陈晓欧：扩募会循序渐进地拓展公募REITs的广阔市场 | 商业快讯

2024观点商业年会·现场快讯：10月31日，以“繁荣周期：消费与变革”为主题的2024观点商业年会在上海正式开幕。F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧在会上发表演讲中指出，扩募目前在中国是一个循序渐进的广阔市场。

他表示，今年5月份已经开始对于扩募出台了一系列的政策，包括从第一步对拟购入项目的评估，到对拟扩募项目整体的尽职调查和法务等等风险的评估，到最后和监管机构的评估，最终纳入到REITs上市流程。这是一个相对清晰的扩募的流程。

在这个流程下，现在对公募REITs扩募已经提出很高的要求，首先是扩募的资产要运营3年以上的时间，扩募以后未来3年现金流的分派率不能低于4%，现在要求是新扩募资产不能低于4%。在香港和新加坡一般REITs的分红率是6%到8%，所以在国内公募REITs上市比在境外上市公募REITs，从原始权益人角度来看是很合算的，很多机构现在在专注考虑在中国的C-REITs市场发力。

另外还有一个很重要的取向就是对管理团队的要求，这里面就表现在目前对公募REITs市场的几个主要的玩家，包括公募基金、资产计划管理人，以及底层资产的管理团队，这些团队需要有管理不动产的经验。

另外对扩募标的的要求，对于新购入项目的估值，以及估值方法都有相对清晰的规定，允许公募REITs市场进行市场化的并购。所以现在在不动产市场，除了准备收购不良资产的民企以外，很多大型机构背后都是公募REITs在扩募，收购一些能够上市的资产。另外对公募REITs扩募的资金来源有了相对的要求，首先公募REITs扩募发售的方式，一种就是向原本的股东进行配售，还有就是公开在市场上进行扩募，然后就是定向的扩募，这是一种比较常见的方式，就像股票市场的定向增发的方式，对于一些投资人进行定向的增发股票，来收购一个扩募的资产。

定向扩募在公募REITs的要求是不能超过35个自然人，属于从私募到公募的过程。定向扩募的对象和方式也都有详细的规定。

他总结表示，扩募目前在中国是一个循序渐进的广阔市场。