GDIRI观察 | 浦东的“本地人” 浦发有家保租房生意快速爬坡

观点指数（GDIRI） 最新消息，据浦发有家官微披露，2024年全年，其先后推出康泽社区、康桥社区以及臻享x珊瑚世纪项目，全年新增开业3个项目。

截至目前，浦发有家已开业的保障性租赁住房项目数为4个，累计供应租赁住房7455套。其中，康泽社区、唐镇社区以及康涵社区已进入稳定运营期，平均出租率达95%。另外，据浦发有家披露，2024年里，康泽社区签约速度最快达534套/月，半年完成爬坡。

其中，2024年11月15日正式开业的康桥社区是浦发有家正式启动的第四个保障性租赁住房项目，该项目也是浦发有家打造的第一个健康主题社区，社区内设置了自助式全方位健康中心、深度睡眠体验空间、微高压氧体验舱等服务。同日，浦发有家·臻享中高端长租产品正式对外发布。

2024年里，浦发有家初步搭建了浦发有家租赁社区（保障性租赁住房）、浦发有家M寓（市场化青年公寓）以及浦发有家臻享（市场化中高端公寓）三条品牌线，进一步深入布局租房领域细分市场。

目前其已开业的项目以保障性租赁住房项目为主，首个市场化中高端公寓落地浦发有家臻享x珊瑚世纪项目，户型包括约100平方米的三房两厅。另外，市场化青年公寓浦发有家M寓项目正在筹备中。

聚焦浦东

浦东是上海经济发展的重要引擎，区域内集聚了众多世界500强企业和国内知名公司，由此也产生了大量的租房需求。

据官方数据披露，截至2023年末，浦东新区全区常住人口为581.11万人。其中，外来常住人口237.72万人，占比达40.91%。同时，浦东新区全区共有各类市场经营主体46.34万户。其中，内资企业（含分支机构）31.77万户，外资企业（含分支机构）2.83万户。

旺盛的租住需求，也让浦东新区受到住房租赁企业的青睐。

数据来源：企业官微，观点指数、商业客统计

据商业客了解，浦发有家已开业的项目聚焦在上海浦东新区，覆盖周浦、唐镇以及康桥区域，辐射周边产业园区，目标客群主要以青年人才为主，包括浦东新区的各类人才、企业高管、海外人才等。

具体来看，康涵社区位于康桥周浦版块交界，临近地铁11号线和18号线，通勤方便。康泽社区周边产业园区众多，目标客群主要面向张江科学城、康桥工业园、浦东金融卡园等产业园区里的青年人才。

与此同时，商业客从上海市人民政府网站获知，截至2023年底，康涵社区和唐镇社区两个项目的租户学历层次中，本科学历占51%，硕士学历占34%，博士学历占3%；行业分布上，民营企业职工占51%，外企职工占13%，科研院校从业人员占18%，政府机关企事业单位工作人员占8%，所在行业分布主要是金融业、信息产业，其中不乏一些自主创业者和有创业意向的青年人才。

基于目标客群的特性，浦发有家已投入使用的四个保障性租赁住房项目的房型以中小面积为主，以匹配城市青年人的居住习惯。

据商业客了解，浦发有家首个投运的项目——康涵社区，引入了合作方瓴寓，两者共同合作运营管理，为租户打造舒适宜居的居住生活。同时，作为行业新玩家，浦发有家可以借鉴学习瓴寓在住房租赁市场的经验，并对自身的租赁流程进行梳理和优化。

该项目也是上海第一批次入市的大型保障性租赁住房社区之一，项目包括有7幢高层住宅、3幢多层住宅以及1幢商业楼，可为浦东乃至上海的新市民、青年人提供1451套租赁房源。

浦东周浦区域内居住客群多为26-35岁的青年人，加上区域内的张江科学城，因此科创相关从业者的租房需求较强。为了匹配青年人的租房习惯，康涵社区项目提供三种户型，以小户型为主，其中包括27平方米的一室户共969户，40平方米的一室一厅176户以及54平方米的一室一厅共306户。

