获取业务。当然，也有企业修炼“内功”，提升业务水平，积极拥抱人工智能，发展数智化。运营精细化也是代建企业在市场竞争中的一种生存策略。

专业立身，绿城管理、蓝城、金地管理位列代建三强

行业下行，许多企业在代建领域持续探索，获得了较快的增长。从当下的竞争格局来看，市场已经出现红海趋势，尤其表现在头部代建企业出现增长缓慢，费率下降的现象。如何延长价值链，提升企业项目管理水平显得尤为重要。

经过大量统计调研和研究考察，观点指数研究院发布“2025房地产代建管理卓越表现20”以营运规模、运作管理、模式创新、品牌等各项指标为依据，盘点过去一年在代建管理上有卓越成就，积极发展代建业务，并打造出优秀品牌与管理价值的代建企业。

从研究成果来看，绿城管理、蓝城集团和金地管理位居行业前三强，紧随其后的是润地管理和旭辉建管。

过去的2024年，绿城管理实现合约建筑总面积1.25亿平方米，在建面积5400万平方米，市占率连续九年超20%。2024年新拓代建项目的合约总建筑面积同比增长约3.4%，新拓代建项目代建费预估达93.2亿元人民币。绿城管理有着深厚的行业积累，竞争力突出，并且这一地位也有助于企业继续扩大行业影响力，获取业务增量。

蓝城集团拥有全产业链基础，以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心，提供以房产品开发为依托的全生命周期、全产业链的一站式综合服务。蓝城聚焦复合式理想小镇建设。截至2024年12月，蓝城已进驻中国27个省及直辖市、146个地级市。其中小镇项目73个，政府代建项目215个，其他项目402个。

作为国内较早布局代建领域的头部企业，金地管理持续保持高质量发展，管理规模连续六年稳步提升，综合实力稳居行业前三。截止2024年，金地管理累计签约面积为3831万平方米，同比增长33%。其中，住宅项目累计签约货值为3204亿元，同比增长34%。金地管理为不同领域的委托方提供商业代建、政府代建、资本代建三大基础业务，及提供驻场式项目管理及非驻场式顾问咨询两类服务。

商用代建细分市场前景广阔，金地管理积极把握机遇

随着代建赛道竞争日趋白热化，业务版图持续细化。2024年城市更新和商用建设需求驱动，催生大量非标商用代建业务。卓越的商用代建管理者已突破传统工程代建边界，实现“投-建-管-退”全生命周期价值‌。

在“2025商用代建管理卓越表现10” 中，金地管理、润地管理和绿城管理位居前列，紧随其后的是新城建管和招商建管。

金地管理在商用代建细分市场拥有亮眼的表现，商办项目累计签约管理面积为455万平方米，签约管理投资规模超849亿元。金地管理典型签约项目中包含深圳深圳湾超级总部基地C塔项目、佛山虎牙三龙湾总部项目、广州新华保险大厦项目，这些都较好地检验了其对复杂业态的操盘能力。

投资项目代建制推广深化，城市更新带来机遇

2024年洛阳、南阳、石家庄、南京、湖南、郑州、佛山、深圳龙岗等省市地方政府发布了关于投资项目代建制的管理办法。

观点指数观察到，地方发布的代建项目范围与投资门槛相对明确。实行代建制的范围普遍涵盖：党政机关、事业单位、社会团体等办公、业务用房及相关设施；科技、教育、文化、体育、卫生、民政等社会事业方面的建设项目；市政公用、园林绿化等城市基础设施。

除此之外，地方政府还会根据具体情况实行代建制的项目，如涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及政府有特殊要求的项目。

而各地方对于项目实行代建制的投资标准界定则有所不同，一般各地以投资规模作为代建判定标准，但具体金额差异较大。河北省要求省本级项目投资1000万元以上且占总投资的50%以上；郑州市门槛为3000万元及以上；湖南省以财政性资金为主要来源、总投资3000万元以上的非经营性政府投资项目，应当实行代建制管理。总投资低于3000万元的非经营性政府投资项目，鼓励实行代建制管理。

各地方发布的政策也涉及监督机制，对规范代建行业具有重要的指导意义。多地将监督机制列为重点，完善代建单位考核及责任追究制度。例如，邢台市要求行业组织加强自律管理并参与标准制定。资金监管方面，明确财政部门对代建资金的拨付与使用监督职责，如长宁区财政局负责资金使用的全程监管。

