第一太平戴维斯携手金地威新聚焦行业动态，解码科技园投资新机遇

12月25日，第一太平戴维斯（Savills）与金地威新中心联合主办的“创新科技园·投资新航标” 2024年深圳房地产市场回顾与展望媒体会于金地威新中心圆满举行。金地商置集团写字楼部总经理兼金地威新中心项目总经理张伟，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人、高级董事罗志文等出席活动，与大湾区主流媒体、嘉宾共同回顾2024年深圳房地产市场在新政策背景下的最新动态，并深入探讨未来发展趋势与投资机遇。

多项政策利好 驱动市场复苏

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“9.26 中共中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳以来，政府一系列房地产和经济提振政策收到市场积极的反馈，住宅销售数据表现亮眼，为购房者和投资者带来了更多信心。同时，我们看到商业地产过去一个季度同样有很多亮点。深圳创新驱动力依然强劲，产业的集聚效应持续增强，带动了写字楼需求的升级，我们录得多宗大型成交，这之中既有国内独角兽，也有国外的科技巨头；消费模式的快速迭代，也为商业地产注入了新活力。这些变化让我们更加确信，深圳作为国际创新之都的影响力正不断扩展，房地产行业的发展空间也将愈发广阔。未来，我们将继续与各方携手，为深圳房地产市场的可持续发展贡献力量。”

会上，金地商置集团写字楼部总经理兼金地威新中心项目总经理张伟在致辞中表示：“金地威新中心三年来从“一片工地”发展为“科技园魔方”，出租率达90%，入驻企业中95%以上是为界500强或行业领军企业，以及一些新兴的独角兽公司。作为深圳高科技企业的聚集地，金地威新见证并助力了中国互联网与智能制造的崛起。未来将继续引入更多高科技企业，践行“科技是第一生产力”，助力国家和深圳实现高质量发展。”

追踪市场动态 前瞻发展趋势

在随后的环节中，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇围绕深圳房地产市场的写字楼、零售与住宅板块进行专业剖析，并正式发布了《2024深圳房地产市场回顾与展望》报告。在媒体问答环节中，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿、华南区市场研究部负责人谢靖宇，以及深圳商业楼宇部负责人罗志文，以专业视角与在场媒体深入交流。三位嘉宾围绕行业需求、商业地产、写字楼市场和城市发展等热点话题，全面剖析深圳房地产市场现状，并对未来趋势进行前瞻性解读，提供多维度、全方位的专业见解。

第一太平戴维斯深圳房地产市场2024年回顾与2025年展望

甲级写字楼 —— “新质”产业促新需，空置率再回落

·2024年，全市共有六个新项目入市，合计带来46.0万平方米的供应面积。其中，第四季度无新项目入市。截至年末，全市甲级写字楼总存量达1,137.6万平方米，同比增长4.2%。

·受产业政策利好及成本驱动型搬迁升级需求支撑，全年新增需求整体恢复，净吸纳量逐季回升，年度净吸纳量达31.2万平方米，同比增长42.8%。第四季度，市场录多宗源自人工智能、硬件设备、新零售等企业的瞩目成交，单季净吸纳量环比增长6.9%，至10.0万平方米。得益于上述积极因素支撑，加之季内无新增供应，全市空置率环比下降0.9个百分点，至29.0%。

·全年，信息技术行业需求延续积极表现，金融及专业服务业则维持稳健。第四季度，受大面积成交推动，零售及贸易、健康医疗、传媒及娱乐行业交易面积占比显著增长。

·本年，尽管需求稍有回升，但多数项目去化压力未减，业主以价换量力度加大。截至年末，租金指数环比下降3.3%、同比下降9.0%，平均租金降至人民币每平方米每月151.1元。

展望

·2025年，全市新增供应预计达96.1万平方米。至年末，全市总存量将达1,233.7万平方米，同比扩张8.5%。其中，第一季度预计将有三个新项目交付入市，为市场带来约24.1万平方米供应面积。

·随着各项产业激励政策的持续落地和营商环境的不断优化完善，源自新能源、人工智能、半导体、生物医药、跨境电商等行业的需求将持续增长，并成为写字楼去化的重要助推力。尽管如此，鉴于2025年市场仍有近百万平方米的供应拟入市，加之多数传统行业房地产策略料维持谨慎，租金走势或继续承压。

零售 —— 新兴元素焕活消费热情，空置率连续六季回落

·2024年，共五个购物中心入市，且均于第三季度开业，合计带来57.5万平方米的新增供应。截至年末，全市总存量同比扩张7.3%，至736.0万平方米。

·第四季度，数个项目引入二次元、萌宠等新兴元素，更新品牌组合并达成部分新租，助力空置率环比再降0.4个百分点。全年而言，新兴商圈零售氛围渐浓，新近入市项目预招商及投入运营后的入驻表现均稳中向好，标杆项目亦持续引入更多品牌首店。因此，全市平均空置率连续六季持续回调，年末同比下降1.7个百分点，至7.4%。