资源协同

值得一提的是，浦发有家于2022年8月18日成立，彼时正值上海大力推进保障性租赁住房建设的关键节点，浦发集团顺应政策导向，打造租赁住房运营品牌。

1996 年，上海浦东发展（集团）有限公司经上海市人民政府批准设立浦发集团，1997 年注册成立，并于1999 年正式挂牌运营。浦发集团立足城市功能服务商发展定位，深耕浦东，构建“3+2”(工程建设、区域开发、城市服务三大主业，金融保障、国资经营两大基础业务)业务发展格局。

作为上海地方国有企业，“十四五”期间，浦发集团规划投运8个大型租赁社区，总房源约20000套，总建筑面积约100万平方米。

从上文分析可知，目前浦发集团已投运4个大型租赁社区项目，可提供租赁房源合计7455套。2025年是“十四五”的收官之年，若要完成规划，意味着浦发集团将在今年先后投入使用4个大型租赁社区项目，总房源数约为12545套。

除了上文提及的四个大型保租房社区项目外，浦发集团分别于2022年和2023年投入使用浦发盛捷壹滨江服务公寓和浦发唐镇盛捷&雅遇公寓，覆盖多层次租房需求。

据商业客了解，浦发集团自2022年正式成立“浦发有家”的租赁住房运营品牌后，积极新建大型租赁社区入局住房租赁市场，为浦东新区提供了大量的租赁房源，有效缓解了区域内不同层次人才的居住需求。

2023年和2024年，浦发有家先后投入使用的4个大型保障性租赁住房社区，均由浦发集团2019年先后竞得的R4类租赁用地建成。

数据来源：上海土地交易网，观点指数、商业客统计

据商业客不完全统计，浦发集团共持有8块R4租赁用地，拿地时间集中在2019年到2021年期间，拿地总价为31.99亿元，合计出让面积约为32.74万平方米。

从图表可知，浦发集团多以上海浦发租赁住房建设发展有限公司作为R4租赁用地的拿地主体。

目前持有的8宗R4租赁用地已有4宗建成并投入使用，正在建设中的4宗租赁用地将为浦发集团达成“十四五”房源供应目标提供有力支撑。同时，建成投入使用后，浦发有家的管理规模将进一步增长。

地块区域布局上，8宗R4租赁用地集中分布在上海浦东，覆盖周浦、唐镇、康桥、国际医学园区、惠南等多个区域。这也意味着，浦发有家将持续深耕浦东，依托集团资源实现规模扩张，为上海租住市场建设添砖加瓦。

以近期正式投入使用的康桥社区项目为例。社区筹建的方式为新建，地块名称为浦东新区康桥工业区东区PDP0-1402单元E09C-03地块，地块用途为R4类租赁用地，由上海浦发租赁住房建设发展有限公司于2019年12月26日通过招拍挂的方式竞得，拿地总价为2.09亿元，土地出让面积为1.93万平方米。

该社区总建筑面积约为6.5万平方米，包括4栋楼，共1123套房源，可提供户型有31或37平方米的一室户、61平方米的两室一厅、62平方米的一室一厅，面积从31平方米到62平方米不等，租金2350元起。

同样于2024年投入使用的康泽社区仅用半年时间就完成了爬坡，单月最高签约534套。该项目是浦发有家推出的第三个大型保租房社区，筹建方式也属于新建，地块名称为浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元09-01地块，地块用途为R4类租赁用地，由上海浦发租赁住房建设发展有限公司于2019年11月28日通过招拍挂的方式竞得，拿地总价为4.15亿元，土地出让面积为4.71万平方米。

项目位于浦东新区核心地段，临近地铁18号线周浦站，周边商业包括领丰汇商场、周浦万达广场。

社区包括有10栋高层公寓楼，共计2149套住房，涵盖了31平方米到59平方米的一居室（大、小）和两室一厅三种户型。社区内配置有多样化的功能区，包括健身瑜伽区、娱乐休闲区、自习办公区、共享洗衣房，以及烘焙室、电竞区和宠物空间等，为租户提供便捷的居住体验。

随着行业发展逐步成熟，住房租赁领域公募REITs在首发和扩募两端已取得实质性进展。目前住房租赁公募REITs产品已上市6只，发行主体以国有企业为主。

公募REITs的进一步发展也为住房租赁市场带来了更多的资金支持和发展机遇。

基于此，浦发集团长期持有的在运营的住房租赁资产可以通过长期稳定的租金收入和资产增值来获取长期收益。同时，政策支持下，这些住房租赁资产也为浦发集团的资产证券化创造有利条件。

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