AH050314地块为商住混合用地,宗地面积约1.48万平方米,建筑面积约10.47万平方米,起始总价为35.6亿元,起始楼面价3.4万元/平方米。
观点网 9月19日上午,越秀集团旗下广州越秀金融城发展有限公司以底价35.6亿元竞得海珠广纸片区AH050314地块。
回顾竞拍过程,虽采取价高者得的拍卖方式,但因仅有越秀地产一家房企报名,不出意外,最终以底价成交,楼面价3.4万元/平方米。
根据规划,AH050314地块为商住混合用地,宗地面积约1.48万平方米,建筑面积约10.47万平方米,起始总价为35.6亿元,起始楼面价3.4万元/平方米。
按照地块要求,竞拍人须配建851平方米绿地面积,1000平方米商业面积;另外,还须承诺配合履行“交房即发证”服务模式,确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件等。
从价格上看,地块楼面价适中。与此前9月3日中止出让的石岗路AH050957地块相比,AH053014地块的楼面价低了0.9万元/平方米,两者同属广纸片区,直线距离仅1.3公里。
从所属区域来看,地块也具备一定的发展潜力。
广纸新城位于海珠区西部,与广钢新城隔江相望,是白鹅潭商务区规划的重要组成部分。其前身原为广州造纸厂,始建于1936年,是中国第一家生产新闻纸和第一家采用全废纸生产新闻纸的企业。
随着城市发展,新旧更迭,造纸厂搬迁,开发商进驻,广纸新城就此诞生。
经过13年的改造推进,广纸新城的交通和配套设施得到了显著提升。距离AH053014地块最近的地铁站为燕岗站,隶属广佛线,目前已通车运营,未来还将有地铁11号线(今年开通)、10号线(进度超过83%)等经过该区域。
与此同时,商业、医疗、教育等配套设施也在不断完善。根据规划,广纸板块共规划建设246个服务配套设施。其中重点建设1所综合医院、1所养老院、4所小学、2所初中、1所九年制学校、8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场。
广纸新城也被定位为“海珠西引擎,广佛活力港”,将被打造成广州产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠三角西岸配套服务组团之一,预计未来居住人口规模约12.2万人次。
然而,尽管地块地理位置优越,但行业对AH053014地块还是保持审慎态度,争议较大。
从产品自身而言,该地块的容积率达到了7.5,在近10年海珠区供应涉宅地中,可以排行前二,仅次于中旅天宸府项目的8.46。
通常情况下,高容积率往往意味着小区内的楼栋数量多、楼间距较窄,居住空间相对紧凑,可能导致部分楼栋的通风和采光条件不佳,影响居民的生活质量。
同时,高容积率也面临着去化问题。数据显示,广州容积率在3.0以上的项目去化时间最长,为42个月,容积率在2-2.5项目去化周期为31个月,为所有容积率段中最短。
不过,高容积率在广州中心四区尤为常见,特别是荔湾和海珠的老城区,平均容积率分别为4.67和4.57,就是为了有效地保证了中心四区房源供应。
根据广州中原研究发展部的数据显示,截至8月底,海珠区的去化周期为11.9个月,是全市11个区当中最短的。
具体到项目来看,虽然中旅天宸府项目的容积率为8.46,但项目后期规划和设计的合理性也大大提升了居住的舒适度。
资料显示,中旅天宸府项目占地面积约1.4万平方米,建筑面积约12.8万平方米,总户数达到719户,车位比例为1:1.2,绿化率达到30%。
“降容”依旧是目前广州楼市的主旋律。在8月底广州召开的2024年秋季全周期土地服务推介会上,相关负责人也表示,广州今后将更关注对土地的高品质开发,谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品,不断优化容积率、建设高度等具体指标。
今年8月广州供应的12宗涉宅用中,容积率大于3.0的地块有3宗,其余9宗地块的容积率均在3.0以下。其中,位于荔湾区老西关板块的ALO111032,地块容积率3.5。
因此,为了提成产品的竞争力,在地块规划条件中,建筑控高放宽到了150米,后期大概率将打造高层产品。同时,新规后的户型阳台占比可达到套内面积的20%,这就意味着未来产品实用率最高可能达到120%。
然而市场的考量远远不止这些,周边楼盘的竞争激烈程度也让不少开发商望而却步。
据观点新媒体不完全统计,地块周边3公里同区域范围内,有近10个项目在售或即将开售,包括保利燕语堂悦、越秀珠实城发·江湾和樾、中海观澔府等,均价分别为6.1万元/平方米、7.5万元/平方米和7.28万元/平方米。
而地块周边二手楼盘的均价也仅在3-5万元之间。其中金碧花园第一金碧均价3.85万元/平方米,保利花园4.47万元/平方米,第三金碧花园4.91万元/平方米。距离其最近的绿地越秀海玥5.95万元/平方米。
撰文:徐颖珊
审校:武瑾莹