·2024年，餐饮品牌贡献近半数新租成交，地方菜系、日韩料理、茶饮品牌成为拓店主力。受此推动，休闲餐饮及饮品两细分业态需求占比分别同比上升28.1、17.4个百分点。此外，时尚、配饰及化妆品、个人护理业态亦对全年与本季新租达成贡献颇多，源自上述业态的成交占比在全年与季内分别达32.2%，34.5%。

·全年，业主多愿提供更为灵活的租赁条款及报价弹性以稳定项目入驻表现。因此，全市租金指数环比下降0.2%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月531.9元。

展望

·2025年，市场预计迎一个新项目开业入市，带来5.2万平方米供应面积。年末，总存量预计扩张2.1%，至257.6万平方米。

·政府积极抢抓消费重要节点并开展“全闽乐购”“惠聚榕城”等一系列促消费活动，各类市场主体亦持续加大展陈策划及首店引进力度。在此背景下，零售市场氛围及预期或盼一定改善，全市空置率有望逐步回调下降，但鉴于优质品牌在租约谈判中仍享有更高的议价能力，市场租金增长空间仍受限。

住宅 —— 政策组合拳成效显著，市场释多项积极信号

·2024年，因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。截至2024年12月18日，深圳一手住宅供应面积同比下降28.4%，至383.2万平方米。但第四季度，鉴于市场活跃度显著提升，房企择机加快其推盘节奏，季度供应面积环比上升84.9%，至132.0万平方米。

·年内，市场迎密集政策调整。在各项利好加持下，多数区域成交热度逐季攀升。因此，全市年度成交面积同比大幅上升28.1%，至456.9万平方米。第四季度，多项市场关键指标呈现实质性积极扭转，季度成交面积环比上升103.9%，至200.3万平方米的历史新高。

·尽管新政利好推动市场活跃度显著回升，但因多数开发商财务压力不减，以价换量仍是其主要销售策略。因此，一手住宅年度成交价格延续跌势，同比下降13.8%，至人民币每平方米55,844元。

展望

·年末，中央经济工作会议再强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式。在政策氛围持续利好的背景下，市场或可盼更多优化调整，例如扩大非限购区域、调降住房贷款利率、进一步降低交易费用等。届时，市场信心有望进一步提振，刚性和改善性住房需求潜力料持续释放。

·价格方面，鉴于短期内外部环境挑战犹存、多数开发商债务及库存压力不减，其新房定价或延续以价换量策略，故成交价格增长仍将承压。

科技创新兴园 未来投资航标

作为本次活动的亮点环节，第一太平戴维斯华南区资本市场部高级分析员刘芸含围绕“深圳南山科技园发展及投资机遇”进行了专题分享。刘芸含从区域规划、产业集聚效应和投资回报等多个维度深入分析了深圳科技园在粤港澳大湾区创新驱动背景下的独特价值，并详细阐述了该地区对投资者和企业的吸引力。

深圳南山科技园作为粤港澳大湾区的重要一环，享有得天独厚的地理优势。该区域依托高效的交通网络，通达性极高，企业可以方便快捷地连接深圳其他重要商业区及香港。此外，深圳市政府对南山科技园的政策支持和基础设施建设，进一步增强了该地区的竞争力，推动了区域内创新与产业升级。

深圳科技园目前已成为全球领先的科技创新中心，尤其在高端制造、人工智能、5G通讯和生物医药等领域，吸引了大量国内外企业的聚集。随着产业集群效应的逐步加强，科技园内企业的合作与资源共享将为企业带来巨大的协同效应，进一步提升整体的创新能力和市场竞争力。未来，科技园的商业地产项目无疑将成为资本市场的新热点。

对此，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示:“从投资角度看，科技园在当前经济周期调整中具备稳健优势，是中短期防守型投资的理想选择。依托强劲的基本面、稀缺的新增供应以及持续增长的市场需求，尤其是企业总部大楼的购置需求，进而凸显出强大的区域竞争力。此外，与其他核心商务区相比，科技园具备更高的性价比，空置率低，价格坚挺，长期投资回报潜力大。第一太平戴维斯深耕南山科技园，现代理多个优质项目，为投资者提供不可多得的投资机会。”

南山科创高地 精筑城市价值

深圳金地威新中心（含金地威新软件园）位于南山区粤海街道高新南十道16号，总建面约43万平方米，由超高层双子塔、总部办公综合体、办公裙楼及生态体育公园和精品商业组成，获CTBUH全球奖最佳高层建筑、LEED金级、WELL铂金认证。

园区吸引英伟达、腾讯、英特尔等世界500强及行业龙头企业入驻，租赁面积占比达80%，是南山区世界500强、上市公司最集中、外资占比最高的产业园区之一。作为广东省人工智能产业园和深圳市国际化重点园区，金地威新中心在高科技与科创领域具有标杆地位。

第一太平戴维斯自金地威新中心项目启动以来，作为其商业楼宇招商顾问，全程深度参与并协助其制定项目定位、招商策略并持续推动优质租户的引入。未来，双方将继续深化合作，为深圳打造更多高品质商务新地标。

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