市场化导向鼓励优质代建企业参与，部分地区（如深圳宝安区）对100万元以上项目要求公开招标，特殊情况下可指定代建单位。或者以奖惩机制筛选优质的代建企业。如《湖南省政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》中，特别明确了奖惩与监督。代建单位未履行概算调整决策及审批程序，造成项目超概算的，超概部分从代建单位的履约担保中赔偿；履约担保不足的，相应扣减代建服务费；代建服务费仍不足的，以代建单位自有资金赔偿。

奖励方面，即项目竣工财务决算审核批准后，决算投资比合同约定投资有节余的，应当按照节余资金5%—10%的比例对代建单位实行奖励，具体在代建合同中约定，奖励开支计入建设成本。

值得注意的是，佛山这份文件对项目费率有了更明晰的指引。

资料来源：观点指数整理

观察上述文件对代建费率的变化，可以看到根据工程总概算从1000万元以下到20亿元以上，项目代建管理费被分成了五档，普通类项目代建管理费率范围在0.4%-2%，建设地点分散、点多面广、建设工期长、使用新技术、新工艺及功能技术复杂、协调专业多难度大等项目的费率在1%-3%。

可以看到，各地方积极推广代建制，本质上是节省成本，提高效率。国家基建投资继续作为“稳增长”的核心抓手，未来重点推进“三大工程”（保障性住房、城中村改造、平急两用）公共基础设施建设，这部分建设计划会给代建企业带来新的政府代建业务。

随着城市更新进程的推进，这部分的业务会继续增长。党的十八大以来，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套。2024年全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套。保障房是代建企业住宅代建的业务来源之一。

近年来，城中村改造进度加快，不少代建企业承接城中村改造或老旧小区的改造业务。

据住建委披露，2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1-12月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个。分地区看，北京、兵团、广东、江苏、上海、河南、安徽、广西、山西、湖南、湖北等11个地区超额完成2024年实际开工改造城镇老旧小区的计划。

住建部披露，2025年我国将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务，持续实施完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造等民生工程、发展工程。扩大政策支持范围。从原有的35个城区常住人口在300万以上的大城市可以搞城中村改造，扩大到了地级及以上城市进行城中村改造。

随着新型城镇化建设的提速，设施配套建设需求增长，代建企业将迎来一波增量改造业务。

企业梯级分化明显，不良资产代建尚有余量空间

2023年，代建行业新签约的项目建筑面积同比增长超过40%，显示出强劲的市场需求。2022年，我国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为11059万平方米，比2021年增长了11.3%。

数据来源：观点指数测算

根据观点指数测算，预计2024年全国代建新拓面积约2亿平方米，增速超过25%，创历史新高，但增速同比下降近15%。

数据来源：观点指数整理

从观点指数观察的三个梯次典型企业来看，各梯级代建企业新增签约项目面积表现均不相同。头部增长规模领先于其他代建企业，但是增速放缓。中部企业规模和增速加速，尾部新进企业增速最快，但是规模优势仍然较弱。

各梯次企业的增速差异，主要在于采取的策略不同。头部企业全国化全业态布局；中部企业积极获取业务，加强合作；尾部新进企业较多是属地化探索，也有“抢单”的趋势。

总的来说，2024年代建企业进行全面的业务扩张，积极追求规模增长。据观点指数不完全统计，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达3649万平方米。新拓代建项目代建费预估为人民币93.2亿元。截至2024年，旭辉建管在管项目数量超100个，新增项目覆盖城市超50个，累计在管总建筑面积超3000万方。润地管理累计在管面积7607万平方米，同比增长19%。龙湖龙智造新增代建项目60个，新增建筑面积800万平方米，总建筑面积突破2400万平方米。金地管理新增961万平方米。

值得注意的是，部分政府代建业务表现突出。绿城管理政府代建累计交付6390万平方米。润地管理新签政府代建面积1016万平方米。旭辉建管政府国企类代建合同额占比超50%。

观点指数认为，政府代建已经成了代建企业的一大收入来源，并且随着各地方的放开和推广，业务量依然十分可观。更重要的是，当下城市更新推动建设项目改造升级，代建企业亦大有可为。

值得注意的是，市场中有大量的涉房不良资产，如果要把这类资产盘活，就需要专业的代建企业介入，推进项目进入正常阶段。

在此情况下，各家AMC在房地产纾困、资产盘活等方面发挥着更大的作用。长城资产、中国信达已参与多个房地产风险化解项目。东方资产与湖南省签署全面战略合作框架协议，在不良资产处置等领域加强合作。

