在做新项目投资的时候，可以尝试用发行公募REITs的技术标准，对这些项目的合规性手续、文件，包括它的财务状况，包括它的经营业绩的预期进行考量，在投资的时候就考虑在未来的一段时间内，它是否可以满足发行公募REITs的条件。
2024观点商业年会·现场快讯：10月31日，以“繁荣周期：消费与变革”为主题的2024观点商业年会在上海正式开幕。
中金基金管理有限公司创新投资部负责人刘立宇在主题演讲中指出，作为商业不动产的参与者，在未来有一些工作是可以提前部署的。其中包括在前期的投资阶段，因为公募REITs的发行有非常严格的审核要求，而且这些要求是比较清晰和透明的。
他表示：“我们在做新项目投资的时候，可以尝试用发行公募REITs的技术标准，对这些项目的合规性手续、文件，包括它的财务状况，包括它的经营业绩的预期进行考量，在投资的时候就考虑在未来的一段时间内，它是否可以满足发行公募REITs的条件。”
另外就是它的现金流稳定性和增长性。公募REITs的估值，几乎是拿未来的现金流作为一个重要的考量因素。对于已持有的项目，因为REITs在发行的时候重点考虑的是过去3年和预期的现金流，所以首先需要争取一个现金流的稳定和增长的曲线，这样一个曲线对于发行REITs时的理想估值是非常重要的。
第二个层面是需要建立一个标准化的运营管理机制。因为REITs发行之后需要像上市公司一样，有季报、中报、年报，合规性的要求非常高，所以它在内部管控上需要更加规范。
第三是发行REITs之后，会面临一个轻重资产分离的管理架构，所以如果有条件的机构，可以提前在公司内部安排这样的管理架构，同步也可以通过股权架构的搭建，来避免在重组的过程中有比较严重的税收损耗。
审校：刘满桃
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