据了解，中国信达、东方资产、长城资产、中证金融、中国农业再保险等公司相继发布公告，控股股东财政部拟将其持有的全部股权无偿划转至中央汇金投资有限责任公司。

近日，财政部拟将持有中国信达的221.37亿股内资股，约占公司已发行股份总额的58%，无偿划转给中央汇金。财政部拟分别将持有长城资产、东方资产、中国证金公司73.53%、71.55%、66.7%的股权划转至中央汇金。

中央汇金入主中国信达、中国东方和长城资产3家AMC后，预计有更多的资金支持可以解决房地产不良资产化解和处置的问题，如通过收购、重组等方式缓解房地产企业的流动性压力。

AMC机构一般会寻求代建机构对涉房不良资产进行盘活，如AMC “接管+委托代建”等模式。

以中信金融资产徐州市潘安湖纾困项目为例，公司成立了专项工作组，深入对接地方政府、国有企业及项目公司，通过“资产重组+管理重组”，盘活烂尾项目，形成了“项目隔离+联动国资+引入资金+实质管控+联合开发”的纾困模式。

但是，纾困项目也存在一些问题。AMC比较关注纾困项目的债权债务、股东结构、可售货值、项目前景等，并且还会考量后续合作开发单位。而代建企业接手纾困项目首先需要梳理债权债务关系；二是技术难题，此前的建设方案或已不适合当下的市场，需要重新规划和设计；

三是保交房，大部分纾困项目已经逾期，在与业主洽谈交付过程中需要重新明确交付时间，完成任务；四是纾困项目后续的销售问题，对于投入和回报需要重新测算，并与各权益人商讨销售分成。

体现在企业实践方面，旭辉建管的客户结构中，国资和AMC的比重快速上升。蓝绿双城方面，已有湖印宸山、云起春晖等纾困项目。绿城管理入局不良资产纾困项目，2024年完成118个代建项目的交付，交付面积1656万平方米。

行业规模显著增长，费率竞争压力较大

从上文可知，代建行业的规模在显著增长。同时，观点指数观察到，代建企业正通过不少途径开辟自己的业务。

据观点指数不完全统计，不少代建企业发布合伙人计划。2024年下半年，金地管理发布“星辰计划”，珠三角、长三角、京津冀城市群和其他省会及强地级市优先。而今管理发布“引擎计划”，诚邀各界具有业务信息和属地资源、愿意共谋发展的合作伙伴，全国范围内均可。此外，典型企业代表还有中原建业、绿城管理、旭辉建管等。

观点指数认为，这是代建企业拓展业务的方式之一。一般来说，合伙模式存在三种，一是带资源入伙，比如带项目资源或资金资源加入代建合作项目，等到项目完成，合伙人收取收益，结束合作。二是，合伙人成为项目中间人，赚取介绍费。即合伙人为代建企业介绍项目，合伙人收取中介服务费。三是，以人才的身份加入代建企业（相当于入职企业），通过自身专业知识操盘项目获得劳动报酬，如果项目盈利达到目标或者超预期，也会获得一定的奖励。

上述合作方式的确为代建企业带来了一定的业务量。如，而今管理发布计划的首月，新增合伙人91个，新签约项目4个。

要注意的是，在识别合伙人项目资源时仍然需要仔细甄别项目的可行性，而不能因与合伙人熟悉而降低标准。代建企业也需要警惕业务扩张过程中过渡依赖外部资源，而忽视对内部机制、人才的培养。

除了上述打破信息壁垒、获取更多的业务信息，以改善营收外，也有代建企业通过降低费率，以价换量，提升市占率。

如某企业此前的代建费用是项目销售额的5%-6%，且不包含代建企业的人工费用。现在则是项目销售额的3%-4%，且含代建企业的人工费用。

观点指数认为，当下的代建市场各家企业都在抢夺市场份额。如果企业品牌还未形成一定的影响力，降低费率获取业务其实也是有效的手段。

但如果是恶性竞争的价格战，势必会损害各方。低费率对委托方也不一定是好事。如低费率意味着后期的管理建设过程中可能会出现偷工减料、产品质量等问题。

在商业合作过程中，合理的利润才是维持稳定经营发展的关键。对代建企业来说，通过运营精细化降低成本，提升效率，可以在激烈的代建市场中积累优势。

据了解，不少企业通过数智化，提升管理效率。如龙湖龙智造旗下的千丁数科所有数智化解决方案和产品已经全面接入开源大模型 DeepSeek R1，并成功完成本地化部署。此次借助 DeepSeek与千丁数科自有行业大模型的深度融合，推动不动产行业突破传统瓶颈。

品牌是了解企业的核心载体，也是商业价值的集中体现。2024年，代建企业积极通过微信公众号披露新闻。相比企业官网，企业官微更新频率更高。通过这个窗口，可以看到，代建企业依然重视品牌宣传推广，加大对自身代建品牌的投入力度，增强市场影响力。

总体来说，2024年代建行业呈现“总量增长、结构分化、费率承压”的特点。企业需通过项目深耕、业态多元化、运营精细化应对挑战，同时借助科技赋能与品牌溢价维持盈利能力。

代建企业服务细化，寻求不同增长路径

合作、降低费率、提升品牌影响力等，是代建企业的共性发展策略。随着行业的细分和发展，代建企业积极构筑自身的特色业务，打造抵御风险的护城河。

2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。

市场化住宅代建亦同样受到房地产市场的影响。一方面若项目滞销或遇到不可抗力因素被迫停止，那么代建企业的回款期将被拉长，其收入结算会减少。另一方面，由于市场销售萎缩，企业的开发信心不足，寻求代建的开发需求自然萎缩。

需要关注到的是，此前城投企业托底拿地的项目仍然存在部分需求。还有政府保障房、保租房项目可以补充代建企业住宅项目部分的收入。但是，相比传统开发商给予的商业代建费来说，上述部分主体的代建费率并不高。此外，部分主体委托方合规要求高、风险意识强、流程监管严密，对于代建企业的筛选近乎严苛。

除常见的住宅类外，商业类代建也是代建市场中的重要一角，主要包含商业零售建筑，商场、办公楼、酒店、文旅设施等。

2024年,通过免签入境的外国人达到2012万人次,增长112.3%。2024年《政府工作报告》提出，要积极培育“文娱旅游”等新的消费增长点。过去一年，区域文旅协同发展、“文旅+”新生态构建、特色文旅融合模式等话题持续引发行业热议。文旅市场的火热，带动各地区加快配套建设，如酒店、度假乐园、城市地标建筑等项目。

城市更新带来空间升维，写字楼、商场、配套商业建筑亦迎来全面更新升级。这部分商业代建项目增量市场对代建企业来说同样不可或缺。期内，新城建管成功签约淄博华光路商业项目，还与濮阳开投集团、河南崛起集团共同签约濮阳吾悦广场项目。金地管理签约深圳罗湖联合大厦，提供全程代建服务。这类属于非标项目，需要代建企业根据客户需求，结合自身的专业能力，做到成本可控。

随着中国经济的增长，产业园区和物流园区等工业地产类基础设施、建筑成为推动产业集聚、促进经济转型升级的重要载体。加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略，也对产业集群发展提出了更高的要求。

根据入驻的企业差异，工业地产建筑设施也需要相关适配。不少代建企业顺势而为。如金地管理成功中标深圳市福田区园岭街道兄弟高登高新产业园城市更新代建项目，为委托方提供全过程代建服务。项目位于深圳市福田区，可建设用地面积约2万平方米，规划总建筑面积约28万平方米，规划涵盖产业研发用房，产业配套用房，商业、办公及公共配套设施。

招商建管中标东莞市生物技术产业园代建服务。远洋建管与京山轻机签署代建合作协议，打造武汉高端智能装备制造产业园。

近日，润地管理成功中标嘉兴市嘉善中新智能制造产业园及附属工程全过程工程咨询服务。嘉善中新智能制造产业园及附属工程项目位于嘉善县中新嘉善现代产业园的智能制造区内，总投资约39.85亿元，总建筑面积约57.8万平方米，总占地面积约30.43公顷，分为两个地块建设。

随着城市更新的推进和城镇化水平的提高，城市配套设施的建设需求不断上升。政府积极推行项目代建制。企业方面，润地管理已经建设了国内十余座顶级场馆，规划设计建设和场馆改造关键环节管理落地、赛事活动运行设计等能力突出。

在政府招投标平台获取的新项目中，城市配套代建项目更倾向于由地方政府的平台企业去承接，如期内的元宇宙未来世界代建服务项目、同济大学扩建项目以及郑州管城医院等。城市配套项目非标要求更高，部分代建企业缺乏拓展的动力。

由于代建的资源整合属性强，在开发链条中需要更多地承担“桥梁”的角色。因此，一些代建企业会更倾向于寻求与其他主体的合作，而非仅仅是项目层面。这说明代建企业想要寻求更多更持久的业务，侧面也反映出企业对获取新项目的渴望。

观点指数认为，潜在的代建机会固然重要，但更重要的是代建企业要有创造价值、放大价值的能力。

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